编者按：本文来自微信公众号冯仑风马牛，作者冯仑，创业邦经授权转载。
「中介」这一被妖魔化的群体，总被大众与「不可靠」、「套路深」联系在一起。然而在购买二手房时，由于交易的牵扯面比新房更广、非标准化属性更强、可议价的空间更大、流程更复杂，买房者经常会有掉入交易陷阱的风险。在这种情况下，买卖双方寻求中介的帮助显然是利大于弊的。
中介的价值可以体现在三个方面，也正是买房者最容易「踩雷」的地方——房子的选择，房价的谈判，买卖双方的匹配。这三个方面决定了中介的工作模式：为了成交一套房产，要找出尽量多套房产然后带买家看，打很多电话沟通买家和卖家的需求，最终在谈价格和成交阶段，负责「控节奏」。
随着未来新房越盖越少、越盖越远，很多人不可避免地考虑购买二手房。如何识别中介的「套路」，掌握主动权？
套路之「带看五连招」
每一行有每一行的专业性，夹在买方和卖方之间的中介同样如此。中介做的是居间服务生意，他们自然需要熟悉房地产市场变化和人性的弱点，从而利用这些方面促成房屋成交，提升自己的业绩。
在所有环节中，中介最能够掌控节奏的部分便是「带看」，对他们来说这是整个买卖过程中最重要的一环。带看的节奏直接决定了中介能不能搞定这一单买卖。在找到很多令买房者心仪的房源后，中介带人看房不是一个简单的过程，有很多门道：
▶ 第一招，告诉买房者刚出了一套特别合适的房源，赶紧约定时间看房。到了房源买房者却发现只是挂牌价合适，真正的交易价格可能比挂牌价高很多；或是马上到楼下的时候假装接到电话，然后告诉买房者这套房已经被卖，营造恐慌和遗憾的氛围，以便更容易推荐他最想卖出的那几套房。
▶ 第二招，中介带买房者看房的套数是有讲究的。你会发现，每次带看的房源数量不会太多，只有 2～3 套，这样既显示中介手中房源充足，又不致买房者眼花缭乱，影响做决定。
▶ 第三招，一般中介在第一站不会带你去看最好的房源。一般的带看节奏按照「中差好」的顺序进行，即先看一套比较普通的房源，再看一套买房者看不上的，最好的房源放在最后看。这样能够让买房者自己体验和对比，便对第三套房源更加青睐。
▶ 第四招，给客户打预防针，营造很多人都在抢房的错觉。在中介带看一套房源的时候，买房者经常会遇到其他中介也在带看的情况，这不全然是巧合，也许是中介刻意安排，为了给客户施加心理压力。
▶ 第五招，对一些极有可能签单的房源，中介会多带买房者在其周边多走几遍，从而让买房者发现该房源的更多优点。
套路之「当中介说这些话时」
当中介说这些话时要小心了，因为这些话别有用心：
▶ 国庆（或春节、「两会」）后肯定涨价。
▶ 限购、限贷马上就会取消。
▶ 商住房的价格以后还会大涨，现在降价，就是因为以后要涨。
这三句话是中介经常使用的话术。越是绝对的话，越不要轻易相信，因为永远没有「肯定」涨价的房子。至于第三点，也不要被中介骗了，商住房在一二线城市的生命力几乎被扼杀，买了以后也很难转手。
套路之「终极大招——逼定」
最后，「带看所有环节中的终极大招——逼定」。在带买房者看过房源并确定大致意向以后，中介就要使出「逼定」或「逼价」大招了。
不管买方出的价格是否高于卖方底价，中介一定会否定买方提出的价格。如果买方的价格远远低于卖方的价格，中介更得果断否定这个价格，让客户打消「价格越低越好」的念头。如果买方出价接近目标价位，那中介一旦确定双方真的有意，就会迅速地收下定金，促成交易。
中介的终极诉求其实很简单，既不是让房价足够低（否则卖家不同意），也不是让房价足够高（否则买方不同意），而是在一个比较合适的价位，让买方、卖方开心成交，拿到属于他的那笔丰厚佣金。
回想一下带你看房的中介，他们最常用的台词是不是「我们争取现在过去，房东一会儿有事要出去」「今天看房的人很多，有的客户快和房东谈好了，要求房东不再带人看房了，如果你不想错过这个机会，现在就赶紧来看房！」「谁最先交定金，房子就是谁的！」没错，其实他们在营造一种紧迫感。他们追求在最短时间内拿到交易所得的佣金。
而为了躲避中介，买卖双方有时选择私下交易，形成了中介口中的「跳单」，所以中介会对买方和卖方分别使用一些沟通技巧来防止这个现象的发生。
其实，「跳单」之所以发生，本质上是买卖双方不认可中介服务，同时也没有法律约束「跳单」行为，所以无论是买卖双方还是中介，未来还有很多规范的空间。
有没有发现中介简直是熟谙心理学、营销学的销售大师？其实，销售任何东西都有其方法论。这里并非贬低中介，之所以对中介加以分析，是让买方、卖方更好地了解中介，从而舒心买房、卖房。
本文为专栏作者授权创业邦发表，版权归原作者所有。文章系作者个人观点，不代表创业邦立场，转载请联系原作者。如有任何疑问，请联系editor@cyzone.cn。
