轻资产、接地气，共享办公要盈利？

深响·2021-04-19

难道共享办公的盈利曙光来了？

编者按：本文为专栏作者深响授权创业邦发表，作者王舷歌，郭凡瑜，版权归原作者所有。

在共享办公鼻祖WeWork2020年亏损32亿美元的主基调下，似乎世界范围内的投资人都对共享办公的模式给出了质疑。隔壁长租公寓赛道各种暴雷，模式类似的共享办公日子也不好过。

但情况在中国似乎发生了微妙的变化。4月15日，优客工场发布了2020年第四季度及全年业绩，在非美国通用会计准则下，优客工场第四季度净利润达6279万元，实现首次季度盈利。同在4月，WeWork中国北方区总经理全斌曾在采访中表示，2021年WeWork中国实现了北京地区1月和2月连续两个月的盈利。

这是巧合吗？难道共享办公的盈利曙光来了？

优客工场上市以来的股价表现

轻资产

优客工场2020年的财报数据，透露了很多信息：

收入规模上，2020年优客工场总营业收入8.77亿元，同比降低25%。
亏损程度上，2020年优客工场净亏损5.08亿元，亏损同比缩窄37%，摊薄后每股亏损7.5元，同比降低52.5%。
在管理面积和所持项目方面，截至2020年12月31日，优客工场轻资产业务在46个城市共签约125个场地，管理面积约为35.2万平方米。与2019年年末相比，公司轻资产城市数量、签约场地数量及管理面积分别提高了84%、166%和105%。此外，优客工场在54个城市共有234个已签约场地，其中163个为在营场地；管理面积约为65万平方米。
截至2020年12月31日，优客工场拥有现金及现金等价物为4.01亿元，同比增长104.6%。

这也就是说，优客工场在快速拓展场地的同时也减亏了。

优客工场创始人毛大庆透露了财务数据优化背后的秘密——“2020年，我们在轻资产模式下增加了180300平方米的管理面积，78个空间场地和21个城市。在我们总的管理面积里，54%是轻资产模式，其余46%是自营模式。凭借轻资产模式的运营优势，能够更快地扩展管理面积和空间数量，同时显著提高我们的盈利能力。”

优客工场

事实上，自营模式也就是传统的“二房东”经营模式，在市场上找到合适的房产，与地产商签订长租合同，再对内部加以改造并打造成“共享办公空间”，最后出租给个人或者初创公司。

而轻资产模式则是与房东合作提供运营管理服务获取营收，不是赚租金差，轻资产模式的优势在于将运营管理能力从商业地产运作中分离。

轻资产模式也不是没有缺点：对于房东来说，更省事的长合同或许更具吸引力。目前的优客工场仍然处于全年亏损的状态，首次季度盈利也是基于非美国通用会计准则下的统计口径。

优客工场各业务收入

值得注意的是，由于2018年进行了多起收购导致的巨大的商誉余额并没有在2020年发生减值——这说明几笔收购并未出现异常。

接地气

尽管中国的共享办公迎来了一丝生机，但资本市场还是“嫌弃”了这个赛道。

优客工场此前估值曾高达30亿美元，但上市即破发，随后股价也是一路下跌，目前市值1.94亿美元（截至北京时间4月19日24时）。

而在优客工场之后，另一家共享办公企业筑梦之星正冲刺美股。2月26日，筑梦之星正式向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股书。这家名不见经传的公司用了两年时间耗资近3000万横扫了8家公司，依靠收购的方法快速扩张。其中的神来之笔是2019年10月逆势接盘SOHO3Q全国11个项目，那时正是WeWork上市折戟之际。

和优客工场一样，筑梦之星的财务状况同样处于亏损的状态，截止至2020年6月30日的6个月内，其总营收为1540.75万美元，净亏损1014.68万美元。2018年和2019年净亏损金额则分别为515.28万美元和1843.82万美元。

这样的财务数据无疑是投资者不喜欢的。

筑梦之星的财务数据

不过，相比于“洋气”的WeWork、优客工场、筑梦之星，更接地气的共享办公却活得更好甚至盈利。

去年9月，上海德必文化创意产业发展股份有限公司（下称“德必文化”）IPO获交易所“放行”。其承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，甚至个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书，还存在部分园区被抵押、查封的事件。

这丝毫不影响德必文化的财务表现——2017年至2019年，德必文化分别实现营业收入6.06亿元、7.71亿元、9.10亿元；净利润分别约为0.22亿元、0.55亿元、1.21亿元；毛利率分别为30.92%、29.28%、31.71%。德必文化的营业收入、净利润和毛利率等业绩指标近年来均呈现逐年上升趋势。

另外，在去年10月，实现正向盈利的本土共享办公“创富港”拟从新三板转创业板上市，已提交上市辅导备案材料。根据年报，2019年创富港实现营业收入5.38亿元，归属于公司股东的净利润1190.73万元，毛利率为35.76%。

在行业对轻重模式展开激烈争论时，创富港提出其主要模式介于两者之间，是“半轻”模式——创富港租赁物业，自己设计装修，并且用自己的团队运营。

无独有偶，创富港的选址模型也是比较接地气的，其在官网表示，创富港一直以来的选址标准是通过空间再造，想方设法帮客户把办公成本降到最低。