编者按：本文来源微信公众号叁里河，作者孔令斌，创业邦经授权转载。
“老城区市中心最便宜一套50万人民币，永久产权，包租十年，旁边的体育馆就是东盟运动会的产地，配套的奥林匹克商城目前金边人流量最大”，
接下来的中介的话术让人感到熟悉，“同事也买了，如果明年有点小钱我也会投资一套小的”，“现在不买错过的话，下次这样的机会就不一定有了”，结果一问，果然，在三亚干过两年。
就在不久前，奥林匹克商城开业，这已经是海外柬华投资公司建成的第四个大型购物商厦，根据CBRE（世邦魏理仕）调查，2018年新入驻金边商场的外国连锁零售商达65家。
像这样的房企还有很多，中国大型国有企业——中房集团5月开启了金边两个开发项目的销售活动，这两个项目一个位于堆谷区315号路的56层建筑，将成为金边地标性建筑之一，预计于一年内竣工；而位于金边国际机场周边的中房城市综合体项目，共20幢建筑物，销售人员向民众描述着这座城市的发展和未来。
315号大街位于金边西北部的堆谷区，最北端是名叫“TK Avenue”的购物中心，星巴克、面包新语入驻了这里，而路的最南端是当地最大的大学The Royal University of Phnom Penh（柬埔寨金边皇家大学），成立于1960年，Sinbodia enterprise co.ltd企业总部就坐落在隔壁的516号大街。
这只是金边发展新区三个之一，而桑园区才是金边的真正核心地段，被称之为“使馆区”，中国大使馆也在此区域 ，有著名的独立纪念版、金界娱乐城、钻石岛和永旺商城，更是一寸土地一寸金，被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段。
越来越多的人在柬埔寨置业，最主要的理由还是谋取城市发展为房地产项目带来的边际效益。柬埔寨买房子是一件再简单不过的事，只要愿意付钱，包括接送、签合同在内的所有服务都可以找到专人负责，100万可以在这里买到配套游泳池、健身房外加精装修的60平公寓。
可再怎么头脑发热，也不要轻信销售人员用标准的普通话说的，“错过了中国过去的房市没关系，金边这个城市就是30年前的深圳。”
一
实际上，现在的柬埔寨的确是几十年前的中国，却很难几十年后成为现在的中国。
这六年因柬埔寨保持7%左右的GDP增长速度，被认为是全球最值得投资的国家之一，称为“亚洲经济新虎”。但长久以来，柬埔寨一直是全球最穷的国家之一，来自世界银行统计的数据中，2018年柬埔寨的总GDP245.72亿美元，位于世界109位，人居可支配收入1560美元，属于中等偏下收入国家，国土面积181035平方公里，是重庆的两倍。
从经济上来看，总经济体量太小在发展初期的确容易在资本市场表现优异，并不代表其能在未来的发展中保持这一速度。从1960世界银行组织统计以来，除开中国以外，没有一个国家和地区能保持7%以上增长15年，纵使柬埔寨续写了这一神话，柬埔寨也还是一个668亿美元GDP的“小国”，直到开发商所说的30年后，总GDP也才刚刚达到重庆的五分之三。
在说回人口，作为一个1550万人口的国家，人口密度82.8/km²（世界118位）能为首都金边输送的人口能力十分有限。人口作为宏观经济中最重要的指标，增长速度一直十分缓慢，根据这几年世界银行的数据，柬埔寨人口增长率应该在1.5%左右，也就是说在年龄结构的情况下，30年后全柬埔寨的人口差不多是重庆3380万人的四分之三。
用数据来说的话，柬埔寨房价每年的平均涨幅在17%左右，而人均可支配收入涨幅在8%，当地人还并不足以成为这些房地产项目的购买者，即使当地的数据表明，每年有3万多外国人从国外直接去到金边工作，还有20万左右的人从柬埔寨其他城市搬往金边。但柬埔寨人对于土地是否存在大量需求还是需要考证。
莱坊中国区主管罗斯表示："仍然只有少数柬埔寨人有能力买这些公寓，要想让市场可持续发展，就必须有来自柬埔寨国内的需求。"
柬埔寨30年后也就是2013年的重庆，那时候重庆的均价还只有7289元，想一想就知道柬埔寨房价有多少的泡沫了吧。
这样的国家在投资界人士看来，投资市场有许多风险因素要考虑，不仅是柬埔寨作为一个小国经济体，在内部成长的过程中纵使潜力十足也存在空间大小的问题；另一个要考虑的因素是虽然日益红火的房地产项目带动了当地的市场和就业，但是当地大多数人的经济发展水平没有跟上居高不下的房价，外部环境的变化会随时影响这个稳定性不足的小国家。
