联合办公2VC越来越近，科技企业“二房东”到底有多科技？

编者按：本文转自懂懂笔记，作者左岸，创业邦经授权转载。

近日共享办公企业WeWork向美国证券交易所提交了上市申请，这将是美股今年仅次于Uber的第二大IPO。

按照计划，WeWork将于今年9月正式完成IPO，据悉此次WeWork计划通过IPO融资逾35亿美元。完成IPO，对于这家享有盛名的共享办公巨头无疑是发展历程中的重要节点。但同时，它也和其他互联网创业公司一样，在快速成长的同时伴随着巨额亏损，IPO更像是一场输血续命的赛跑。数据显示，去年WeWork的营收为18.2亿美元，净亏损达到19亿美元，而且2019年上半年净亏损也达到了9亿美元。

同样，WeWork在国内的“学徒”也普遍面临窘境，包括WeWork自己的中国区业务。

No.1环境景气和联合办公一起“消散”

面对资本寒冬，美团的王兴曾经发出这样的感叹，2018年是过去十年最差的一年，也是未来十年最好的一年。前半句话，恰好是联合办公行业的真实写照。

相关数据显示，国内联合办公空间（含孵化器）数量在2014年还只有50家左右，而到2015年底，已经爆发性地成长到2300家，2016年更是超过4200家。但是2017年到2018年，行业逐渐出现市场洗牌浪潮，关门、并购不断，实际的数量已经很难见到统计数据。

不过从第三方调研机构的相关统计中，可以略窥究竟。根据iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，2016—2022年，国内联合办公行业市场规模不断增长，预估2018年为600亿元人民币，增长率达159.3%。但是艾媒咨询同时给出了2018年后增长率的下滑曲线，预计未来三年的增长率将从77%持续下滑到25%左右。

而从相关新闻和曝光来看，近10个月来场内负面消息更是接连不断。去年底，无界空间相继传出北京东直门店的租户因退押金问题发起维权，其望京南空间的业主白天被断电；今年初，金地旗下ibase原点空间被媒体爆出深圳办公地点单方面解约，清退租户，母公司金地集团将退出联合办公业务；今年5月，聚梦空间宣布进入破产清算程序。

同样在今年1月，曾传出要向WeWork追加160亿美元投资的日本软银，最终拿出20亿美元，而WeWork则欣然接受。

全球创业市场大势下，国内共享办公行业的颓势更是冷暖自知。有行业人士指出：前几年在政策扶持下行业尚可勉强维持，一旦失去贴补和资本的青睐，联合办公虚火渐熄后立见真容。

对此，曾经在深圳经营一家联合办公项目的李先生向懂懂笔透露：“我做的比较早，2014年开始的。当时也是因为相关部门对于这类项目有一定的补贴而且力度不小，加上市场创业氛围高涨，我又刚好有合伙人资源才立项的。开始的一两年效果很不错，出租率能达到85%以上。”

但是风口总有时间窗口，随着热潮散去共享办公的浪潮也逐渐迎来波谷。

对于行业的冷暖变化，李先生应该深有体会，他透露大概从2016年底，入驻公司就逐渐开始变少。“为了应付出租率的问题，我们从按一定空间对外招用户的形式，改成了开始接纳卡座用户，但这并不能解决根本问题。到2018年中旬，我和合伙人决定出手这个项目时空置率已经达到了75%，幸好项目最终被办公楼所属的地产开发商接盘了。”

在行业遇冷的态势下，这样的中小联合办公企业被接盘或者说并购的案例并不在少数。其中行业皆知的大并购案，就包括WeWork在去年吞并裸心社，优客工场2018年也对洪泰创新空间、无界空间、Workingdom及方糖小镇（近7家平台）等进行了并购。

梦想加创始人王晓鲁8月初参加博鳌房地产论坛是曾透露过一丝行业现状：今年的市场环境是挺差的，联合办公市场在北京、上海和成都的空置率都是最近10年以来的最高点。

No.2价格战和创收同时进行

根据亿欧此前公布的调研数据显示，联合办公的出租率只有在达到85%时才能实现盈亏平衡。而85%对于现如今绝大多数联合办公企业都是一个非常遥远的数字。

不过，亏损对于这些手握风险投资、只求扩张和规模的头部企业而言，似乎并非最在意的事情。就如巨亏之下的WeWork，其副董事长 Michael Gross依然对外表示，“我们站在了风口上，即使亏损不断增加也还是要扩张。”现阶段对于这些头部企业而言，企业的体量和整体出租率的高低是决定自己能否继续走下去的前提。

那么，所谓越亏钱、越扩张、越有前景的逻辑，究竟在这个市场能否走得通。相关互联网行业分析师对懂懂笔记表示：“对于联合办公企业而言，亏损是肯定的。即便是这个行业全球范围内的巨头WeWork在去年也亏了19亿美元。目前在国内市场，至少目前行业还停留在拿钱换用户和体量的阶段，体量和用户基数也大，亏损也就越大。但这些平台相信只有将体量和用户基数做大了，才能继续获得资本市场的青睐，才能继续走下去。”

该人士同时强调：“从本质上来看，联合办公领域其实是没有坚固的技术壁垒的，你能做到的别人也能做到。这也使得最终还得绕回到价格战上，这也是现在这个行业目前的一个现状。”

价格方面，以深圳为例。目前深圳相对核心地段的联合办公工位，大约在一个月1700-2000元（每个工位）之间。共享空间的李先生对懂懂笔记透露，如果算上空置以及水电、日常维护等费用，全部加起来核心地段一个月的工位成本肯定超过了2000元。

目前，北京地区的国贸、中关村等核心地区单个工位价格约在1800-2100元左右。不过，创业企业在北京的整体成本肯定是要高于深圳。由此可见，目前绝大多数共享办公仍然停留用补贴换出租率的状态。

当然，对于共享办公行业而言，不可能把所有收入来源都寄托在租金上面。在高举价格战吸引租户的同时，联合办公企业也在想尽一切办法在增值服务、投融资回报、提供活动场地、政策补贴、生活类服务收入等方面着手。一两年前，部分联合办公行业的头部企业就不断宣布已经由“二房东”模式转向企业全价值链服务商，并提出将商办地产属性改变为服务先导的平台属性。

但是，从目前来看很多举措都只能起到锦上添花的作用，至于对入驻的初创企业进行投资并获取相关受益，目前对多数共享办公平台来说仍是空中楼阁。远水难解近渴，现在行业整体上依旧无法解决出租率低下以及价格战导致营收降低的难题。

对于价格战，一个共识就是杀敌一千自损八百。在投资市场进入寒冬之后，投资人、投资机构都变得更为谨慎。如果资本看不清行业发展的前景及整体收益预期，势必会减少投资。毕竟目前资本市场对于投资项目的安全感和回报周期最为看重，如果这种价格战会长久持续下去，对市场发展显然不利。

【结束语】

某种意义上讲，联合办公机构目前与租房市场中那些品牌公寓较为类似，由于行业竞争门槛较低，导致很难做出差异化的优势，更难以出现突出于赛道的领跑者，而价格战也有可能长期持续下去，直到资金匮乏者被逐渐拖垮。

短期来看，国内大多数联合办公机构依然扮演着“二房东”的角色，距离真正颠覆商业地产市场仍有相当遥远的距离。如果未来市场发展不顺，持续无止境的烧钱很有可能将行业带入到2VC的怪圈中。或许，现在就已经陷入其中了。