编者按：本文来自微信公众号秦朔朋友圈（qspyq2015），作者梁云风，创业邦经授权转载。
一波外资扫货中国的“买买买”潮正在形成。
5月6日，国家外管局网站发布信息，今年前4个月，国家外汇管理局共批准13家合格境外机构投资者（QFII）投资额度共计47.4亿美元，超过2018年全年批准总额度；共批准12家人民币合格境外机构投资者（RQFII）投资额度共计240亿美元，超过2018年全年批准总额度的一半。
受益于金融市场的开放，也由于股市和债市相继被纳入多个全球重要指数，使外资对我国金融市场有了更强的配置需求。2019年一季度，境外机构在A股净买入股票194亿美元，境外机构净买入我国债券95亿美元，较去年同期及第四季度均大幅增长。
境外投资者青睐的可不仅仅是中国的股市，最明显的，还有中国一线城市的商业地产，而这背后，是国际长青资金对中国未来经济的长期看好。
外资抄底？
外资抄底中国商业地产，从去年下半年开始就已经显露出明显的迹象。
世邦魏理仕数据显示，去年外资在华商业房地产投资猛增62%，达780亿元人民币，创2005年以来的最高水平，他们还购买了中国31%的商业房地产。加拿大高力国际称，2019年，外资在上海和北京的商业地产销售额中所占比例可能高达40%。其中带头的包括美国黑石集团和新加坡凯德集团。
2018年11月14日，凯德集团通过来福士基金与新加坡政府投资公司，以127.86亿元成功竞得上海市虹口区北外滩核心区域的上海最高双子塔整体股权。该笔交易创造了上海大宗交易史上外资收购单体体量及交易金额的两个纪录，创下了凯德1994年进入中国后单体收购交易金额纪录。
除了凯德，去年黑石以12.5亿美元（约86.2亿人民币）收购了上海怡丰城购物中心以及相邻的办公大楼和淮海中路雪豹商城。英资太古收购了前滩一开发地块50%股权，加拿大博枫收购了金桥太茂与南翔太茂。
今年以来，外资延续在华的积极投资态势，据世邦魏理仕4月10日发布的《2019年第一季度上海房地产市场回顾与展望》显示，2019年第一季度上海商业地产大宗交易市场延续了2018年的市场热度，共录得9笔大宗交易，成交总额为239.4亿元（人民币，下同），同比增长92.78%，其中外资涉及的交易共有3笔，包括陆家嘴浦发大厦、虹口一方大厦、五里桥陆地综合体都落入外资手中，成交总额近百亿元。
除了上海，北京的商业地产也备受外资青睐。世邦魏理仕统计数据显示，仅今年一季度，北京就有8笔大宗交易，交易总额达155亿元，其中海外投资者交易额占比56%。中关村地标建筑鼎好大厦被瑞士合众集团以57.2亿元拿下，新加坡丰树集团以30.4亿元从工银国际收购位于丰台商务园的聚杰金融大厦B座等。
从去年以来的外资不断的购买来看，外资对中国商业地产的兴趣正在增加，并从北京上海逐步向杭州、南京、武汉、郑州、西安等收益不断上升的城市蔓延，投资标的也从商业写字楼向商场、出租公寓和物流场地等细分市场开拓。
戴德梁行大中华区资本市场主管李志荣说：“虽然外国投资者花费了大笔资金，但他们的弹药没有用尽。外国资本今年将成为中国商业房地产投资的一支重要力量。”
嗅觉灵敏
外资的嗅觉一向灵敏。比如今年一月份开始的这波A股小牛市，率先带动的就是沪港通、深港通北上的外资，而一有风吹草动，北上资金净流出也被视为行情的风向标。
相对来看，外资在中国市场这一波商业地产的“买买买”原因更复杂。
