编者按：本文来自微信公众号城市进化论（ID:urban_evolution），作者：杨弃非，创业邦经授权转载，图源：摄图网。
楼市限购的“大棒”，开始落在更多没那么出名的城市身上。
最近一个发布限购条款的是惠州。据惠州市住建局等6部门前几天发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将“严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房”。
为什么是惠州？答案隐藏在上述通知对“重点片区”的定义当中——政策涉及的大亚湾经济技术开发区、惠阳区，均是惠州的临深片区。结合此前刚被调控的东莞，有媒体称，在深圳调控政策的外溢之下，一个围绕深圳的“临深限购圈”已经形成。
一种观点认为，这是惠州难得被真正视为与深圳同进退的一项政策。在深莞惠一体化提出后的数年间，一边是深莞合作的加速升温，另一边则是惠州在“三角”关系中的相对“隐形”。直到去年，在深圳的多年辐射下，东莞距离万亿城市仅一步之遥，惠州GDP仅4221.79亿，两市的经济发展呈现出明显断档。
反过来，深惠关系的重构也可能为推进多年的“深圳东进”释放一种新的信号——多方信息显示，面对愈演愈烈的扩容呼声，一系列新的政策或正为深圳事实上走向“软性扩容”扫除障碍。
惠州楼市“随深而动”
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2016年，在“第三极崛起”的目标下，深圳“东进”战略步入落地实施阶段。1.6万亿的巨额投资在深圳掀起巨浪，位于深圳东侧的惠州也同样溅起不小水花。
当时，对应深圳解决土地限制的急迫，惠州层出不穷的新政策和新提法，让深惠合作一时间显得“热闹非凡”。
从惠州全市层面，将惠州产业更新换代比作“海绵”吐故纳新、发力吸收深圳外迁企业的“海绵行动”已然推进；
官方文件中，惠州提出要“牢牢把握‘深圳东进’之机，落实‘全面对标深圳’的战略部署，吸引深圳先进制造业大规模地向我市转移，形成‘抢滩效应’”……
在政协惠州市委员会的官网上，一则署名为市政协科教文卫体委员会的文章更指出，惠州可以学习借鉴苏州承接上海产业转移先进经验，积极主动配合深圳东进战略的实施，“主动接受辐射带动，在先进理念、科学规划、创新经验、改革思路、基础设施等方面全面对接”。
而在惠州加速对接深圳后的一系列早期变化中，楼市的表现却尤为惹眼。
2016年，在深圳东进政策发布当年，惠州商品房销售面积就激增36.3%至1771.91万平方米，销售金额更是增长76.8%，达到1415亿元。自那以后，惠州每年商品房销售面积一直居高不下，到去年，该指标进一步增长至1838.14万平方米的规模。
一组更直观的数据是，2017年，在深圳新房的供应面积、成交面积等指标均创下近十年新低的同时，惠州供应量不仅超过深圳，甚至超过深圳、东莞、中山总和。有三方数据显示，当年惠州购房者常驻城市中，有58.6%是深圳，惠州本地只有31.5%。
原本与深圳加速融合的愿景，成为惠州楼市随深圳而动的背景。深圳的风吹草动，也引得惠州楼市出现“间歇性兴奋”。
去年，坊间对特区成立40周年深圳扩容的猜测，让惠州楼市再起波澜。在“深八条”的叠加影响下，更多深圳客将眼光锁定惠州——数据显示，去年下半年，惠州的新房网签量一举创下超10万套的近年新高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾对媒体指出，惠州此次出台政策对市场调控，在稳定楼市的同时，也将倒逼其告别楼市依赖。
深圳向东之“惑”
惠州敏感的楼市只是深圳向东需要解决的问题之一。
事实上，自深圳新一轮“东进”政策出炉后，对深圳未来发展方向的讨论就存在“拉扯”。特别是在大湾区一体化发展的要求下，环湾城市愈加出现一种向心发展的趋势，深圳向东到底还有多大吸引力？
未能第一时间取得更大突破的深惠合作，再浇一盆冷水。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前曾分析，在对接深圳的过程中，惠州并没有充分利用好毗邻深圳这个优势，一度缺乏积极主动的姿态，甚至在面对一些来自深圳的机会时，还表现得扭捏和犹豫，错失了很多良机。
去年，周边城市掀起与深圳“建群”浪潮，拥有地利之便的惠州表现并不突出。在去年6月珠江口对岸的珠海、中山先后提出建设深珠合作示范区、深中跨江融合发展示范区后，关于深惠协调发展实验区的设想才徐徐对外公开。紧随其后，东莞又提出了范围更大的“深莞深度融合发展示范区”，将深圳的视线再度拉回珠江口沿岸。
面对“如狼似虎”的环湾城市，慢进的惠州更容易陷入掉队的风险。