二
1997年亚洲发生金融危机，东南亚国家和地区的外汇市场和股票市场剧烈动荡，各国股市都缩水三分之一以上。泰铢、印尼盾和马来西亚令吉都超过了40%的跌幅，危机导致东南亚各国大批企业、金融机构破产和倒闭，房地产市场也受到剧烈冲击。
当时一切东南亚各国经济体量都还很小，长期依赖中短期外资贷款维持国际收支平衡，当以索罗斯主导的的量子基金看到泰国央行控制力不足时，大量卖空泰铢，迫使国家放弃维持已久的与美元挂钩的固定汇款而实行自由浮动，造成了泰铢的贬值，之后波及到所有东南亚实行货币自由兑换的国家和地区。
兵败如山倒，东南亚各国的金融危机也演变成了经济危机，过度炒作房地产，经济快速发展促使大量热钱流入和银行贷款涌向房地产业，导致房地产严重过剩，价格膨胀催生了泡沫，市场出现严重供过于求的现象。
20年前，东南亚的房地产泡沫就被无情的刺破过，20年后，这些国家却又在重蹈覆辙。
2006年，马来西亚新山市政府就推出了占地面积2217平方公里的依斯干达经济特区，要将新山与新加坡打造成另外一座“深圳与香港”，成为东南亚的金融双星城。新加坡物价与房价的增长让新山成为了新加坡中产阶级置业的选择，每天只需要通过新柔长堤，便可以往返两国之间，一时房地产市场开始供不应求。
外资看到了这块房地产市场的香饽饽，开始大举收购土地，新山市的房地产市场赢来了高速发展时期，当时伊斯干达经济特区总共收到了319亿美元的投资。直到2015年新山市所在的柔佛州所推出的新私宅单元总量已达33万座，超过了马来西亚全国的私宅总和，市场供需关系开始严重倾斜。
租客并没有如期而至，新山的楼市在消化掉新加坡的中产阶级后出现了大量空置的现象，这一年柔佛州房价达到了32%的降幅。当这些房产严重供大于求的时候，为了卖掉多出来的住宅，一班飞往新山的亚洲航空班机正从广州机场出发。
中国游客来了，旅行团名字是“碧桂园”。
中国房地产开发商们早已盯上了这批购房者，量身定制了适应华人喜好的楼盘。以“碧桂园”为例，在伊斯干达经济特区就开发了“金海湾”“森林公园”两个楼盘，总户数10953户，而新山市只有49万人。这些楼盘撬动着房地产一级市场的供需不平衡，根据房产估价及服务局数据显示，截止2018年9月30日，滞销房产已经多达30115户，相比去年增加了48.35%，开发商们已经错估了市场需求，他们急需一批人为他们的行为买单。
至于结果，那当然是供大于求时，房产价格低落经济降速。森林城市开盘价格就在22000元，没有过任何涨幅，而Property Guru官网上特区房产的价格也就仅仅在10000出头一点，2年没有抬过头了。
其实，东南亚走在前面的经济体给东南亚新三国的发展道路刻下了模子，也埋下了祸根——这几年柬埔寨越南也步上了房地产泡沫的后尘。
就在不久前，全球数据网站Numbeo统计全球一线城市的物业价格指数，有一项的数据是关于“房价与当地居民收入比”，主要体现的是当地买房难度。这组数据中有3个正在发展崛起的东南亚城市。
三座东南亚城市分别是金边、曼谷和胡志明市，一点不出人意料的是，它们都被中国的开发商盯上了，由他们传出了“击鼓传花”的第一棒。
“今天要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题”中国房企顺着万通集团创始人冯仑的一句话，开启了出海历程。CBRE 世邦魏理仕发布《2018年上半年亚洲投资者跨国房地产投资数据报告》中，中国资本的跨国房地产投资约53亿美元，开放商境外投资热度持续升温，从2017年同期的27%攀升到50%。
据柬埔寨国土规划和建设部的报告，2000年到2017年，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目，总投资额为16.56亿美元，占比均接近四成，是柬埔寨房地产的最大投资方，其他两市也不例外。
不仅开发商在海外投资这三座城市，民间炒房团也在寻觅机会。
水库论坛里，热衷于分流派的炒饭客把去东南亚买房归于“法租流”，这种流派就是买极小面积的户型，只做外国人生意，总的来说就是找一个地段只租给付得起高额租金的外国人，而东南亚现在遍地是这种地段，金边甚至全部都是。更不幸地是，在东南亚的国家里，我们就是那批外国人。
