编者按：本文为创业邦专栏GPLP犀牛财经（ID:gplpcn），作者Rick
洛克菲勒中心，纽约跟帝国大厦齐名的地标式建筑，在美国人心中有着非常特殊的地位。
问题是在1988年，洛克菲勒中心曾经当时被三菱集团收购。
这引发了日本人想买下美国的传言。
当然事实也的确如此。
当时张扬跋扈、财大气粗的三菱集团代表，在美国人报价4亿美元的基础上加价2.1亿美元，目的就是为了创造一个新的吉尼斯世界纪录。
也正是因为他们这种无所谓钱多钱少的态度，洛克菲勒家族才欣然出售这栋在家族历史上有非常特殊意义的大厦。
有人说，因为美国人不能容忍日本商家这种爆发户的心态，产生了后续的一系列投资限制措施。而这些措施的叠加以及美国在极力推高日元汇率降低日本出口，是是造成日本所谓“失去的十年”的原因。
但正是这样一个发生的事件提醒了美国华尔街的投资大佬。此后，美国华尔街的对外投资，不动产投资就占了很大的份额。
其中，包括最大的私募股权投资机构，黑石就是如此。
现在，美国人在国内玩金融衍生品，在国外疯狂投资不动产，这成为国际投资界司空见惯的事实。
有媒体评论表示，很多美国投行布局海外的不动产市场，是为了给自己疯狂的衍生金融交易增加一个安全砝码。
而最新的信息显示，华尔街资本玩家看上中国了。
租金下滑、哀鸿一片的中国商业不动产
让国内投资者想不明白的是，华尔街资本玩家看中的为什么是国内的商业不动产市场？
由于受经济增速放缓、金融去杠杆、商办类项目限购政策、电商崛起等因素影响，目前全国商业地产市场哀鸿一片。
甚至有人说这是近20年来商业不动产最难受的一个时期。
据中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受媒体采访时介绍，商业地产的低迷主要表现在：投资额增速创十年来第二个新低，施工面积创十年第二低，新开工面积和竣工面积增速创十年最低，供应端商业土地整体过剩，商业地产库存面积创十年来新高。
而从2018年至今，虽然商业营业用房开发投资累计值稳步上升，但累计同比还是维持负增长的态势。2019年1-5月累计同比增长-9.7%，创下历史的最大负增长率。
从2018年中期至今，商业不动产的累计同比增长率基本维持在-9%左右。作为商业地产开发另一重要指标，1-5月的办公楼的开发投资累计同比增长为-3.6%，在年初回归正值后再次不断下滑。
这也被很多企业所感知。
北京的CBD地区向来是寸土寸金的办公聚集区，但从2019年7月以后，退租率持续上升，该地区的写字楼空置率已经接近15%。
这不是个案。
北上广深原来集中的高档办公写字楼的聚集地，据说都或多或少都出现类似的问题。而这还算好的，成都重庆等二线城市的写字楼空置率，据说已经超过25%。
更别提购物中心等大型的商业地产项目。
受新世代消费者消费习惯变化的影响，还有网络购物的挤压，线下的购物中心从2018年起就开始陆续调整。
2019年，很多购物中心亏损严重，不得不关门歇业另谋他法。
那些还咬牙存在的购物中心，空置率上升也十分明显——根据相关数据，国内购物中心空置率自2014年起持续攀升，2016-2017年均超出10%，2018年有所缓解降至9.4%，2019年上半年回升迅速。
而从2018年重点城市购物中心空置率分布来看，高空置率主要集中于“二线”城市。
在这样的背景下，写字楼和购物中心的租金，已经出现了下降的趋势。
这被看作是中国商业不动产市场，进入冰河期的标志。
面对一个下行的资产，怎么想一想都不值得购买，难道华尔街的人疯了？
外资风口进入中国：美元资本悄然之间的进军
租金下滑，萧条且哀鸿遍野的中国商业不动产市场，如今却悄然间吸引了绝大多数国际知名资本的目光，尤其很多来自华尔街的投行和基金。
据不完全统计，截至2019年6月，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团，还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。这些收购主要集中在一二线城市的核心地段，被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体。
据戴德梁行数据显示，2019年中国内地商业地产总投资额将达2960亿元，其中外资占总交易额会接近50%。
也就是说，曾经退出中国的黑石、摩根士丹利等投行又回来了。
统计数据也支持了这个结论。数据显示，上半年北上广深的大宗物业交易金额超450亿元人民币，外资成交占比一半。
从地区看，北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地，成交总数与金额高于广州、深圳。从成交热情看，一季度可以用疯狂来形容，二季度成交热情有所减退。从资产偏好看，写字楼成为投资者的首选，占比超一半。
……
因此可以说，2019年外资在中国商业不动产市场的收购行为，不可谓不疯狂。
据悉，2019年列入榜单的商业地产交易投资机构包括领展管理、凯德地产、黑石资本、太古资本等等，特别引起轰动的是凯德斥资127亿收购上海北外滩星港中心。
更让人关心的是，为了进入中国商业不动产市场，各家国际知名投资基金和机构，纷纷在香港、新加坡等地，发行以人民币计价的债券或者基金，从而筹集弹药进军国内。
