编者按：本文来自微信公众号秦朔朋友圈（ID： qspyq2015），创业邦经授权转载。
好久没有写房地产投资方面的文章了。为何？因为房地产投资的“钱途”，其决定性因素在于国家政策，而对国家政策的预测与把控确实非常不易。
在过去十来年，预测国内房地产价格“崩溃”的专家无数，结果却是掉眼镜掉得满地碎玻璃。有数位言论非常激烈的“崩溃论大师”甚至直到去世，都还没等来房价大跌……
本人在过去的十多年，因职业关系经常给国内的理财师上课，听理财师倾诉：多元化的资产配置理论不但不能说服客户，甚至不能说服家人！
实际上，在这段特殊的日子里，国内最佳的理财方式很简单：“就是不理财”！
为何？
因为过去十多年最好的投资品就是买房子。如果再加上一些其他的话，那就是买金融机构发行的“预期收益型理财或投资产品”，不管是银行发的、信托发的、保险公司发的、还是基金公司发的，只要有预期收益，最后必然达到。不需要去研究或追问产品背后的资产，只需要知道一个“预期收益”即可。
另一方面，听信了“多元化配置理论”而投资股票市场的投资人，那就是另一种命运了。十多年间，上证指数涨幅为零，其中还经历了2015年中的杠杆牛以及N轮股灾，绝大多数参与者亏损累累。
对以上现象究其成因，我个人理解是来源于宏观的经济政策。过去很长一段时间，国内的宏观经济目标主要就是保增长。GDP增长的目标从“保八”“保七”到“保六”……..于是，每一次的经济增长放缓，就会导致货币政策的放松以及利率水平的下降，而同时高层也会启动对房地产市场的刺激。于是，股票市场短期弹升（之后长期下跌回归原位）、房价更上一个新台阶、而债务水平也在“刚性兑付”的护航下不断膨胀……
在这样的宏观背景下，国内投资理财简单而且有效的方法也就是：买房、买房、再买房；剩下的一点“零钞”就放到“高收益的理财产品”。
事实上，这十多年间，“股市短快牛加长慢熊”，“房价一路永远涨”，“金融机构理财产品刚性兑付”等特征一直持续，甚至强化成为许多投资人头脑中根深蒂固的“信仰”。
前段时间一篇非常流行的网文指出“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，该网文计算依据为：使用国家统计局公布的“2017年新建商品房销售金额133701亿元”除以“销售面积169408万㎡”，得到“7982元/㎡”。
国家统计局公布了“全国总人口13.95亿人”、“全国居民人均住房建筑面积40.8平方米”。40.8㎡/人×13.95亿人×7892元/㎡=448万亿元人民币，按美元汇率折算，恰好是65万亿美元。
而站在开发商一方的“恒大研究院”则指出以上网文“在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。”他们经过“科学而精密的计算，得出2018年中国住房市值为321万亿元（约为47万亿美元）。
不过，即使是按“恒大研究院”的保守估算，国内房子的市场价值已经是GDP的三倍多。
进一步的研究数字表明，2000-2018年中国住房市值从23万亿元增加到321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%；人均住房市值从1.8万元增加到23万元，年均增长15.2%。
有趣的是，1998年以来中国广义货币供应量M2年均增速15.2%，高于名义GDP年均增速的12.5%，城市房价基本与M2增速持平。
以下为“恒大研究”报告的结论：
“住房市值与GDP、股债房市值的比例可以反映一定的风险，比例过高说明房价超过了经济发展水平。
与国际相比，2018年中国住房市值为47万亿美元，明显大于美国的26万亿美元、日本的10万亿美元、英法德三国合计的28万亿美元。
从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。
纵观历史，主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。
具体来看，在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。
中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。”
