编者按：本文来自微信公众号 豹变（ID：baobiannews），作者：詹方歌，编辑：邢昀，创业邦经授权转载。
房地产市场究竟如何，没有人比中介机构更了解。
近日，头部中介机构贝壳发布了上半年的经营情况。2024上半年，贝壳的总交易额比2023年同期减少了16.2%。公司的净利润也经历了较大下滑，降幅达到42.7%。但同时，经纪人数量已经趋于稳定，相对去年同期还有小幅增长。
这与上半年的市场情况基本切合：5月以来密集发布和落地的房地产利好政策，的确在6月和7月给市场带来了更大的成交量，但仍没能逆转上半年整体的下滑趋势。
为了应对这次过于漫长的周期底部，贝壳在2021年提出了“一体两翼”战略，又在2023年升级为“三翼”，即家装、租赁和切入房地产开发领域的贝好家。
如果从产业链每个环节拆解贝壳的半年报，会发现有诸多问题同样可以投向房地产市场。而在这些问题背后，也隐藏着新的机遇。
新房不好卖？
贝壳财报显示，到2024年中，贝壳实现总交易额1.47万亿元人民币，较去年同期下降了16.2%，其中下滑幅度最大的要数新房交易，同比下降了32.4%。
事实上，从2021年起，贝壳的新房交易业务占总营收的比重就在逐年下降。Wind数据显示，这一年，新房交易服务贡献了57.55%的营收，2022年这一比重下降到47.22%，2024年中则进一步下降至32.33%。
一方面，这是贝壳自身战略的延续：家居装修和普惠租赁业务都在持续快速发展。另一方面，这样的业务模式也可以看作贝壳作为上市公司，对房地产市场现状的反馈。
国家统计局数据显示，2024上半年，全国住宅销售面积和销售额同比都在下降，下降幅度分别为21.9%和26.9%。截至6月末，商品房住宅待售面积同比增长了23.5%。
简单来说，卖出去的房子比去年同期更少，卖不出去的房子则更多了。
如此一来，去库存也就成了各个城市最重要的任务之一。不少城市开始以官方收购存量商品房作为保障性住房的方式实现去库存，其中包括广州、深圳这类一线城市。而在珠海等地，这类交易已经开始落地。此前，上市公司华发股份曾发布公告称，将与国资委控股的珠海华发集团或其子公司开展这类交易，总交易金额不超过120亿元。
挑战同时意味着机遇。新房难卖，开发商的周转情况不好，买地行为也跟着减少，其实为市场留出了缺口。另一批仍有余力的开发商也开始在此时崛起。
首先是以建发为首的一批具有国资背景的房企，开始在全国范围内开拓市场。中指研究院数据显示，2024年1到7月，建发房产以279亿元的拿地金额排名第一，且前10名中，只有滨江集团一家不具有国资背景。
另外，以中介服务见长的贝壳也开始尝试向上游产业链延展。2023年，贝壳从过去的“一体两翼”战略升级为“一体三翼”，其中多出的一翼便是拿地主体——贝好家。公开资料显示，贝好家的自我定位是数据驱动型住宅开发服务平台，主要为业主方、开发商等合作伙伴提供包括产品定位、资金服务、营销服务等综合解决方案。
今年7月30日，贝好家斥资1.34亿元在西安拿下了两宗商住用地，将与绿城管理进行合作开发。贝好家方面对外界透露，将由其负责产品定位、前期资金支持和营销，而绿城负责代建管理、品牌输出和后期的运营。
二手房又值得投资了？
二手房市场方面，贝壳的营收情况比新房市场略好。
2024上半年，其存量房总交易额1万多亿元人民币，较2023年同期减少8.7%。而贝壳本身依靠存量房交易形成的净收入则比2023年同期减少16.3%，实现131亿元。
财报中对此解释称，净收入的减少主要是由于其大本营位于北京，北京链家门店经历了佣金下调。另外，“贝联”经纪人促成的存量房交易总交易额贡献占比提高，也对净收入有所影响。
“贝联”可以看作使用贝壳系统进行交易的其他房产中介，他们付费使用贝壳的交易系统和其他服务，不少是规模较小，深耕本地的中介公司。
作为头部房产中介，贝壳的营收在某种程度上确实反映了二手房市场的现状。不管是一线城市佣金下调，还是收取中介费相对更低的贝联对交易总额占比贡献提升，背后都是交易本身的疲软。也是在这种情况下，市场迎来了一波又一波的松绑。
一系列的商贷利率下调和首付比例的放宽之后，交易量确实迎来了一定程度的提升。诸葛数据研究中心信息显示，2024年6月，14个重点城市二手房成交量同比增长27.89%，这也是交易量在连续四个月下跌之后的首次反弹。