最后消息才滚到散户面前。我们向中介了解到，购买金边房产甚至只需要使用人民币就可以了。这笔钱从你的口袋出来转一圈回到中国开发商的口袋，要知道中国普通人每年的换汇额度也就5万美元，即使三座城市中价格最低的金边也远超过了5万美元。东南亚的房产交易有时根本就不需要用到外汇，也许哪天就支持支付宝转账了。
三
投资圈有个很著名的段子：三个人做电梯，一个不停原地跑，一个不停撞头，一个不停做俯卧撑。电梯到顶后，三个人被问怎么上来的时候，没人说自己是坐电梯上来的，而电梯才是他们真正快速上楼的原因，这就是“运”，和一个人做什么并没有太大关联。
这也是为什么股神也只能在美国，而美国身后还有不少的追赶者。
早在20年前，世界多极化和经济全球化加速发展，墨西哥把握机遇，与1992与美国和加拿大签署了北美自由贸易协定（NAFTA），墨西哥接住了发达国家劳动性密集型产业转型的接力棒，经济一路攀升直到遭遇了1994年墨西哥金融危机。
这场危机爆发的根源在于墨西哥外汇储备的不足。
1992-1994年每年流入的外资高达250亿-350亿美元，而外贸出口并未显著增长，外贸进口占国内生产总值的比重则从 1987年的9．4％增至1993年的31％，结果造成国际收支经常项目的赤字在230亿美元的高水准徘徊，使得整个墨西哥经济依赖外资。
不稳定的政局也造成了外国投资者对墨西哥市场的看衰，进入墨西哥的外资开始减少，撤资日益增多。墨西哥不得不动用外汇储备来填补巨额的外贸赤字，造成外汇储备从1994年10月底的170亿美元降至12月21日的60亿美元，不到两个月降幅达65％。这一切都造成了墨西哥本国货币比索开始贬值，金融危机发生的3天时间，比索汇价暴跌42.17%。
就更别说墨西哥国内还没有逃离的外国资产了，外资狂欢过后的墨西哥，晚走的人谁也没赚到钱。看起来经济发展迅速的国家，都会遇到或多或少的低谷，而真正挺过来的却很少。
这几年，大部分金砖国家的经济都出现了一定程度上的衰退，依靠原材料出口的国家受到影响尤其严重。
2014年俄罗斯国内生产总值萎缩0.6%，2015年第二季度萎缩4,。6%，第三季度萎缩4.1%，卢克也开始贬值。2010年GDP还能占到世界总GDP的2.35%，2016年已经跌落至1.70%。巴西的日子同样不好过，大宗商品的价格崩盘直接导致依靠石油，木材，铁矿等原材料出口的巴西财政收入收紧，最终在2015迎来了财政预算的最高赤字，当地货币贬值，GDP也从3.31%跌倒2.38%。
这两个国家并没有抓住繁荣时期留下的底子推动本国经济结构转型，而是加大了对于资源开采的规模，所以当大宗商品市场低迷，国家经济就会受到严重影响，汇率无法保障，已经没有多少人认为这两个国家能成为世界经济强国了。
低迷表现也直接导致高盛公司在2015年关掉了旗下的金砖国家基金。国家都不好过了，资产也好不到哪里去，所以即使是专业金融机构看好的国家，也会在名为“国运”赛道上节节败退，更何况东南亚。
巴菲特有一句话，“美国经历痛苦时，没有人谈论不确定性，每个美国人都坚信会挺过去”。
说回中国，从建国开始中国一直面临未知...在中国改革开放刚开始，并没有人相信这个国家会如此迅速的崛起，而当时在北上广的购房者们现在已经实现了财务上的飞跃。在提供一个例证的话：1991年中国上证指数100，当时并没有民众会去分析其中的经济原理，但持有至今的话资产翻了29倍，年收益率也有12.8%，更何况还有分红和高点。
从2000年开始，中国房地产狂飙突进了18年，理财师们甚至认为是中国理财师们最无聊的18年，因为当有人问他们有很多钱该怎么投资的时候，他们的回答可以不假思索，买房！政治稳定，大量的人口流动，庞大的消费市场，在过去十多年里，确实没什么好犹豫的。
总之，在投资领域，爱国者倚靠中国经济发展赚到了钱。而东南亚于中国相比产业结构都不清晰，既没有金砖四国的人口，也没有独特的自然资源，这样国家的国运，“外国人”还是看看就好了。
本文为专栏作者授权创业邦发表，版权归原作者所有。文章系作者个人观点，不代表创业邦立场，转载请联系原作者。如有任何疑问，请联系editor@cyzone.cn。