事实上，过去较长的一段时间国内印钞机飞速运转，每年M2以两位数增长，远超GDP的增速，整个社会以融资为主，创造了一轮以基础建设、房地产为抓手的繁荣，然而繁荣并非无代价。生产过剩，房子过剩，效率低下，债台高筑，本币一度走弱……
然而，无以为继的债务水平触发了政府高层推动“去杠杆”的行动，也促使了以规范各种“高收益理财”的《资管新规》的出台。
从前期最高领导“房住不炒”的指示，到近期“资本市场要为实体经济服务”的表述，我们也应该理解到今后一段时间的经济政策的主线了。
在这样的宏观经济背景以及政策主线下，房价再次大涨已经不可指望。如果房价不再大涨，以现在低至1-2%的租金回报率，房地产投资变得没有任何意义。
《资管新规》的效力也在逐步显现，各类“理财产品”落实了收益与风险匹配的市场原则，“刚性兑付”的潜规则被打破。
几乎可以肯定，往后的十年，有钱就买房，剩下一点钱就找“最高收益的理财”这样的简单粗暴的理财方式显然无以为继。
那往后十年如何理财？几乎任何一位理财专家都会建议“资产多元化配置”，如何实现？那就是把一部分房产的配置变成金融资产。或至少每年的增量财富就不再进行房地产配置了。
据相关测算，2018年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到56.9%，高于英国的48.9%、日本的36.7%、美国的24.3%、德国的20.8%。而金融资产配置方面，2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%……
从数据上看，增加金融资产配置的建议非常合理。然而，“增加金融资产配置”知易行难。单是过去十年的证券市场让人失望的表现就足够让投资人踌躇不前了。
不过，如果我们把眼光放长远一点，就会发现，A股的长期表现并不是我们印象中的那么不堪，2006年股权分置改革之后至今的十四年间（2006年7月底到2020年7月底），沪深300指数年化收益近10%，中小板指数年化收益超过11%。
本人曾以好行业里面的龙头企业“贵州茅台＋华东医药＋格力电器＋双汇发展”构造过一个组合进行回测，假设2006年7月31日将100万元等分投入到这四家上市公司，到2020年7月31日账户市值变成了2298万元，十四年间增值近22倍，“十年十倍”的回报轻松实现。（详见前期文章《我和我的家乡，我和我的财富》中的分析）。
更有趣的是，我按同样的方法，计算出房地产的龙头公司万科企业的股价同期从5.7元涨到26.8元，增值了5倍，年化收益11.7%，一点都不输于同期上海内环板楼价格的涨幅。而且，还没算上投资万科每年可获得额外4%以上的分红回报率。投资优质房地产股票更没有投资房地产所面临的租客选择、物业维修、房子折旧等等烦恼。
近期，我们却看到了明显的改变：创业板、科创板的注册制的全面施行，提升了再融资的便利性；新三板降低投资者门槛，明确转板规则；新股发行节奏稳中加快……
10月31日晚，注册制再传来大消息，在刘鹤主持召开的国务院金融稳定发展委员会专题会议，其中最重要的同一条内容，就是全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制。
我们可以预期，监管者将通过坚定不移地推进实质上的“注册制”与健全退市机制，不断对上市公司进行优胜劣汰：
筛选好的公司用常态化IPO请进来，把伪劣的上市公司通过退市驱逐出去，这样的优胜劣汰机制也能达到提升长期的上市企业盈利能力的目的。
而同时，严格执法，严惩财务造假与市场操纵，能把许多虚高的股票价格降下来的，降到一定程度，投资价值就凸显了。
我认为，“振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构”已经成为国家战略，也就一定是未来十年的确定性趋势。价值投资者在A股博弈中将逐步占优，A股长牛慢牛发展格局一定会形成。
因此，在往后的十年，投资人在国内资产配置上，应该加大优质股权资产的比例而降低房地产的比例，这才是一个符合大趋势的合理的理财资产配置，而以合理价长期投资最优秀的房地产公司的股权，其回报率将大概率跑赢房地产投资。
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