编者按：本文来自微信公众号斑马消费（ID： banmaxiaofei），作者杨柘，图源摄图网，创业邦经授权转载。
以前不太起眼的物业行业，在2020年成为一匹黑马。
尽管疫情贯穿全年，物业企业却较少受其影响，日前已披露年报的42家上市物业企业，业绩一片大好。
42家物业企业整体股价在去年涨幅超20%，总市值越过万亿门槛，物业行业已成为炙手可热的赛道。
去年是行业资本化高峰，年内就有18家物业企业成功上市。截至今年4月，已有14家物业企业递表。
碧桂园服务执行董事兼总裁李长江对外表示，现在国内的物业行业相当于10年前房地产市场，行业整合刚刚开始。
业绩普遍增长
居住在城市小区，不论房子发生什么变化，物业费支出是每位业主的必须。
所以，物业行业的稳定性、持续性以及刚需特征，在去年疫情中，成为数不多、较少受影响的行业之一。
正因如此，大多数物业企业日子过的相当舒坦，已披露2020年业绩的42家上市物业企业业绩普遍增长。
斑马消费梳理发现，2020年，物业行业4家上市企业年营收规模超百亿、3家市值超千亿。碧桂园服务（06098.HK）以156.00亿元营收居首，恒大物业、绿城服务和雅生活服务分别以105.09亿元、101.06亿元、100.26亿元位列其后。
从营收增速来看，碧桂园服务、恒大物业、绿城服务的营收增速为61.75%、43.31%及17.75%，雅生活服务以95.54%的增速领跑头部。
截至4月16日收盘，碧桂园服务、华润万象生活、恒大物业市值分别为2308亿港元、1035亿港元和1611亿港元。
去年，营业收入规模在50亿元以上有4家，分别是招商积余（86.35亿元）、保利物业（80.37亿元）、华润万象生活（67.79亿元）和中海物业（55.07亿元）。
初步统计，42家上市物业企业营业收入总规模达到约1321亿元、净利润190.31亿元，同比分别增长36.6%和67.5%。42家物业企业平均年收入31.45亿元。其中，世茂服务以101.91%的营收增速领涨全行业。另外，营收增速超过50%的有12家。
从净利润来看，42家物业企业平均年净利润4.5亿元，碧桂园服务、恒大物业以及雅生活服务分别以27.82亿元、26.47亿元和19.73亿元位列前三。
尽管碧桂园服务净利润位列行业第一，但净利率仅17.83%，明显逊色于其他物业企业。其中，祈福生活服务（03686.HK）净利率位居行业第一，为30.58%，净利润在行业内垫底的是华发物业服务（00982.HK），净利率仅2.23%。
物业企业的优异表现，让资本市场刮目相看，物业企业价值被重新认识。据媒体统计，2020年，上述42家上市物企业整体股价涨幅均值21.55%。
增长靠规模带动
上述物业企业业绩大爆发，靠的是规模增长带动。
不太知名的和泓服务（06093.HK），就是一个典型代表。在去年，公司实现营业收入4.16亿元、归母净利润0.56亿元，同比增长67.50%、308.59%，远高于行业均值，这有赖于自身规模的增长。去年，和泓服务先后收购5家物业企业，新增在管面积合计800万平方米。
雅生活服务（03319.HK）在2019年收购中民物业，新增在管面积1.59亿平方米，在去年实现并表，收入贡献可想而知。
其后，雅生活服务相继收购南京紫竹物业51%股权、广州粤华物业51%股权、青岛华仁物业89.66%股权、兰州城关物业51%股权以及哈尔滨景阳物业60%股权。2020年，公司物业管理收入实现64.82亿元，同比增长129.1%。截至去年末，公司合约面积达到5.23亿平方米，在管面积3.75亿平方米。从在管面积来看，仅次于碧桂园服务。
在物业行业，更不乏亿元级以上的收购，合景悠活（03913.HK）为雪松智联80%股权开出对价13.16亿元、融创服务收购开元物业84.92%股权对价15亿元。还有时代邻里收购成都合达联行、弘阳服务收购汇得行物业、中奥到家收购浙江永成物业等，这些企业均通过增加在管面积，带动自身规模和业绩增长。
2021年以来，火药味越来越浓，先有恒大物业（06666.HK）在1月耗资15亿元收购亚达酒店物业全部股权挑起战火，后有碧桂园服务在2月以48.46亿元收购蓝光嘉宝服务（02606.HK）64.62%股权。
4月15日，碧桂园服务公告称已完成对蓝光嘉宝服务52.83%股权的收购。如果加上蓝光嘉宝服务及苏宁银河物业，今年在管面积保守估计近6亿平方米、实现净利润45亿元。
按照恒大物业年初立下“年增3.6亿平方米、净利润增速不低于50%”的军令状，今年预计在管面积可能会超过6亿平方米，净利润接近40亿元。
恒大物业与碧桂园服务的差距在于，缺少三供一业和城市服务板块。2020年，碧桂园服务这两项服务分别实现收入27.3亿元、8.84亿元。
