编者按：本文来源微信公众号冯仑风马牛，作者冯仑，创业邦经授权转载。
人一生总是要和房子打交道，会遇到买房，卖房，再买房，再卖房这些事情。经常有人问我和买房相关的事情。大家很关注一个点是，当下的住宅市场在往什么方向变化，未来是需要买房，还是卖房，是租房，还是可以去投资房。
所以，我和大家介绍一下目前的行业情况。中国经济经历了 40 年的快速成长后，从整体来看，可以说是已经基本解决了住房问题。为什么这么说？1978 年的时候，城镇人均住房面积是 1.8 平米，当时的人口是 8 亿多。现在人口增加到 13 亿，城镇人均住房面积为 39 平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。特别是过去 20 年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。
但是在未来，从经济规律来看，住宅市场要慢下来，进入到非住宅的阶段，我们叫做「后开发时代」，住宅不再成为我们日常生活中的一个主要的词汇。为什么会有这样的转变？有五个因素发生了变化。
第一，中国的人均 GDP 已经将近 1 万美金。全世界经济成长的规律是人均 GDP 达到 8 千美金以后，新房的供应量会越来越少，主要是二手房了。比如说到纽约去推新盘，一个楼盘卖 3 年都没有卖完，这是很正常的。纽约每天交易大量的二手房，但新房的增量非常慢。欧洲也是这样。经济越成长，新房的供应量比例越少，交易的速度也越慢，这个是规律。
现在很多城市，像北京、上海，新房和二手房的交易比早就超过了 1 比 1，北京卖掉 5 套二手房才有一套新房成交，这就是人均 GDP 超过 8 千美金以后的状态。
第二，人口增量。在人均 GDP 超过 8 千美金之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十万人。一个城市每年增加四五十万人，20 年要增加多少人？于是新房就有市场。现在所有城市的人口增速都在下降。北京去年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓，甚至是增量变成 0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。
第三，城市发展的空间结构。过去为什么有的地方房价涨得快，因为地铁通过去了，因为附近小区拆建，盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了，该修的地铁、该拆的房都好了，快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁，房价是 1 万，通了地铁就 3 万，现在不可能再涨了，已经通了地铁，不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后，新房的价值增量会减缓，这是正常的。
第四，经济成长。如果一个城市的经济在增长，就业率在提高，个人收入、工资在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供一些活力。如果说就业率在缓慢下降，失业率在增高，个人收入的增速在下降，新房也不可能有很大的支撑力。在经济周期上行的时候，住宅价格是上涨的。在经济周期相对下行的时候，个人口袋越来越浅的时候，新房市场缺乏支撑力。
第五，心理预期。金融政策带来的心理预期，比如遗产税，如果你给子女买了房子，交的税比房子可能带来的增值还多，你会买房给子女吗？还有一个是房产税，现在的方向是清楚的，征收的法律、规范、细节没有完善。如果开始征收了呢？
未来，如果前四个因素不支持上涨了，你想拿到房子以后给子女就成为了负担，这就会有新的预期。而汇率、宏观经济等的改变，也会影响大家当下买不买的决策。总体来说，如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下，大家买房的预期会差一点。反过来，如果税收越来越低，利息越来越低，同时人民币越来越坚挺，我们买房的预期就会增加，因为我们口袋的财富在增加。
这五个因素是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的因素。
