编者按：本文来源创业邦专栏金角财经，作者小迪，编辑白银，创业邦经授权转载。

随着房企步入最极致的寒冬，那些和楼盘关联的主题公园，纷纷停了工。

位于临汾的恒大水世界，停工半年，至今还未能搭起雏形；

兰州恒大文化旅游城，因五个地块的工程款纠纷，停工数月；

蓝光发展旗下的蓝光文旅开始向大众展示“水果侠”，唯一开业项目都江堰水果侠星球被无限期关停，昆明、重庆、温州、济南和扬州等多个规划中的项目，都暂停了推进；

都江堰水果侠客处于停业状态（图源：携程旅游)

泰禾面向全国的文旅地产厦门湾，由于项目大面积拖欠工资，项目尚未封顶，搁置至今。

……

房地产搞主题公园，挂羊头卖狗肉，路人皆知。

与此同时，那些挂羊头卖羊肉的，在寒风里正在破产、转让，或是无人问津。

曾经高调入驻海南的环球100，其开发公司长影（海南）置业有限公司51%的股权，和长影海南文化产业集团股份有限公司51%的股份，在这几天被长影集团挂牌出售。

海昌海洋公园，65亿元挥泪甩卖旗下武汉、成都、天津、青岛项目100%的股权和郑州项目66%的股权。

海昌海昌公园股权转让通知

二者都面临巨额亏损。根据长影集团的转让报告，两家公司的合集负债高达96亿元，海昌海洋公园2021年中报显示，公司净负债率高达262.1%。

只是，惨淡的另一面，是上月开园的环球影城门票一路从600元炒到6000元，周边20000元的酒店套房被依然“一房难求”。

新晋顶流“川沙妲己”，迪士尼“达菲家族”新成员玲娜贝儿的官方玩偶价格从219元炒到666元，有游客排队四小时买不到。

所以，主题公园真的会像中国足球般，随着地产热的消退，而集体落幕吗？

如果现在的主题公园是个骗局，那是在座的都是，还是一部分是？

这真是一个神奇的行业。

抢蛋糕的房企

14亿人的旅游市场，是诱人的。

疫情之前，中国的主题公园旅游市场，不断地告诉世人，“我很能赚钱”。

根据美国主题娱乐协会TEA和旅游行业研究咨询机构AECOM联合发布《2018全球主题公园及景点报告》，2018年全球十大主题公园集团游客量首次突破5亿人次。而在这一年，根据沙利文数据，中国国内主题公园游客人次达到2.1亿人次。

近两年，新冠疫情这只“黑天鹅”席卷全球，全球主题公园客流量下滑近半。但国内主题公园市场整体仍然保持正向增长。数据显示，2020年国内主题公园市场规模近85亿美元，而随着之后更多国际知名主题乐园运营商的引进，未来7年增长率约为7%，同比之下日本的涨幅仅为2.6%。

巨大的蛋糕引来不少巨头，除了筹备十年，上个月亮相的北京环球影城、2016年落地上海川沙的迪士尼、近年8月宣布投资百亿在中国建立三座乐高公园的默林娱乐之外，还有一批房企大军，早已占领半壁江山。2017年前后，万达、恒大、保利、世茂等国内不少地产巨头也扎堆入局主题乐园。中指研究院统计数据显示，百强房企已有超50%的房企布局文旅地产领域。

中研普华产业研究院则指出，中国已经成为全球游客量最大的主题公园市场，拥有近3000家主题公园，其中规模性主题公园约为400家。

恒大海南海花岛

土地、设备、内容、运营……高昂的成本决定主题公园的玩家多财大气粗，但也不是有钱就能玩的游戏。

英雄豪杰中，最具戏剧性的当属万达。

早在2008年，王健林就找到智纲智库创始人王志刚，虚心求教旅游度假综合体的的开发问题。

王志刚说：小投入，无产出；中投入，小产出；大投入，大产出。

要干就得干票大的。

王首富大手一挥，万达开始在全国布局十三个文旅城。2016年，就是上海迪士尼正式营业那一年，王健林在央视《对话栏目》上公开叫板迪士尼，“迪士尼不信中国有万达，实在不应该来大陆。我是有胜算把握的，有万达在，上海迪士尼20年之内赢不了利。”

振聋发聩，言犹在耳。但二十年太长，王首富从放狠话到被打脸，才不过一年。

后来的事大家都知道了。

2017年的万达年会上，王健林坦言：“每个万达城需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。十几个项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五六年内，13个每年净增1000亿元负债，压力相当大。”2018年，融创以438.44亿接过万达受众13个文旅城91%的股份，王健林低调退场。

依托万达城的基础，融创开始了自己的主题公园之路。然而，根据融创2020年财报，融创中国的文旅总资产达到1250亿元，占总资产14%，但贡献营收却只占总营收的1.7%。

