编者按：本文系专栏作者投稿，作者锋科技。
2020年的冬天，对于租房一族可能有些寒冷，因为他们正在时刻担心自己会不会被房东赶出来。
近两年，涉及上百家长租公寓的暴雷事件，近期达到了一个高峰，根据《财经》杂志的统计，仅从今年7月到9月，国内“暴雷”的长租公寓企业就达到了二十余家，进入深秋之后，这股“暴雷风潮”已经愈演愈烈。
10月份，“暴雷”的传闻终于来到了龙头企业蛋壳公寓上，一边是蛋壳公寓在公众平台不断进行辟谣；另一边则是铺天盖地的租户投诉，由于房东没收到蛋壳缴纳的租金，自己已经被迫搬离，总人数达到十六万。这家主打“金融创新”的企业陷入了一场舆论风暴，长租公寓也成为了租客们避之不及的词汇。
曾经作为国外先进案例引进的长租公寓模式，是如何在资本运作下变味的？
什么是“租金贷”？
在介绍长租公寓暴雷事件时，我们往往无法避开一个词汇“租金贷”，这是长租公寓的核心运营逻辑：蛋壳与租客签合同的时候，往往会让租客以较为便宜的价格一次性付清一年份租金，如果租客囊中羞涩的话，他们会通过与蛋壳合作的金融机构申请每月分期贷款。虽然在征信上背了一笔债，但租客为了更便宜的月租费，反而很乐意签署租金贷合约。
图片：可以看到，蛋壳上一年的租金贷要比普通月付便宜将近一万元。
长租公寓的发展，离不开房价高企之后，政策层面对于租房的鼓励。2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，首次提出“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”的论调，推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年，一系列利好住房租赁企业的政策出台，长租公寓进入了快速发展时期，蛋壳等知名租房公司也成立于此时。
在那时，没有人会唱衰长租公寓模式：长租公寓在美国已有将近三十年的历史，由于它付费低廉，成为了许多年轻人的选择，美国最大的出租公寓运营商EQR就是凭借长租公寓起家。
但在长租公寓蓬勃发展的同时，租金贷模式开始出现问题。对于租客来说，长租公寓是以年为单位收取费用，但对于房东而言，蛋壳依然是按月缴纳房租，一来一回之下，一个无形的资金池就形成了，这个未经严格监管的资金池既成为了长租公寓未来大规模扩张的资本，也带来的严重的金融风险，为“暴雷”埋下了隐患。
以蛋壳公寓为例，蛋壳在高速扩张期间为抢购高端房源，往往会向房东提出高于平均市场价的租金，并再花数万元为房间提供改装（平均价格是4万元），最后通过廉价租金获取大量客户，借扩张规模来弥补现金流的缺乏，这也是大多数长租公寓的发展道路，实际上是拆东墙补西墙。对于长租公寓来说，上市融资才是真正解决问题的方法，青客和蛋壳也在一年前成功实现IPO。
但在上市之后，资金问题并没有充分得到解决，它们反而遇到了疫情下的经济遇冷，租客的支付出现下滑。蛋壳上市半年，净亏损同比率仅缩小4.8%，亏损数额却增长了50%，在巨大的亏损面前，蛋壳并没有获得资本市场的青睐。蛋壳市值从上市初期的27亿美元缩水到如今的4亿美元，资金链断裂传闻也不胫而走，之后的事情我们都知道了。
金融创新的风险
为什么在国外长青许久的长租公寓在国内“变了味”？这要从监管与融资两方面开始说起。首先是监管问题，海外对于租房机构的准入考核相对严格，设立了较高门槛，并且在一些国家，长租公寓还必须留有一定比例的保证金，以保证经济环境不佳时自己的偿付能力在线，未经严格监管的资金池绝不可能被允许。
除了监管松懈的问题外，国内租赁企业融资难的问题也是长租公寓“暴雷”的深层原因之一。和国内用租金贷模式维持现金流不同，国外大多采用住房租赁证券化产品REITs进行融资，也有着较高的租赁市场租金回报率（一般为5%），而我国仅有3%不到。长租公寓“融资难”等问题，是他们铤而走险采取庞氏骗局的重要原因。
当然，监管和市场的问题，不应转嫁到消费者身上，尤其是当下的经济环境尚未复苏，由于长租公寓“暴雷”导致的社会问题和金融风险最终只能由大众承担，在近期，就出现了租客持刀对峙房东、租客崩溃跳楼等多起恶性事件。
而长租公寓缺乏责任心的回应也让人失望，“暴雷”之后，不少公寓还采取克扣房东租金、拖延房东上诉等手段，恶意用“拖”字诀让房东将怨气释放到租客身上。尽管蛋壳和合作方于2日表示，将对租金贷的剩余本金进行延期免息处理，安抚被迫搬离的用户，但对于一些已经酿成的惨痛结果来说，这份公告来得实在太晚了。
锋科技认为，蛋壳公寓事件反映的，是金融监管和市场错位的弊病。在一些纲领性文件出台放宽限制之后，监管却对部分问题企业采取“放养式”态度，任由它们做大，而部分企业的贪婪也最终导致了“一雷雷一片”的后果，风险不断被扩大传递，最终由全社会买单。
其实，因为“金融创新”一时风头无两，最后却一地鸡毛的金融模式又何止长租公寓一家，早些年对于金融风险的轻视，让不少原本相对合规的小规模创新乘上了互联网的东风，造就了一个又一个的资金池，最终化为了殆害社会的恶果。若是要摆脱这一循环，规范化的监管体系才是核心，只有金融监管跟上创新脚步，创新才能真正地实现普惠大众。
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