同样是去年7月，惠州市公安局发布“关于征求《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》（修订稿）意见的通告”，提出将“全面取消居住和就业创业入户限制”，并将人才入户门槛标准放宽至“大中专以上学历”和“初级等级以上专业职称和技能等级”。
然而，关于落户政策的调整迟迟没有下文，有关深惠两市将进一步增强人口流动的讨论也渐渐变少。
交通联系的障碍，同样制约深惠合作的更快开展——在城际铁路建设上，深汕铁路惠州段由深圳承担所涉及费用曾引起讨论。与此相比，以广州牵头的城际铁路则明确，将遵循“属地负责”的大原则，各沿线城市将扛起各自区段内出资责任和可持续经营责任。
更难突破的是市域铁路的建设瓶颈。
早在2016年，深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）详细规划招标公告曾出现在惠州惠阳区政府官网上。同年更早些时间，时任惠州市委书记陈奕威曾提到，“惠州将通过沟通对接，请深圳把14号线延伸到惠州南站，然后再从惠城区修一条地铁到惠州南站，实现整个地铁跟深圳的对接。”
然而4年过去，地铁对接并未顺利推进。去年11月，在惠州民意直通车网页上，对于“关于14号线惠州段推动进程问题”，惠州市发改局给予的回复是，“目前我市尚不具备地铁建设条件，近期无法动工建设。”
最近，事情似乎出现了转机。在惠州年内出台的《惠州抢抓“双区”建设重大机遇深度融入深圳都市圈的行动方案（2021—2023年）》中，再次出现“支持深圳将城市轨道交通延伸至临深片区”的提法。
就在此次新政发布同一天，网上流传一份名为“关于报送深圳轨道14号线东延至惠阳相关工作的请示”，再提及“深圳市建议将深圳14号线东延至惠阳段纳入深圳轨道交通五期建设规划上报”。城叔致电惠州市发改局，得到的回复是“无法核实网传信息真实性”，而深圳轨道14号线延伸至惠阳工作“还在研究当中”。
“重返”大湾区门户？
处于“离心”位置的惠州，还能否将深圳的注意力进一步向东拉动？
弥补交通短板仍是先手棋和基本盘。今年，惠州“丰”字形交通主框架的构想正在加速成型。据本地媒体报道，惠州将借此打造大湾区东部枢纽门户。
事实上，早在两年前，时任惠州市长刘吉就曾提到，惠州距广深港均仅需半小时车程，与三大重要城市的地理相近让惠州具有成为大湾区门户枢纽的潜力。
中山大学岭南经济学院教授林江曾发现，惠州过去提国际化并不多。在新的发展阶段，惠州可以进一步走国际化道路，“不一定是要建设成为国际化城市，至少通过与香港深化合作，引入更多国际化元素，使惠州的产业国际化元素更加鲜明，更好地走向国际”。
而在一定程度上改变角色位置，也可能突破现有深惠合作的一些问题。
有人分析上海“富邻居”现象发现，上海的梯度转移与传统理解不同。尽管存在梯度转移的现象，但又超越一般梯度转移，转移不再是单向的转出，而是双向的互动。
一个例子是上海和合肥的互动。在2002年联合利华关闭上海7个工厂的同时，生产体迁入合肥。合肥不仅只作为成本洼地的形象存在，借联合利华的品牌效应，合肥扩大了外资引进规模。到2009年，联合利华返回上海，在上海设立研发中心，不仅提升上海研发实力，又丰富了合肥生产体的产品线。
换句话说，上海的产业转移事实上带来了共同发展的联合体，其与周边城市的关系并不是简单不可逆的上下游关系。此前城叔在南通调研时，也发现长三角地区对“同质化发展”并不是完全的否定态度。相反，在当地语境下，拥有一定程度的同构，并在细分领域上实现差异化，更能在市场层面形成合作关系。
对于惠州来说，比起单纯承接，也更需要提升自身内涵，寻求与深圳同一水平线对话的空间。
而在提升城市定位之外，寻求创新突破也是一个方向。如广东社科院改革开放与现代化研究所的余欣就提出，在广深港科技创新走廊“第一岛链”的基础上，惠州应发挥“第二岛链”的作用，加快国家创新型城市建设。
对于惠州而言，创新能力不足已然构成限制。
在不久前发布的《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》中，对广东21个城市培育发展20个战略性产业集群的区域布局重要程度进行了1～3星的星级标注。
其中，惠州无一集群评为3星，2星集群也只有前沿新材料、新能源和精密仪器设备三项，不仅不比广深珠和佛莞五市，甚至总体来看也难以与珠江西岸的中山、江门匹敌。
但对于惠州而言，富余的发展空间仍旧带来很大的想象空间。一组被经常引用的数据是，惠州土地面积占整个大湾区的1/5，开发强度不到10%，有巨大的发展空间来服务大战略。
能否在深惠合作上作出新文章，取决于惠州如何做好自身，真正有效将空间资源转化成经济发展要素。
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