所谓三供一业，包括社区增值服务、非业主增值服务以及供热服务等；城市服务包括环卫及清洁业务。这些业务，碧桂园服务主要靠收购获得。
年报披露，2020年，碧桂园服务先后收购城市纵横上海65%股权、收购满国环境70%股权、收购福建东飞环境等，甚至还收购一家保险经纪公司。去年，公司新增合同管理面积1.36亿平方米，新增在管面积1.01亿平方米。
通过收购一时撑大规模，更重要的要靠后续经营。
国内首家物业上市企业彩生活就尝到苦头，其先后以20.13亿元收购万达旗下的万象美物业全部股权、3.3亿元收购开元国际全部股权。2020年彩生活（01778.HK）营收规模35.96亿元，归母净利润5.02亿元，同比分别增长6.46%和-0.63%。2018年至2019年，营收增速分别为121.87%、6.40%，归母净利润增速分别为51.26%、2.79%。
截至4月16日收盘，其最新市值仅49.76亿港元。
百亿只是开始
物业行业是典型劳动密集型行业，企业员工效率高低，直接决定了企业经营水平。
2020年，碧桂园服务是员工增加最多的上市物业企业，当年增加员工9.95万人，年末员工人数达到15.36万人。
截至去年底，碧桂园服务管理服务3277项物业，在管面积3.77亿平方米，物业管理服务收入86.07亿元，平均每平方米实现收入 22.83元。同期，恒大物业、雅生活服务以及绿城服务平均每平米收入分别为21.07元、17.29元和25.61元。
从人效来看，碧桂园服务人均年收入29.11万元、年人均管理面积2454.67平方米。恒大物业、雅生活服务以及绿城服务，人均年收入、年人均管理面积分别为24.88万元、7101.60平方米；17.95万元、6709.85平方米；31.37万元、7865.63平方米。
碧桂园服务去年新增近10万员工，大幅拉低了员工年度薪酬水平。据年报，公司总员工成本支出51.32亿元，平均每名员工年薪酬仅约为3.34万元。
相比之下，恒大物业、雅生活服务以及绿城服务的员工收入状况好的太多，其年人均薪酬分别约为9.14万元、7.27万元和10.53万元。
经过去年疫情需求增长刺激，碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务以及绿城服务逐渐成为国内物业企业第一梯队。
它们大部分收入仍依赖于物业管理服务，碧桂园服务55.2%收入来自物业管理服务，恒大物业、雅生活服务以及绿城服务来自物业管理服务收入占比分别为60.15%、64.65%、63.62%。
物业企业在地产母公司支撑下，在获得新项目上占据优势。碧桂园服务此前几年实现高速增长，去年增速出现放缓趋势，其营业收入增速从2019年的106.30%降至61.75%，归母净利润增速同比下滑20.19个百分点，为61.78%。
行业并购加速
2020年，碧桂园服务耗资45亿元并购6家企业，今年2月宣布超48亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股权。国内房地产业务进入薄利时代，物业行业开始大鱼吃大鱼了。
碧桂园服务从未如此高调，在市值首次突破2000亿港元、喊出5年营收千亿目标之后，这家脱胎于碧桂园的物管企业旋即被放到镁光灯下。
在执行董事兼总裁李长江看来，现在是物业行业的最好时代。
按照他的理解，国内物业行业的整合才开始，如今形同2009年或2010年中国房地产行业群雄逐鹿的时期。
斑马消费梳理各大物业企业年报发现，去年，头部企业进行大量且快速的收并购动作之后，对规模的诉求依然强烈，收并购被视作迅速扩张的捷径。
如果说2020年是国内物业企业的大考，那么今后几年，则是物业企业相互追逐、寻求规模竞速的黄金时代。
除了大中型物业企业收并购步伐加速，已出现类似于碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、龙湖集团收购亿达服务等上市公司之间的相互整合......物业行业整合正在加剧，在管理规模上争抢优质标的，是各大物业企业发展的核心。
在资金方面，大多数物业企业并没有太多顾虑，自身资金量充沛，基本没有短债，且从资本市场更能轻易融资。从2019年、2020年新上市物业企业募资使用途径来看，计划用于收并购的资金比重均在50%以上。
同时，各大物业企业在业务上继续开拓，2020年，碧桂园服务收并购的企业类型涉及电梯广告、环卫事业、保险、社区团购等行业，渗透到业主生活的方方面面。
随着赛道上争夺者越来越多，房企拆分物业上市再度提速，截至目前已有14家企业递表。
不过，现在并不是什么物业企业都可以登陆港股的。联交所开始重视上市企业质量，已对盈利能力作出两档要求，一些规模小、难赚钱的物业企业上市的机会越来越小。
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