从我个人的判断来说，我们总体是进入到了特别重要的转折，住宅快速开发、销售的时代结束了，也就是说「开发时代」结束了，开始进入到「后开发时代」。「开发时代」就是快速建住房，卖住房，大家买住房，投资住房，城镇化，是这样一个时代。
所以，我们判断从 2016 年以后，中国整个的住宅的市场进入到相对稳定，而且增量市场会趋缓的时代。在很多城市，房价持续上涨的这五个因素，至少有三四个已经没有力量了，也就是说房价必须稳在那，这个是一个基本判断。
当然，「开发时代」结束了，不等于我们不能买房。比如说，现在有的发达国家人均 GDP 6 万美金，他们也有人做住宅，只不过都是在四线以下的城市做。而中国过去 20 年里，做住宅的公司都是以一线为主，所以今后要从一线退到三四线。一线城市没人理你了，城市完成了住宅的开发使命以后经济转型了。
也有人问，买房能不能有钱赚？很简单，交易要容易，转手要快，中间环节要少，税收要少。签一个字就可以买卖，房子交易的速度就会越来越快，交易越来越容易，佣金也少，利息也低，大家都愿意买卖，房价才可以上去，就能赚钱。如果我们有一个制度让交易不容易，中间的环节越来越复杂，税收越来越高，那么政策的目的就是让房价不要涨。在这种情况下，靠买房子就不太容易能赚到钱。
从 1999 年以来，我们住房的制度也是影响住宅市场的一个很重要的因素。这个制度是什么？我们知道，全世界解决住房问题的制度，有三个可供参考的模式。
一开始，我们参考美国的制度，从 1999 年到 2009 年这 10 年，所有的住宅随意买卖。去掉了福利分房制度以后很自由，随便买卖。那一段时间大家交易得很快，而且通过自由买卖，市场进入也是很方便，土地是通过划拨的方式拿到。
到了后来，从 2009 年到 2014、2015 年，我们采用类似于新加坡的制度，新加坡是 80% 由政府来管，确保你有一套住房，但是都是 50 到 80 平米的。交给市场的部分只有 20%。新加坡不到 600 万人，但是政府建了 100 万套住宅。新加坡政府用低价、小户型的方式来提供保障。我们国家提出了一些保障的措施，保障房，小户型，公租房等等，也是参考了这个办法。
今天来看，新加坡是很成功的，新加坡现在人均 GDP 6.5 万美金，亚洲第一。老百姓安居乐业，因为政府在过去 54 年里面做了 100 万套住宅，每一个人家里都有房子，而且很便宜。
新加坡组屋最独特之处就在于，看似私人住宅区，实则是名副其实的公共住宅。
从 2014、2015 年以来，我们的住宅的制度进入到了一个新的阶段。随着基本的住房解决了以后，现在更强调保障性，福利性，甚至是公益，要抑制投资性，中央就提出来「房住不炒」，这个是类似于德国的模式。
德国 50% 到 60% 都是租房的，剩下的人大概一辈子买一次房，你要通过买房来套利可能坐牢，所以他们的房价很稳。我们现在又开始借鉴德国的一些做法，把房地产的住的属性、公共福利的属性，以及基本的安居乐业的属性变成第一属性，而投资属性、增值的属性变成了次要甚至是要忽略的属性。这样一来房价就很难再有上升的空间了。
而且，今后大家交易的过程会越来越复杂，交易中间获得的利益会被政策去掉一大块。比如你 1 万买，5 万卖，这个 4 万你不一定都可以拿到。这个就是「房住不炒」的政策走向，未来对交易资格身份的认定很严格，房屋交易的中间环节会设置很多的审查，交易过程中产生的利益有一个恰当的分配，你会得一点，但是还有其他方面也会分享，这个就是未来的趋势。
以上这两件事情，一个是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的五个因素，一个是国家解决住宅问题时可以选择的三种模式。这两件事情重叠到一起，可以看出：现在新房的增速在减缓，价格稳中有降，未来交易会越来越复杂，交易的速度会减缓，交易的中间的利益会要重新分配。所以说，未来我们将会进入这样一个持续的阶段，会有类似于德国和新加坡那样的获得住宅的基本制度，同时市场上还会留一部分让大家去交易，但这个不是作为未来住宅市场的主流了。
也就是说，以前我们跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。并不是任何时候进场去买都可以赚钱，也不是任何人赚了一点钱拿来买房就可以赚钱，买房这个事情越来越专业了。
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