房价魔幻暴涨，“后浪”们到底还有没有选择的权利？

三目财经·2020-05-20

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年轻人被高房价绑架，毫无选择的权利

编者按：本文来源创业邦专栏三目财经，创业邦经授权发布。

前两天，B站为了庆祝五四青年节而推出的演讲视频《后浪》刷屏。

老戏骨何冰张弛有力、抑扬顿挫的演讲，引发全网热赞，但演讲辞却引发了巨大的争议。

其中有两句：“你们拥有了，我们曾经梦寐以求的权利，选择的权利。你们有幸，遇见这样的时代。但是时代更有幸，遇见这样的你们。”在微博、公众号、朋友圈引来无数群嘲。微博里，被顶到最上方的评论，是下面这条：

说年轻人被高房价绑架，毫无选择的权利，收获了近6万的点赞。

在演讲中，“前浪”对“后浪”的艳羡，在现实中，变成了年轻人的自嘲：“前浪一句涨房租，后浪就扑了。”

尤其是大量的年轻人刚刚经历了疫情，此情此景，更易引人共情。

不久前，在#疫情结束，你最想做什么#的超话下，买房竟然成了与吃火锅一样火爆的诉求。

疫情期间，还有一张流传最广的图片《这次疫情给了我们八个提示》，其中大家关注度最高的也是这条建议——能买房的时候，别犹豫，不要被那些名人不买房的理由欺骗了，特殊时期，房东不租给你，酒店你进不去。

年轻人要买房有多难？

因为家的观念根深蒂固，中国人可能是最讲究安居乐业的了，安居在前，乐业在后。

近日，央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中显示，中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

在北上广深，有3400万外来人口，这当中大多数是年轻人。何冰在演讲里说这些后浪们可以“自由学习一门语言，学习一门手艺，欣赏一部电影，去遥远的地方旅行。”但在现实生活中，他们首先要解决的是——有地方住。

年轻人毕业多久能在大城市买房？“夏磊地产观察”公号用各国年轻人房价收入比做过一个横向的对比研究，结果显示，毕业生全款置业在德国柏林需10.7年，在美国纽约需15.8年，在英国伦敦需18.3年，在日本东京需21.1年，而在中国香港，毕业生全款置业需要58年！

对比数据中没有中国内地城市，但我们都知道，内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，北上广深的房价和香港的差距已经不是特别大了。

知名评论员刘远举说：“现在很多年轻人抱怨父母干涉自己的生活。他们无力反抗，是因为经济上需要依靠。而经济上需要依赖的最大原因，就是房子。当下中国的高房价，阻碍了很多年轻人追求幸福，实现自己想要的生活的希望。从资产上涨的历史尺度来看，这部分资产上涨的收益，都被60后、70后、80后得到了，中国年轻人处于极大的代际资产不平等之中。”

疫情之下，深圳的房价为何魔幻“暴涨”？

一面是年轻人买不起房的焦虑，一面又是统计数据中暴涨的房价，使得房地产相关话题最近频频冲上热搜。

国家统计局发布3月份70个大中城市房价数据。因为这是国内“新冠肺炎”疫情基本控制后各大城市房价的首次亮相，所以业内普遍认为其对后疫情时期房价走势具有指标性意义。

不少人认为，受到疫情冲击，房地产面临带看难、交易少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。

但从发布的数据看，无论新房、二手房，3月份70个大中城市房价整体趋势居然未跌反而微涨。

同时让人感到惊讶的还有：3月份新房环比涨幅最大的城市为西宁。二手房方面，房价已经高企的深圳，3月份价格环比涨幅最大，为1.6%。

疫情之下，深圳房价“暴涨”，一时间刺激了众人的神经。尤其当媒体报道说，深圳房价“暴涨”的原因是炒房者把中小企业的救命钱拿去炒房，更是引发群情激愤。

中央随即介入调查。中国人民银行深圳市中心支行针对“房抵经营贷推高楼价”的传闻回应称，辖区的确存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。截至4月20日，央行深圳支小未发现信贷资金流入楼市情况，其他商业银行已被要求展开全面排查。

深圳市住建局局长张学凡也赶紧出来回应各方关切。他表示，经调查，深圳市二手住宅环比有一定的涨幅，主要是由于受疫情影响等多种原因，导致前期积累的需求在近期集中释放，引发短期房价指数的上涨。此外，市场交易成交高度集中在南山、宝安等热点片区、热点楼盘，导致部分区域房价有所上涨。

既然少部分经营贷流入楼市，并非深圳房价上涨的元凶，那根本的原因在哪呢？

知名经济学家任泽平对于房价有一个广为流传的框架“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996.85平方公里。

2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

所以，深圳房价持续走高，短期来看是各项微观和宏观政策的叠加效应。长期来看，则是深圳人地矛盾愈演愈烈的必经过程。

那么深圳房价未来是否会持续走高？有没有办法控制住？奋斗在深圳的广大年轻人还有没有希望拥有自己的住房？

任泽平在新著《全球房地产》中说“土地供给是房价的直接决定因素。土地制度直接影响房地产供给，土地供应量是住房市场供求平衡和稳健运行的重要基础。”

