编者按：本文来源微信公众号冯仑风马牛，作者冯仑，创业邦经授权转载。
问：如何判断一家地产公司是否健康和优秀？
冯叔：其实不管是不是地产公司，判断一家公司是否健康，都有很多个维度。
首先，要看这个公司有没有好产品、好服务。
怎么做到有好产品、好服务？就那必须有好的人才，好的管理。这是第二件事。
第三，公司有了好的人才，好的管理，做出了好的产品，自然就会有好的口碑，这就是品牌。
有了这三样之后，公司就死不了，大概率就能火起来，然后就会有正向的现金流和利润，这时候就有了资本。无论是融资、上市，还是在资本市场上去并购别人的公司，都有价值。
所以，一个好的公司，就是要做好这四件事：产品和服务、人才和管理、品牌、资本。
现在出现问题的公司，很多都是产品不行。比如说，一个区域都是经济适用房，而你盖的全是 300 平以上的大户型。产品都做错了，那谁来买？有的企业管理混乱，人才训练不好，所以产品老做错。
如果这两件事情都做错，就更别说品牌和资本层面的问题了，想要去上市、融资、发债，甚至请别人并购你都不大可能。所以一定记住这四件事，都做对才能是一家好公司。
问：如何看产业地产、产业园区的未来？
冯叔：在国内做产业园区，得看谁做。目前政府主导的产业园区还是有钱赚的，企业做很难。比如早期的苏州工业园区，政府拿出一大片地招商，不管是新加坡的还是其他地区的，招了很多，然后把周边都带动起来。园区租金可能并不高，而且还补贴水、电、暖气等等，但周边的地价起来了，所以对政府来说，总体还算是有收入，而且是正向的。
但如果是一家企业去做一个园区，比如买 500 亩、1000 亩地，然后慢慢招商，出租厂房，做增值服务，难度不小。
我知道金地在做，也做得不错，另外广东还有一两家企业也是专门做园区。但是它们都有一个特点：聚焦在一个行业，重度垂直，比如电子加工行业，然后再围绕这个行业来做产业配套和产业服务。那么这种的，由民间企业来做还算比较成功。
但是如果一个园区什么都做，招商又很困难，政府又对这个园区提出了产值的要求，税收的要求，就业的要求，这就很难。
疫情期间有个朋友跟我讨论这个事。他们很便宜地拿到了一个政府的产业园区，这个项目上的房子都盖得差不多了，壳都建好了，没加窗户，里面也没有装修。政府不做了，交给他做，让他来招商，然后免三五年租金，但只有一个要求，一年内产值需要超过 20 亿，而且每年还有递增。
他所在的城市是一个中部的省会城市，经济并不是很发达。
我就跟他说，如果你自己是这个产业的经营者，你都不愿意过去，那么你去招商也很难。加上现在全国免租金的产业园区很多，你补贴别人也补贴，但是很明显你的物流情况比起沿海地区来说很不方便，而且产品市场也不在这里，人家为什么非要到你这个产业园区来？所以得慎重考虑。
地方政府做产业园区，实际上是发展产业，带动城市经济整体发展，它可以算一个综合的账。但一家企业去拿一块「便宜」的地，然后盖一堆厂房去招商，如果没有住宅等配套，纯粹做厂房挣租金，对民间企业来说就很难。
问：佳兆业、万科等房企都纷纷进入城市更新领域，您觉得今年城市更新会出现什么样的发展趋势？
冯叔：我觉得现在是时候谈城市更新了。改革开放已经 41 年了，根据我们国家以往的经验，建筑的平均寿命大概就是 30 年左右，也就是 1980 年代、1990 年代初盖的房子，现在很多都面临更新了。
城市更新历来有两种方法，一种是「大拆大建」。比如我们把 30 年之前盖的房子全拆了，然后建一批新的，这种我们叫做「中国特色城市更新」。棚户区改造或者旧小区改造用的都是这种「大拆大建」的方法。
但是，我注意到，新一轮的城市更新，很多大企业更愿意采用一种「有机更新」的方法。「有机更新」不是简单地「大拆大建」，而是给这个区域按照经济、社会成长的新水平、新要求和新趋势，重新研究、定位、规划，应该拆的就拆，不该拆的就继续保留，然后重新整合，变成一个新的有机城市生命体。
这样更新，城市看起来没有大动，但是实质上进步了，这有点像我们去看日本的城市，看起来都是平房，但仔细看，它里边一代一代都在局部更新，二三十年以后，整个换了一茬，这叫「有机更新」。
再举个例子，新加坡的不动产产权分 99 年、999 年和永久。99 年产权的房子，住了 40 年后发现不行了。它也不需要大拆大建，只要这个楼里的所有业主一起商量好，签字同意给这栋楼做更新，然后跟政府提需求就可以。然后找来一家开发商，说我们要如何翻新这栋楼。只要这栋楼有 2/3 或者 90% 以上的业主签字同意，政府就批容积率给这栋楼。
现在建筑技术发达了，增加容积率之后，原来的 20 层，现在可以盖到 50 层，这样就多了 30 层。这样更新之后，原有业主可以再住回这个地方，建筑里边的设施设备也都更新了。对开发商来说，增加的这部分容积率是有利可图的，这也是一种「有机更新」。
再来看纽约，从城市外表上看变化不大，但其实这个「壳」里面天天在变，外墙不打掉，里面的主要结构也不变，但是里面的功能不停地在变，酒店改写字楼，公寓改酒店，这也是「有机更新」。
所以我们去看统计数据，纽约每年的房地产量还不少，但会觉得这个城市没拆过，它在里面变。为了保持有机更新，你会注意到纽约的房子在样式上没有奇奇怪怪的，都是四四方方的，像烟囱一样，这种样式最容易改造。这样可以根据市场经济情况的变化，技术的变化，在里面改就行，不需要「大拆大建」。
另外，纽约在城市更新的时候，马路上也不会经常「像拉链一样」被打开。因为在更新过程中，不能因为你要更新，城市就帮你把管道变粗，提供更多的水、电等能源。它让你自己想办法去降低能耗，去降低成本，去解决你的问题，这都叫「有机更新」。
这一轮很多企业开始关注的都市更新，更倾向于「有机更新」这种模式，而不是「大拆大建」模式。
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