编者按：本文来源微信公众号大猫财经，作者猫哥，创业邦经授权转载。
一季度结束，房地产又红火起来了，一二线城市“各种涨”，成交量、成交面积大增，六大国有银行的新增货款及垫款共计5.13万亿，其中个人住房贷款新增2.53万亿，占比接近50%，地产商也在各地疯狂拿地，去年一度惨淡的土地市场重又活跃。
钱在大笔进入，中介对于市场是最敏感的，突然而至的好行情是要抓住的，尤其是在一线城市，高成交价意味着高提成，手里存了几年的客户电话都要打打试试。你看深圳的中介，客户在看房子，他已经在看车了，一个月的提成可以来一辆奔驰了，重回高峰。
春节前，买股和买房的擦肩而过，都会互道一声“傻x”，到了四月，这种情形更有趣了。
因城施策怎么落实得看地方政府了，而最近发改委新出台的政策将先对房价产生极大影响。
4月8日，发改委公布了一份通知，正文内容64个字，主要就是布置2019年新型城镇化建设的重点任务，不过6800字的附件所罗列的任务清单才是重中之重，围绕落户问题各种措施周详，对各地房价也将产生实际影响。
猫哥梳理了其中的干货，对比了2018年和2019年计划的异同，帮你看看关键时刻该怎么抉择。
01
1395万人要进城！
2019年，非户籍人口在城市落户的目标依然是1亿，而主要任务是实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。
2018年时中国的常住人口城镇化率是59.58%，距离2020年达到60%的目标相当接近。
而户籍人口城镇化率是43.37%，距离45%的目标还有点差距，提高1个百分点，涉及到的人口流动和户籍流动有1395万人，这个数目还是很大的。
02
放开落户，这些城市深受影响
（你的城市什么级别？参见文末大图）
这个通知最关键的部分是按城市的等级来确定怎么落户。
总结一下就是，城区常住人口在300万以下的城市全面放开，300-500万的城市要放宽落户条件，而城区常住人口500万以上的城市，要完善积分落户政策。比去年的尺度宽松了不少。
事实上，除了北京、上海的落户政策比较严格以外，其他城市的落户政策相对都已经比较宽松，尤其是对于一些“新一线城市”来讲，从抢人才到抢人口，西安、成都、郑州都是走在前面的，甚至一些城市已经开始打出了“无门槛落户”的口号了。
对于300万人口以下的城市而言，也就是中国绝大部分的城市而言，落户不再有门槛了。
提到落户，就不得不提到房子。落户政策会淡化限购城市的政策约束力，对于提振房地产需求起到了相当大的作用。从南京、杭州、武汉、西安等城市来看，抢人大战时期，户籍人口的增速都是近五年的峰值，而这些人对于1年内的房地产成交影响力近80%。
如果全面放开，届时短期内的房子的涨价预期还是存在的。
03
人地钱挂钩，抢人冲动强烈
其实，地方政府有更强烈的抢人冲动。
Ⅰ型大城市们都在向特大城市进发，西安是距离500万的门槛最近的城市了，经过2018年的抢人大战后，恐怕已经进入到了特大城市的行列里了，显然即便在进入特大城市后，西安也不会限制，因为目标还有超大城市啊。
而且，2019年，将采用的是“人地钱挂钩”方式，就是把用地指标、财政拨款指标跟农民工市民化的成果挂钩，落户人口数量就是硬核kpi。
尤其是用地指标，在安排当地的城镇新增建设用地的时候，会考虑落户的权重，落户多，指标也多，而且如果贫困人口进城，老家的宅基地腾退的建设用地指标，也可以考虑给落户地。建设用地，这是地方土地财政的重要来源。
而另一方面，落户多，中央还会安排财政奖励资金的支持。通俗点说就是，落户有钱。
04
抢人留人，靠教育、医疗
“来了就是XX人”，但是实际上，能够享受到本地的服务，才是本地人。抢人不能靠一时冲动，抢人之后能留住人才是本事。
除了户籍人口，城市的公共服务也在向常住人口蔓延。落户的自然是户籍人口了，而没有落户的，可以有居住证，而居住证附加的公共服务和便利项目也在向户籍人口看齐。