我们来看看深圳市的土地制度。

2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定：

一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。

二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。

深圳对工业用地的供给是非常大方的。证券时报·数据宝显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平。2019年12月，为了吸引企业总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。而面积比深圳大两倍多的上海，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。

工业用地供给过多，导致的结果就是办公楼空置率持续攀升。根据戴德梁行的最新数据，今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。

而住宅用地呢？统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积仅为431.5万平米。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北上广，仅比香港的8%高一点。

“大力实施人地挂钩，推行新增常住人口与土地供应挂钩。同时，加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转为居住用地。”任泽平认为只有这样，才能解决深圳等城市的高房价难题。

取消公积金？年轻人离买房更近了还是更远了？

今年2月11日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文，建议取消企业住房公积金制度，理由是目前我国的房地产市场早已经市场化，商业银行成为了房贷的主体，所以公积金存在的意义不大了。取消掉公积金，不仅能帮企业降低成本，还能够给职工减负。

此文一出，立刻就引起了学术界、官方和民间的热烈讨论。

4月29日，明星企业家、格力董事长董明珠在接受新京报专访时明确表达了支持黄奇帆观点，“我赞同黄奇帆观点，取消公积金”。“我觉得这个公积金是完全没有必要”。而且她还表示，在今年的人代会议上，作为代表的她还会提出公积金相关议案。

这位明星企业家的表态，更是将这一话题推向了舆论的风口浪尖。

原财政部长楼继伟在近日举办的“当前经济形势下的财政政策”专题会议上表示，“今后可以将（公积金）缴费费率降为5%，包括一些专家提出取消公积金的建议我也赞成”。楼继伟表达了两层意思，要么降低公积金比例，要么取消公积金。

但反对者也很强硬。

北京大学光华管理学院金融学两位教授刘俏、张峥联名发表一篇《我们为什么反对“取消住房公积金制度”》的文章，其理由总结起来包括2条：一是取消公积金，并不能让大量的中小微企业受益，不能有效降低企业负担；二是中低收入家庭使用公积金贷款比例较高，因公积金利率低，变相增加了他们的收入，有利于拉动消费，对经济增长有正面作用。而且在文章最后，在两位教授看来，公积金不仅不能取消，而且还建议考虑扩大缴存覆盖面。

事实上，我国的公积金制度是从新加坡学来的。新加坡是“居者有其屋”的成功践行者。建国后短短30年，新加坡就成功地从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其90%以上的高住房自有率而成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。

新加坡《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。中央公积金局负责收取，政府投资公司负责增值，HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。公积金存款利率高于同期银行存款，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%。新加坡的公积金制度发挥了两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋，中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋，通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。

1999年，我国国务院颁布《住房公积金管理条例》，规定住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，由职工本人和单位按照相同比例缴存，即职工本人上一年度月平均工资乘以缴存比例。缴存比例各地规定不一，但不得低于职工上一年度月平均工资的5%，最高不得超过12%。

中国公积金政策设立的初衷是为了解决职工的住房困难，也被视为职工的福利，因为公积金相当于单位额外向职工支付5-12%工资。同时，“五险一金”属于税前扣除，等同于减税。

最重要的是，职工用于贷款买房时，公积金贷款利率明显低于商业性个人住房贷款利率，为贷款买房剩下一大笔利息支出。根据《全国住房公积金2018年年度报告》，住房公积金个人住房贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65-2个百分点，2018年发放的住房公积金个人住房贷款，可为贷款职工节约利息支出2019.98亿元，平均每笔贷款可节约利息支出8.00万元。

但公积金制度并非完美，在实际运行中，面临着使用与提取限制多、使用难度大的问题，甚至有些制度性限制，也让职工直接放弃公积金的使用。

在北京，公积金实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存1年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。也就是说，缴存超过11年的公积金，最高才能贷120万元，这与北京动辄数百万的住房贷款相比，差距明显。

公积金贷款额度还受到账户余额的限制，余额的多少也影响贷款额度。此外如果是二套房，北京市管公积金的最高贷款额度仅为60万元。

随着房价在近些年不断上涨，各地原有的公积金贷款上限已经难以满足购房人的贷款需要，最终只能选择公积金与商业贷的组合贷款。而在实际贷款中，由于公积金贷款审核慢、放款慢，开发商或明或暗地会拒绝客户使用公积金贷款。

此外，也一直有声音认为，公积金制度还存在“穷人补富人”的嫌疑。

“我国从新加坡学来公积金理念，落实的只是单一的住房公积金，结果就变成了另外一个概念。”正如黄奇帆在文章里指出的，新加坡的公积金政策不是孤立的，它与养老保险、医疗保险相通。

而最重要的是，新加坡最主要的住房供应形式是组屋主导的住房保障制度，公积金只是服务于这一保障制度中的一环。

在新加坡，有82%以上的人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还有面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的EC（执行共管公寓）和3-Gens（三代同堂）公寓，满足多层次住房需求。组屋价格不到私人住宅的1/3，房价收入比始终维持在5.5左右，远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等亚洲发达城市。

今年3月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在《人民日报》撰文，其中提到了要修订《住房公积金管理条例》，改革并且要完善公积金制度。