长租公寓还有未来吗？

真探AlphaSeeker·2020-09-28

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跑马圈地的时代结束了，长租公寓们需要重新审视自己的未来。

编者按：本文来源创业邦专栏资本侦探，作者郭凡瑜。

青客又一次推迟了二季度财报发布的时间，对于一家美股上市公司而言，这是一个危险的信号。

通常来说，从7月中旬开始，美股上市公司将在一个月的时间内陆续发布二季度财报，而如今时间已经即将来到10月份，青客的二季度财报在多次预告之后却迟迟未能露面。

同时，上市不到一年，头顶长租公寓第一股光环的青客，已经多次陷入暴雷传闻中。情况显然并不乐观。

成立于2012年的青客是国内最早一批做分散式长租公寓的玩家，过去几年，得益于市场需求扩大、资本杠杆持续撬动等因素，长租公寓行业步入增长快车道。但对效率的过度追求也导致行业陷入困境，青客当下的尴尬处境，是行业整体困境的一个代表。

对于长租公寓行业而言，冰山和火焰是长期并存的两个极端。

一方面，在都市庞大的住房租赁需求前，长租公寓一头减轻房东麻烦，一头增加房客便利的模式，辅以资本的撬动作用，迅速横扫市场。另一方面，重资产的属性又为长租公寓戴上了沉重枷锁，在规模扩张与谋求盈利，房东与房客等多重角色中艰难寻找平衡。

今年上半年，疫情下，长租公寓行业日子尤为难过：受疫情影响，复工复产推迟导致房屋空置率上升，全国各地长租公寓平台营收下降。但平台仍需承担高昂的运营成本——团队员工费用、房源预付租金成本、装修和维护费用等，导致原本现金流吃紧情况更加严重，长租公寓行业面临生死存亡的考验。

多重因素叠加，潜在的风险被放大。

近段时间，全国各地长租公寓暴雷事件频出：杭州友客、巢客，上海岚越，广州城璞相继被曝公司资金断裂后破产跑路，租客已交的房租预付款不见，房东被欠大批付款。即便是已经跑到行业头部位置的玩家，一直以来也风波不断：此前，自如曾陷入甲醛房风波；今年年初，蛋壳遭遇“吃房租差价”的舆论声讨。

而从已上市的蛋壳公寓和青客的表现来看，亏损是行业绕不开的主题：

蛋壳公寓最新公司财报显示，2020年第一季度亏损12.3亿元人民币。如今，蛋壳公寓股价相较年初跌幅已经超60%。
同为上市公司的青客公寓今年5月曾被传倒闭，随后青客公寓发布声明辟谣，称公司在正常运营中，但同时也承认公司遇到了资金困难。

事实上，无论暴雷、甲醛争议还是房租差价风波，归根结底都引向一个终极疑问：长租公寓这门生意究竟能不能成立？面对内外部重重考验，长租公寓的未来到底是会走向天堂还是地狱？

风口起又落

在长租公寓发展初期，对于长期饱受租房质量参差不齐、黑中介等困扰的用户群体而言，这确实是值得鼓励的商业模式创新。

打开租房APP，根据距离或地铁站、商圈位置，搜索丰富多样的户型、小区，各种文字、视频或照片详细透明地介绍朝向、室友等房间信息，房内统一全新的装修，并且配备齐全的家电，统一化管理、生活服务齐全、居住体验佳的长租公寓成为年轻一代的租房首选。

长租公寓是互联网渗透传统行业引发模式创新的典型代表。

从源流来讲，长租公寓又被称作白领公寓或青年公寓，典型模式是公寓运营商将业主房屋租赁过来，在进行装修改造、配齐家具家电后，以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。这一模式于2002年开始起步，初期主要服务于跨国公司来华高管，2008年开始，酒店式公寓迅速发展。2010年，互联网的迅速发展叠加消费升级，促使长租公寓市场持续扩大，大批长租公寓品牌陆续出现，例如如今的头部玩家自如就是在这一时期成立的。

2014年，小米科技联合创始人、董事长兼CEO雷军斥资近1亿元人民币，入股一家名为you+国际青年公寓的创业公司，在移动互联网创投热潮正盛之时，这一动作迅速将长租公寓推至风口浪尖。随之，在2015年前后，长租公寓平台如雨后春笋般成立。

根据房源划分，国内长租公寓主要分为"集中式"和"分散式"两类。

分散式长租公寓品牌以自如、青客、蛋壳为代表，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似"二房东"。而自2015年开始大举进军长租公寓市场的传统房地产企业，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等，则以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。

对比“租期短、租住条件差”的传统住房租赁市场，长租公寓拥有两个最为显著的特点：一是租赁期较长，二是拥有相对标准化和舒适的居住环境。

租房市场供需两端的长期不平衡是长租公寓行业蛋糕迅速做大的根本原因。在城市化不断深化的背景下，人口流动加速，但由于房价高企，租房成为了更多年轻一代的选择，需求端的严重饥渴催生出长租公寓市场，众多长租公寓品牌在短短数年间取得了爆发性增长。

图源网络

同时，2016年12月，中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。政策导向在很大程度上助推了长租公寓行业的快速发展。

据Fastdata极数《2019年中国长租公寓行业发展报告》显示，2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，截至2019年底，一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元。随着租房消费升级，长租公寓APP渗透率不断上升，截至2019年10月，长租公寓APP整体活跃用户规模超220万。与庞大的市场需求相比，当前长租公寓行业仍处于在“爬坡期”，前景依然广阔。