教育，加大教育资源供给，公办学校普遍向随迁子女开放，完善随迁子女在流入地参加高考的政策；医疗方面，统一城乡医保；住房，扩大公租房和住房公积金的覆盖范围。
公共服务的大框架定下来了，尤其是教育方面，很多人落户的最大障碍就在于子女教育的问题，能否让随迁的子女在当地入学甚至高考，这绝对是重中之重，那么对于很多教育发达的城市来讲，这都是一个吸引人的条件之一。
不过，这也对地方政府的政策设计形成了一定的挑战，毕竟高考这件事，关系到很多人的命运选择问题。
05
城市群、都市圈火爆，“成渝”站C位
京津冀、长三角这样的城市群，已经提过很多次了，而去年底到今年初，粤港澳大湾区是绝对的主角。而这一次，在任务中特别提到了成渝城市群的发展规划的问题，也算是中央在众多城市群中给画出的一个重点。
而地方也在积极推动将成渝城市群上升到国家战略，如今成渝被从众多的规划中单拎出来，“C位出道”，对于相关城市来讲，不失为一个重要的发展机会。
而在都市圈的建设中，鼓励社会资本参与都市圈建设与运营，那么对于一些民营的地产公司而言，是一个机会，在都市圈的建设中，核心都市区域建设，无论何时都是一个比较有诱惑力的，尤其是近期一些地产商都在向服务商转型，这都是一个机会。
更何况，“在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂”。
06
新提法：“收缩型中小城市”
每类城市都有定位，超大城市在纾解非核心功能，比如北京，而被纾解的产业去了哪里呢？就是将产业和人口向一小时交通圈的范围内扩散，比如河北省。这样的转移，是大城市抛负担，确实小城市的产业机会。
这次还首次提出了“收缩型中小城市”。
虽然没有给出收缩性中小城市的定义，但是国际研究都是以人口的流失作为衡量城市收缩的指标的，那么在中国，常住人口持续流失的城市，就是收缩型城市。
根据上海财经大学的研究团队的调研，根据中国第五次和第六次人口普查的数据，2000-2010年间，中国337个地级行政区中，90个城市出现了人口收缩，占比26.71%。
而这26.71%的收缩型城市，集中分布于中国东北和长江经济带地区，主要包括甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁，以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部、四川东部。
在这样的区域内，盘活存量、严控增量，大扩大建是不太可能的了，要引导人口和公共资源向城区集中，瘦身健体是主要目标，个中含义，相信大家各有理解。
07
没提棚改
连续几年的棚改，是上一轮房价大涨的原因之一，但在新规划中，没提棚改。这对一些三四线城市，尤其是对于三四线城市的房地产市场来讲，不知道是好消息还是坏消息。
事实上，在这一轮的棚改时间表中，2020年是一个重要的时间节点，但是在2018年，事情有了一些变化，棚改尤其是PSL以及棚改的货币化安置对于房价的推升作用明显，对于棚改的降温和脱敏化处理，让很多地方在棚改上逐渐淡化，尤其是在货币化安置上，很多地方都在逐步趋向奖励政策。
而棚改降温的同时，三四线城市的房地产市场也在降温，加速了三四线城市的市场盘整期，甚至在一些地方房价开始掉头，而地方政府也不得不采取一些放松政策，来做一做提振。
如果失去了棚改这一剂强心针，一些对于棚改依赖性较强的三四线城市来讲，前景真不好说。
对于有心买房的人来说，这个政策需要好好看看，细细体会，有很多指向性的要点需要理解。一方面城镇化推进加速，另一方面很多热点城市还存在限购政策，而“因城施策”的大原则也意味着未来会有更多的城市出台细则打破现在的局面，2019年，房地产破局的气氛浓重。
▌最后，我们附上一张表，如果你不清楚自己城市在哪个层级，可以参考：