二手房持续的以价换量中，沉寂已久的投资客也在逐渐苏醒。
据《第一财经》报道，上海、杭州、广州等核心城市的“老破小”今年以来交易量持续走高。而投资客的逻辑也十分简单：降价多、总价低、租金能否覆盖掉购房贷款的利息。诸葛数据研究中心信息显示，2024上半年，50个重点城市的租金回报率已经上升至2.03%，而多数银行的5年期存款利率则已经低至2%以下。
资产荒的大背景下，租售比划算的房源成了不错的投资标的。
租赁业务，是不会被突破的防线吗？
相对于房地产上升周期的炒房热，此时的投资客也在经历着心态的转变。当年人们投资房产的目的是房产短期内的迅速增值，现在则是以租金为支撑的有关租售比的权衡，是长期持有的逻辑。
8月，央行在货币政策执行报告中表示，目前租金已经成为影响住房价值的核心变量。这也是房地产从增量市场向存量市场转变过程的特点之一。
目前，虽然买卖市场经历较为明显的起伏，租赁市场依然相对稳定，尤其是一线城市。中指研究院数据显示，2024上半年，包括北京、广州在内的18个城市租金累积跌幅在1%以内，而一线城市住宅平均租金累计下跌幅度在0.44%，总体仍保持平稳。
贝壳也在这样的市场中持续拓宽自己的生存路径。作为“一体三翼”中的其中一“翼”，其房屋租赁服务的净收入由去年同期的21亿元增长至今年的58亿元，增长幅度达到176.7%。
公司方面表示，增长的主要原因是省心租模式的在管房源规模增加。据悉，这种模式类似于传统的房源托管，但相比赚高溢价的“二房东”模式，利润更薄，模式也更为稳定。
不过，根据租售比进行房产投资的终极奥义，其实是笃信租赁市场将持续平稳。但在目前的情况下，租赁市场究竟是已经回归良性发展，还是作为房地产链条的最后一环，暂时还未被突破，或许没人敢下定论。
装修业务真的火起来了吗？
作为房地产中介，贝壳的收入减少是市场大环境下可预料的结果。但在收入减少之外，贝壳的利润率也在降低。
财报数据显示，2024年，其毛利相对去年同期减少了9%，毛利率则由去年同期的29.4%降至今年的26.8%。
公司方面表示，毛利率的降低主要是由于毛利较高的二手房交易业务对收入的贡献比例降低，及新房业务贡献的利润率下降。值得庆幸的是，贝壳近年来发展最为迅猛的板块——家居家装的利润率也在持续提升，目前已经达到了31.0%。
更重要的是，这块业务占总营收的比重在持续上升。截至2024年中，家装家居的总交易额为人民币76亿元，较2023年同期增长24.0%，收入同比增长59.9%，所占营收的比重达到16.23%。
贝壳方面表示，2024年，其将全面推进数字化系统能力的建设，并持续优化交付能力，通过提升派单效率和完善施工流程缩短施工工期。
不过，贝壳家装业务的市场占有率并不像中介服务一样高，因此公司业务的发展情况不能代表装修市场的整体情况。虽然6月到7月间二手房成交量的提升势必拉升装修市场的单量，但一来，成交量并未实现连续稳定的增长，8月以来已经有疲软迹象，二来对于装修市场来说，预算和单量同样重要。
有在京从事装修行业的人士对《豹变》表示，今年以来装修市场情况并不乐观。最直观的感受是“大家都没钱了”。业主预算的降低几乎体现在方方面面，以往的老房改造中，格局的变动几乎必不可少，但现在受制于预算，许多人选择接受现有格局。
“地板想用多层实木，却连好的强化复合的预算都没有。”上述人士表示。这两种地板，每平方米的差价在100元左右。悲观的预期之下，人们对省钱的极致追求，同样展现在家装消费上。
新居住产业研究服务机构“树懒生活Fine”发布的《2024中国家装消费者调研报告》中也提及，今年以来，人们在决策环节的周期明显拉长，严控预算已经成为常态。企业的经营体感上，难度也要大于2023年。
房地产的产业链如此之长，从买卖、租赁再到家装，一荣俱荣，一损俱损。产业链上的每一环都将受到直接且持续的影响。但每一次的周期，其实也都称得上是一场洗牌。无论在此时切入房地产开发领域，还是家装业务的持续发力，其实都可以看作是贝壳利用周期、对抗周期的尝试。
人人都知道浪潮凶猛，也永远有冲浪者在海边等浪。
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