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过去二十年，中国房地产在平滑如地平线的时间刻度上，拥有像火箭一般犀利和突兀的这么一道增长曲线。
但凡能摸到这条曲线的，别管做得怎样，至少过得都还不错。但现在不同了。
2019年，全国商品房销售面积17.16亿平米。过去两年。这个数据基本没有增长。这也不难理解，如果房地产一直保持这么大的销售规模，估计用不了多少年，你我都能住上大house了。但这显然不现实。
在这种情况下，To be or not to be，突然就成为摆在每个地产老板面前的终极之问。每个人都需要给出自己的答案。
与二十年前一样，房企们分别做出了不同的选择。万科、碧桂园等行业龙头纷纷开启多元化。中小房企们也开始了“最后一搏”。
去年，华侨城花了506亿拿地，其当年总收入也不过600亿元；今年5月，合生创展在10天内花了179.6亿元拿了三块土地，而其2019年的销售金额也不过212.58亿元
为什么他们的选择不一样？说起来，也很简单。在大多数情况下，生存是为了发展，发展也是为了生存。
有人说，每个人都被时代的洪流所裹挟。加起来上万亿的房企们又何尝不是呢？
真应了那句老话，时来天地皆同力，运去英雄不自由。这个世界真是公平的。
01 二十年前的十字路口
过去二十年，是地产行业的黄金时代。现在你所看到的行业格局，都源自房企们在过去行业面临十字路口的选择。
这二十年里，万科(SZ:000002)、恒大(HK:03333)、碧桂园(HK:02007)等房企的销售额从几十亿，一跃超过5000亿，成为行业巨无霸公司。但不是所有人都这么好运的。
也有一批地产商，因为对趋势的误判导致掉队，比如合生(HK:00754)。
这家2004年销售额就突破百亿的房企，目睹了香港1997年的房价暴跌，心有余悸。
它们不强调规模，学习香港囤地增值再开发的模式。以致于，合生开发的豪宅霄云路八号十多年过去了还依然在卖，而一些高周转的房企从拿地到卖房的交替已经经历6、7轮了。
过去十几年，合生的规模一直维持在一两百亿，和头部房企的差距也越来越大。
被洗下车的，除了“胆小”的人，还有不坚定的人。
出于对房地产行业繁荣能否持续的担忧，上海大名城在2016年开始重金布局金融板块，搞了个地产+金融的双轮驱动。
但2018年受金融监管政策趋严，公司拼凑起来的金控收入由12.1亿元降至2.7亿元，亏损严重。到2019年，大名城的金控板块收入不足百万，已经名存实亡。
同期，中国地产行业销售额从9.9万亿，增长至15.97万亿，增长61.3%，反观大名城地产业务销售收入从137.8亿元，增长至189亿元，增长了37.7%，销售额大幅跑输了行业平均水平。
事实上，此类例子数不胜数，总结归类主要有两种：
一种是，由于不强调周转，更注重利润率和产品，导致规模掉队。合生和绿城就是典型。
另一种是，错判了趋势、盲目多元化，错过房地产行业的上行周期，导致掉队。比如，布局金融的大名城和布局旅游的华侨城。
而那些牟足了劲，一心强调高周转、做大规模的房企，都发了大财。最典型的如恒大、融创、碧桂园。
如今，房地产行业规模增长放缓，房企们再次走到十字路口。与过去一样，房企们分别做出了不同的选择。
02 大房企向左，小房企向右
2019年房地产的销售面积已经高达17.16亿平米，加上政策层面限购、限价、住房不炒的抑制下，行业再次出现量价齐涨的可能已经不大了。
面对行业的变化，房企们的选择也开始出现了分化。
2020年上半年因疫情导致国内货币环境比较宽松，房企融资利率普遍下降，一些想要做大规模的房企，在拿地上也表现的非常激进。
比如，2019年华侨城(SZ:000069)花了506亿拿地，而其去年总收入也不过600亿元；截至6月中旬，大名城也花了70亿元拿地，而一季度销售额不到28.8亿元，预计上半年销售额也不到70亿元。
最夸张的是合生。今年5月，合生创展在10天内花了179.6亿元，在分钟寺拿下3宗地块。而2019年合生创展的销售金额只有212.58亿元。换句话说，10天时间，合生把自己大半年辛辛苦苦卖房赚的钱全都押上了。
与他们相比，万科、碧桂园等头部企业的选择截然不同。
同期，房企万科拿地245亿元，销售额2471亿元；碧桂园拿地230亿元，销售2913亿元；不仅如此，他们还分别开发了副业。万科成立了食品事业部，而碧桂园也开始发力机器人、农业领域。
那么，为什么同为房地产行业，房企们会出现截然不同的选择？
于头部房企而言，行业规模到顶，意味着长期的增长逻辑面临考验。考虑到头部房企普遍6、7千亿的销售额，想要通过挤压其他房企市场份额，获得可观增长，难度很大。
从这个角度来说，头部房企通过多元化发展寻找第二增长曲线，也就不难理解了。
而从短期看，头部房企过去几年累积的“底子”，也足以支撑其未来几年的增长。
以万科为例，2019年其5770.5亿元的合同负债，已经相当于万科2019年营业收入的1.57倍，基本可以保障公司未来两年的收入增速。这还不算其储备未开发的土地呢。所以，它们也不需要像合生那样激进拿地。
而中小房企激进拿地就更容易理解了。一方面，合生、大名城等房企的销售额只有几百亿，相比16万亿的行业规模，仍然能保持不错增长。
另一方面，随着房地产行业进入存量市场，意味着大量的中小房企会被淘汰，规模将成为房企进入下半场的“入场券”。如果实在运气好，再搏到一个行业上行周期，也犹未可知。
但无论是，大房企的多元化，还是小房企的激进策略，背后都是房企们在行业规模触顶后的焦虑。
03 条条大路真的能到罗马吗？
大房企多元化，小房企补规模，哪条路会容易走一点呢？答案是，都不好走。
掉队的房企普遍有一个特点，品牌有一定知名度。比如，大名城和合生在长三角和京津冀知名度还不错，这也能为它们的后续增长带来些许确定性。
但这一切扩张的前提是，行业需要保持繁荣。
2020年来，市场资金宽松，房企融资利率较低，造成了土地溢价率较高。据克而瑞数据，2020年第20周重点城市检测土地成交溢价率超过26%。
而掉队的房企想要补规模，首要任务就是拿地。这点从2020年上半年绿城、大名城、合生等疯狂拿地已经侧面反应。
溢价大批量拿地之后，只要行业保持量价齐升，土地的成本就可以顺利转嫁至消费者身上，规模也容易做大。
但房地产行业一旦进入下行周期，企业高价拿的地，等建成房子出售的时候，很可能项目不赚钱、甚至是亏损。从目前看，行业再次出现量价齐升的概率并不高。
头部房企多元化这条路就更不好走了。
以头部房企的收入体量，能接棒房地产，拉动房企业务增长的行业本来就不多。即使有，行业也大都处于早期。以碧桂园、恒大介入的机器人和新能源汽车为例，看似空间很大，但要想实现足够的收入，难度不小。
更何况，想要跨行业转型，难度不亚于从头再来。这也不符合习惯赚快钱的房企风格。这不碧桂园机器人业务的一把手，两年换了三次，机器人项目也被媒体多次爆出问题。
这真应了那句老话，时来天地皆同力，运去英雄不自由。
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