与外资疯狂抄底A股类似，买入中国商业地产，首先一个原因也是投入和产出比更划算。一方面受经济放缓影响，2018年人民币兑美元贬值5.7%。人民币兑美元汇率从6.2最高冲到了6.9，现在也稳定在6.8左右，美元购买力大大上升，分析人士称人民币2019年可能维持下跌趋势。另一方面，中国过去一两年的去杠杆、去地产、资管新规以及银保监会合并等原因，推高了借贷成本，流动性被抑制，一些私企资金紧张，为了维持流动性，不仅抛售海外资产，国内的房地产也被折价兜售，以断臂求生。
而收益方面，此次外资接盘的北京、上海等地的商业地产收益不断走高。据戴德梁行的数据显示，截至2018年底，上海甲级写字板市场租金为277元每平方米每月，上海北外滩甲级办公楼有效租金更是在2018头9个月内增长了10%。不过北京的租金更贵，全市市场租金高达400.1元每平方米每月。出租率方面，北京的商业写字楼空置率一直保持在10%左右，上海近几年由于供应量大增，但也不超过15%左右。即使是物流仓储市场今年租金也全线上扬，今年一季度，上海物流仓储市场平均租金环比上涨2.6%，至每月每平方米47.1元，主要工业园区平均地价保持在每平方米2105元，全市几乎长期保持满租状态。
从地域上看这波外资的“买买买”潮也特别有意思。外资虽然触觉敏感，但由于经济体制等因素的区别，在中国能看懂的投资其实并不多，而一线城市的商业地产是为数不多的优质标的。我们看外资虽然在北上广深等一线城市下手果敢，但其他城市却表现得谨慎，这也和一线城市表现出来的投资回报有关。随着外资的全线进入，未来北上广深的优质商业地产会越来越贵。
对外资来说，可能面临的情况是，看不懂的暂时“按兵不动”，看得懂的就果断出手。
看好中国未来
外资的大举发力，更重要的原因可能是看好中国未来。长远来看，中国已经成为国际长青资金配置资产的必选项。
“中国现在在整个世界经济版图里所占的比例越来越大，是外资扩大投资必须选择的地方之一。”戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在接受媒体采访时表示，随着北京、上海等一线城市进入存量市场，核心地段土地稀缺，成熟的投资型物业抑或是具有改造空间的旧楼项目成为外资的猎物，能够带来稳健持续的收益。
从中美经济的对比来看，2018年中国GDP为900,309亿元（约合13.6万亿美元），比上年增长6.6%。2018年美国GDP总额为20.51万亿美元，比上年增长2.9%。中美之间的经济总量差距在逐年缩小，而中国现在的增长率仍远远超过美国。按照目前主流的GDP计算方式，中国GDP总额大概在2030年左右超越美国。中国仍是国际资本的投资洼地之一。
市场未来增速可期，投资回报率可期，中国一线城市的商业地产成为国际长青资金投资的选项也就水到渠成。
据英国《金融时报》去年8月的一份报道显示，加拿大退休金计划投资局（CPPIB）计划到2025年将其在中国的资产配置占比从目前的7.6%提高到20%。作为全球规模最大的养老金计划之一，CPPIB的资产总规模达3670亿加元（约合2800亿美元）。CPPIB希望从中国这个快速增长的新兴市场获得更大收益。去年7月，CPPIB宣布与在香港上市的中国房地产开发商龙湖集团合作，在中国开发租赁住房项目。
需要特别提出的是，CPPIB还通过允许外国机构投资者在沪深两市购买股票的“合格境外机构投资者”（QFII）计划，在中国股市投资约30亿美元。
这就不得不回到文章开头，随着国家金融政策的不断开放，无论是QFII还是RQFII，已经成为外资进入中国市场的重要方式，此外，国家大幅度放宽金融领域的市场准入，甚至允许外资独立在华设立保险机构，这对未来外资投资中国又将是重大利好。
可以预见的是，新一波“买买买”的中国潮即将到来。
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