据媒体报道，黑石在新加坡发行的第一批基金的规模就达40亿人民币。而仅仅在9月，安排在香港证交所上市的以人民币计价的定向基金就有17支，其中不乏华尔街大鳄的身影。
由此资金实力可见一斑。
而据不完全统计的数字，已经进入中国的海外基金超过20家，投入国内市场的金额超过500亿，其中黑石一家就已经入300亿，占六成以上。
闻风而动的二线资本，也同样动作频频。
吉宝集团，这个在新加坡仅次于淡马锡等国家投资基金的投资集团，主营业务是商业写字楼投资。2010年左右进入中国，仅仅作为一个小型的住宅开发商试水国内市场。
但就在2019年，其商业不动产管理部门正式进军中国，并在上海设立了总部，随后该公司迅速收购商业写字楼项目，并号称要在一年内投资超过百亿。
新加坡的投资机构除了吉宝，丰树也在加大力度布局大城市，而来自香港的投资机构如基汇等也不遑多让，抓住时机购置商业地产。
毫不夸张的说，这些被国际投行称为“狗鼻子”的跟风者，几乎都已经进入国内商业地产市场。
一时间，颇有风云聚会的时代感。
不动产生意：几千亿美元的生意逻辑
“天下熙熙、皆为利来,天下攮攮、皆为名往。”
显然，黑石等美元投资机构大规模进军中国抄底商业不动产并不是慈善，而是彻底的商业行为，而回归商业行为的背后，则是以黑石为代表的华尔街投资基金回归金本位的操作。
尤其是来势汹汹的黑石。
这家号称世界上最低调、让人摸不着脉门的基金，1983年成立后的一飞冲天其实就跟商业不动产有关。
对于黑石的运营逻辑，GPLP犀牛财经曾在《PE还是房地产？黑石集团的“生意经”》中详细描述，当然，黑石集团作为专注于投资不动产的投资机构，其也同房地产投资当中获利不菲——据GPLP犀牛财经根据零星披露的研究报告调查显示，这家美国最另类的投资基金，1987年之后投资的各种类型的项目中，商业不动产尤其是物流园区、办公楼等资产，贡献了其之后近50年高速增长的收益率的绝大部分。
甚至很长一段时间，黑石的商业不动产长期平均年收益达到15-16%，远高于其正常证券投资业务长期平均收益率。
2018年，联合创始人彼得-森去世的时候，黑石掌管的基金投资到不动产领域的份额超过5000亿美元。
因此，这次黑石再次悄无声息再次杀入中国的商业不动产市场，其实并不是异想天开，本身就是一个回归主业的选择。
当然，有专家评论表示，正因为很多人对黑石的崛起研究深入，这次黑石又故技重施的时候，才有很多国际化的基金和投资机构跟进。
但跟很多其他投资机构不同，黑石的成功除了投资不动产之外，还遵循一个原则，那就是友好收购的原则。
这意味着跟绝大部分的华尔街投行不同，黑石基金所作的收购出发点都是想达成“共赢”，不管是持股还是债券，黑石都从企业的发展提出相关的要求，在满足收益的前提下，增加自身的价值。
不过也因为能帮助投资方解决困难，黑石成为美国最受欢迎的投资基金。
这也就解释了，为什么黑石进入中国后，没有那么多的反对声音。
当然，黑石看好宏观经济的转折，以及现在持有的物业长期发展趋势，并不代表其收入要等很多年后，或许通过租金等多种形式，黑石不断实现对不动产的变现。
很有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盘自己持有的国内商业不动产。当时号称是退出中国。
2019年，这些大型机构和基金疯狂进入中国商业不动产市场，固然是对中国经济发展有信心，另外一个方面，也是因为外资投资国内商业不动产有周期性，而且抄底的意味浓厚。这样的投资方式，一般都在对一个经济体长期的发展看好的情况下发生。
结合目前的情况，可以得出一个结论，那就是国外的资本其实认为当下中国经济虽然增速放缓，但仍是全球最具经济活力的地区，因此对于海外资金的暧昧态度就不难解释了。
而商业不动产天生就有抗压性和稳定性，被国外的资本方看作是进入中国市场含金量颇高的探路石。
当然除了这些要素之外，中国呼之欲出的REITs也带给这些收购国内不动产的外来资本“临门一脚”。
所谓REITs，就是房地产信托投资基金——按海外的实操经验，如果一个基金想投资一栋楼，那他可以将这栋楼的价格分成若干份，发行REITs基金上市交易。投资人可以认购REITs基金份额，认购的份额即对应基金所持有的这栋大楼相关的权益。
而每年这栋商业不动产的租金收益和其他运营收益，除去运营这栋楼的资管公司的管理费外，按份额比例分配个持有基金的投资人。
由于REITs可以像股票一样上市交易，也就是说，通过发行REITs，基金持有的商业不动产能直接转换成金融产品上市，这就相当于打通了不动产基金收购商业不动产的“募投融管退”各个环节，一下子就把棋下活了。
可能也是看到当下国内越来越多的定向非公开REITs被监管部门放行，海外资本方都有这样的共同预期：公开募集的REITs在国内两年之内将会出现。
因此，这样的市场认知助推了像黑石这样的华尔街巨鳄重回中国市场。
很可能，这一次铺天盖地的外资涌入会开启一个新时代。
如果这个猜想真的成形，华尔街来大规模买入国内商业不动产就不是神话，虽然一方面会带来一定风险，但是另外一方面越来越开放的国内市场，承压能力超过想象。
如果再加上REITs的推出，商业不动产市场一定会被激活。
这有什么不好的呢？谁不希望中国的经济会更好？
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