编者按：本文来源西部城事，作者西部菌，创业邦经授权发布。
大理、西安、秦皇岛、贵阳、洛阳……
上半年70城房价数据日前出炉，据21世纪经济报道梳理，新房涨幅排前列的，正是上述5个城市；二手房版块，呼和浩特、大理、南宁、西宁和秦皇岛，力压一二线城市，霸占涨幅榜前五。
有收缩危险的三四线城市，向来不被看好。而且统计局公布的6月70城数据显示，整体涨幅基本回落，小阳春结束。
那么，这些经济、人口都不占优势的城市，为什么还能逆市上扬？三四线到底有没有未来？
01
上半年的三四线城市到底有多热闹
在一二线城市频繁在区域竞争中“霸屏”时，整个2019年上半年，楼市最热闹的还是三四线城市。
数据显示，上半年新房涨幅排前五的城市依次是，大理9.6%，西安8.7%，秦皇岛8%，洛阳7.6%，贵阳6.4%。此外，包括石家庄、徐州、济宁等在内的诸多三四线城市，涨幅都超过5%。下跌的只有湖南岳阳，跌幅为0.3%。
来源：21数据新闻实验室
二手房涨幅前五的城市依次是，呼和浩特8.5%，大理7.4%，南宁7%，西宁7%，秦皇岛5.6%。另外多个城市下跌，跌幅最大的是青岛，下降1.8%；其次广州1.7%，安庆1.5%。
一二线城市和三四线城市的分野，在6月的70城数据同样得到了体现。以二手房为例，6月一二线城市涨幅整体回落，三线城市涨幅却在微扩。
其中31个二线城市环比上涨0.3%，回落0.2个百分点；35个三线城市环比上涨0.7%，涨幅扩大0.1个百分点。像唐山、无锡等地，环比上涨超过了1%。
新房和二手房涨幅位居前十的城市，有大理、秦皇岛、呼和浩特3个。它们的涨幅和北上广深以及热点二线城市形成了鲜明对比。为什么如此？
首先对一二线城市来说，无论经济、基建还是人口状况都相当火热，但作为楼市风向标，也是最容易被重点关照区域。稳房价、稳地价、稳预期，首先稳的就是它们；一城一策，它们担负的主体责任同样最大。
据不完全统计，2019年上半年全国的楼市调控多达251次，其中被中央点名的，不少都是二线城市。如5月18日苏州、佛山、大连都被预警。
所以二线城市中的热点，尤其是苏州和西安，都接连推出了更具针对性的调控措施。尤其是西安，落户即可买房成为历史，一年社保的限购要求，封堵了人才政策对楼市的火力。
三四线的火爆，除了棚改货币化等因素外，其实也是严格的调控政策下一二线城市投资资金外溢助推的结果。
02
秦皇岛、大理等地为何如此火爆
相对一二线城市来说，不管是土地还是人口，三四线都不占优势，所以上半年如此强劲的后劲未必会一直延续，楼市的价值，仍还会继续向一二线头部城市集中。
以新房和二手房涨幅都突出全国的秦皇岛为例，在河北，秦皇岛属于发展垫底的城市。2018年的公报显示，秦皇岛GDP只有1635.56亿，排名省内第八。而石家庄和唐山都在5000亿以上，其中唐山为6955亿。
来源：统计局官网
秦皇岛的房价水涨船高，一个因素在于，去年以来房屋建筑竣工面积大幅下滑，全年跌幅高达38.9%，土地供应也在减少，与此同时房地产开发投资却在不断增长，供应减少，加上投资火热，让楼市不断升温。
另外值得一提的是，河北诸多城市中，秦皇岛是为数不多人口净流入的城市之一，2018年的户籍人口为300.08万，常住人口313.42万。当然人口涨幅很小，去年增长只有2.34万。
其他领涨的城市如贵阳、洛阳和南宁，经济体量更大，如洛阳GDP达到4640.8亿，是中部非省会第一城的有力竞争者。它们的房价水涨船高，跟自身的土地、人口息息相关，有着明显的阶段性特征。
以贵阳为例，自连接珠三角的高铁贯通后，楼市就迎来一波利好。近两年势头高涨，和棚改以及大数据产业吸睛的曝光度有关。
另外像洛阳，供地增加也为楼市添了一把火，碧桂园日前14亿拍得新地王，更是让洛阳楼市一度沸腾。
来源：统计公报
要单独提下大理。大理是个相当迷你的城市，2018年的GDP只有1122.44亿，户籍总人口363.52万人，在去年年中时房价却冲破一万，直追甚至反超省会昆明。
大理的火爆不同于上述城市。首先对洱海等重点区域的治理，腾退了不少建设用地，导致土地供应减少；其次它是个重要的旅游城市，而去年年中暴涨，是因为海南的政策收紧，大量度假型的购房需求外溢到本地，抬升了房价。
当然不管是大理，还是贵阳、南宁等省会城市，和强二线城市相比，它们上半年的涨幅，都不是人口大量流入的结果。这决定了就中长期来看，涨幅回落是大概率的事。
03
三四线的艰难才刚刚开始
今年上半年的楼市，还有个数据值得留意，更能反映真实情况的二手房，环比下跌的城市多达20个，创下了今年以来的新高。
可见能够体现楼市基本面的，还是一二线城市，而非那些半年涨幅破5%的三四线。当然它也说明，相对于去年上半年192次，今年的251次出手，的确收到了立竿见影的效果。
在严格的调控下，一线城市注定不可能有大的波动。二线城市搞强省会、建都市圈、推人才新政、修地铁，正处于如日中天的发展上升期，有上涨的预期，在房住不炒的红线下，却容易被重点关照。
相对来说三四线的确是最“野”的城市，缺少关注度，远离一线的监管，在楼市升温时率先领涨，政策层面如菏泽的案例显示的，率先解除限购、限售限制。
当然这也意味着，在楼市企稳时，没有经济、人口长期支撑的它们，同样会是率先遇冷的区域。所以，千万不要被眼下部分三四线城市的火热给蒙蔽了。
来源：21数据新闻实验室
就在前两天，银保监会要求信托公司控制房地产信托业务增速，提高风险管控水平，信托业务收紧，意味着房地产的融资通道大幅度变窄。
那些资金链紧张的房企，在今后不排除以价换量来回笼资金。而长期来看，从棚改利好逐渐消失的三线外城市撤离，将主要战线收缩回一二线城市，会成为多数房企巨头的共识。
所以对这些上半年势头生猛的三四线城市来说，经过251次出手后，下半年的日子可能不会太好过。
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