站在风口上，过去几年，长租公寓自然也吸引了投资人的目光。Fastdata极数数据显示，2019年前十月长租公寓创投融资近120亿元人民币，大量资金迅速涌向头部公司。蛋壳公寓C轮和D轮分别融资5亿美元和1.9亿美元，自如获B轮融资5亿美元、魔方公寓完成D轮融资1.5亿美元等。

经过前几年的资本助推，各大长租公寓平台迅速扩张，头部格局已经比较稳定。

依据2019年年末公开报道数据，自如运营房源超100万间，月活用户规模超150万。
根据蛋壳招股书数据显示，截至2019年11月30日，蛋壳公寓的房源数量为43.27万间，增长177倍。于2020年1月在美国纽交所挂牌上市。
青客公寓持有的房源总数在10万量级左右，市场区域性比较明显。

但在行业狂飙突进之时，长租公寓也开始出现种种乱象：暴雷、跑路事件屡有发生，头部玩家中，甲醛房、推动房租上涨等负面事件也一度引发外界对长租公寓赛道的讨伐。

经历了初期的跑马圈地赛后，持续快速奔跑的长租公寓终于开始遭遇阵痛。长租公寓能度过危机吗？

重模式下的盈利难题

2018年8月，长租公寓在舆论层面遭遇了两次风波。

该月，自如甲醛房事件发酵，同时，前我爱我家副总裁胡景晖炮轰长租公寓为了拿房、抢规模推高房租的控诉，更是将整个行业推至风口浪尖。由之，长租公寓高速发展光鲜一面下的暗疮逐渐暴露在市场更为严苛的目光下。

尽管两大负面事件的起因各不相同，但追根究底，行业集中陷入舆论风波，与自身模式存在的局限性密不可分。

长租公寓模式遭遇的最大质疑之一在于其并不拥有物业产权（传统地产商玩家除外）。长租公寓模式得以运转的前提是租得物业，也就是拿房，进而通过出租物业获得营收和利润。因此，物业使用权的稳定性，如租期、出租价格等，就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性，其中暗藏的风险在于物业持有者收回物业，或者重新谈判出租价格都会增加长租公寓运营商的成本。

正因如此，长租公寓是一个重资本的行业。每一套房子收进来，在没有产生一分钱收益的前提下要投入几万块去装修改造，这部分投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才能回收。

具体来说，长租公寓平台在受到租户的租金之前，需要给业主支付房费，然后还要承担装修成本、材料、运营费用如品牌宣传，服务费用如家具维修，以及人工等各项费用。正因如此，一些头部平台资产负债率居高不下，经营风险大。

自如尚未公开披露自身的盈利情况，但据第一消费金融数据显示，自如在2015到2017的三年间累计亏损约13亿元。
蛋壳公寓2020年第一季度财报数据显示，公司实现营业收入19.4亿元，同比增长62.48%，但是公司亏损也持续加剧，2020年一季度公司亏损12.3亿元，2017年、2018年、2019年分别亏损2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。
青客公寓招股说明书显示，该公司2019年度营业收入为 12.34亿元，同比上年增长38.65%，净利润亏损4.98亿元，较2018年同比减少0.3%。2017～2019年资产负债率不断上升，分别为137.17%、143.82%和145.02%。此外，2017-2019年青客公寓连续3个财年经营性现金流净额为负。

由于需要大量资本投入，如何撬动杠杆，便成为长租公寓发展过程中非常难又非常重要的一环，“租金贷”的出现和普及是长租公寓发展历程中非常重要的节点。

2015年前后，伴随互联网金融的快速发展，“租金贷”出现并逐渐在长租公寓领域普及开来。“租金贷”的基本模式是，金融平台依据平台和租客签订的合同，一次性将租客合同期内的所有租金支付给公寓方，租客按月或者按季度把租金支付给金融平台还款。

在这个过程中，长租公寓方一方面提前拿到了租客合同期内的所有房租，另一方面又仍然按月给房东结款。这中间由于时间差出现的资金沉淀可以帮助平台扩大规模的同时快速回笼资金。“租金贷”为长租公寓平台提供了新的融资渠道，许多平台借助“租金贷”这个金融杠杆，进一步实现规模的快速扩张。

以蛋壳为例。据蛋壳2019年公司财报显示，公司目前的资金主要来源于租赁预付款，包括金融机构提供的租金贷预付款以及租客的预付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日,蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元，在2017年、2018年和2019年分别有91.3%、75.8%和65.9%采取租金贷款方式进行房租给付。

但是这种模式存在很大的风险：

一方面，长租公寓通过租金贷获得的资金实际上是长租公寓在未来需要支付给房东的租金。所以当公寓将这笔钱用作市场扩张时，公寓就必须保证新开发房源的入住率。一旦市场出现波动，例如扩张不顺利，入住率不及预期、或者突然有大量租客退房等情况出现，长租公寓就会面临资金链断裂的风险。
而另一方面，由于资金缺乏监管，长租公寓为了追求更高投资回报率，将资金投入到其他高风险项目或资本市场，进一步增加了资金亏损的风险。近两年频发的长租公寓暴雷事件主要就源于租金贷使用下的“高收低租”。

重资产模式、对资金的高度依赖，都意味着长租公寓需要找到更多“开源”之道，但遗憾的是，从当前来看，租金差仍是长租公寓平台盈利的主要方式。

从效益和效率角度分析，在存量固定的情况下，需要提升房屋空置率才能提升资金流转。据21世纪经济报道表示，只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。自如公寓到2019年底才实现95%，而蛋壳公寓的入住率目前在75%左右。因此单纯靠目前的收入来源很难在短期内获得盈利，拓宽盈利点就显得尤为重要。