融创接过的究竟是廉价好物还是烂摊子，如人饮水，冷暖自知。

没有主题的主题公园

主题公园的生意，讲究一个慢工出细活。

慢，是指主题公园这类超重型资产投入大，回收成本的周期长；细，是指主题公园对运营的专业性要求高。

诚如王健林所说，一个万达城要十年才能收回投资，前期平均一个项目每年能亏掉上百亿元。

中国主题公园研究院院长林焕杰认为，主题公园是投资大、回收慢、风险大，初期投入只是个开始，未来还需要长期的经营、维护、维修、保养和升级的投入。光是维修这一项的耗资就是惊人的——游乐设备设施的零配件一般都是会有两套备用，所以会积压资金。一般主题公园的回本周期在7-9年左右。

有人调侃，做主题公园，万达距离迪士尼，还差好几个长隆。一语道破国内主题乐园的运营上的薄弱。

事实上，国内主题公园70%的收入倚仗门票，而国外主题乐园门票贡献收入仅为30%。根据天风证券研究，主题公园更多收益来自游乐产品服务，如迪士尼的游行线路推荐服务；旅游综合服务如餐饮、住宿、购物，以及公园商业，如会展广告和对外招商。

问题也就来了，国内涉足文旅的房企，在技术能力、专业人才、运营经验上都较为缺乏。从源头上，国内主题公园需要更多的专业运营管理人才，而非开发商。

高效的运营之外，对于主题乐园而言，真正吸引游客的除了实际体验，还有IP。

迪士尼、环球影城、乐高公园将主题公园作为其下游产业，与本身的内容产业形成商业闭环，以内容为主题乐园导流。简单来说，人们到迪士尼，更多为了去看自己喜欢的卡通及动漫人物，和他们交流，寻找情感共鸣，体验项目游戏体验次之。因此在卖产品和服务之前，首先需要火起来的，是IP。

迪士尼就是开发IP的佼佼者，除了代表形象米奇和公主等历史悠久的，本身故事就已经家喻户晓的IP，迪士尼在IP队伍一直在不断扩大。如今迪士尼打造的IP，甚至已经不需要故事，如这两年火热的“达菲家族”，它们并不是任何动画和电影的主角，只有及其简单的人物性格，却依托互联网的传播，为迪士尼带来了不菲的收入。

即使不是自我打造，也会花高价购买甚至买断某一个热门IP，并对其进行包装和产业化，典型代表是默林娱乐将玩具总动员和星战等IP收入靡下，打造主题乐高产品及服务。

但如果有人问，国内主题乐园有什么热门IP，或许很少有人答得上来。

实际上，近年来，国产主题公园纷纷开始打造或者收购IP，如方特出品《熊出没》，此外还有世茂购入Hello Kitty、蓝精灵等热门IP，但其产品开发能力不强，一直处于不温不火的状态。

位于上海的世茂蓝精灵乐园

房子没那么容易卖出去

这是一个投资回报周期很长的产业。但偏偏，入场的玩家们，却是习惯了短周期回收巨额利润的房地产商。

看惯了瀑布的人，不会突然爱上索然无味的小溪。

主题公园，有人卖酒，有人卖瓶。

因为主题公园能够带动当地旅游业又能够创造长久收益，所以这些项目在刚刚落地时，都受到了地方政府的热烈欢迎甚至财政支持。

以环球100为例，正式进入海南之前，其就被列为海南省文化产业一号工程，并进入海南省“十二五”规划和国际旅游岛建设规划纲要，海南省计划投资380亿元，预计建成后可拉动就业5万人以上，年拉动社会经济100亿元以上。海南省政府希望环球100能够带动岛内南部清冷的旅游业。而方特常年享受地方政府的税收优惠。根据中国经营报报道，其主要客户都是地方国企。

但这不足以解释，国内开发商为何会热衷于建造主题公园。

事实上，主题公园在拿地上成本往往更低。由于主题公园大多处于郊区，并且用地性质上并不属于住宅、工业等类别，并且可以开发地方旅游业、就业等。外加地方政府在实际用地功能上的把控并不严格。让房企在此拿地的价格较为低廉，并且很大程度上可以自由使用。

这便解释了国内房地产商对主题公园高昂的热情。

曾有业内人士表示，大多数开发商以建设主题公园为借口，以旅游之名行地产之实，开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利。

房企们的如意算盘，是由文化旅游业务带动配套地产溢价，再利用配套地产开发资金回流反哺文化旅游业务，实现循环，以一个短周期的项目喂一个长周期的项目，最终实现双向获益。

这就造成了国内主题公园一个奇特的现象——如果将运营商大致划分成为搞地产的和搞文化的，大家最终的目的出奇一致，就是卖房子。

但这个循坏的起点是主题公园。如果房企的主题乐园无法驱动起来，就会导致地产和主题公园，满盘皆输。

用白话说就是，你的主题公园搞不起来，就没人愿意来买你这房子。没人卖房子，就没钱再继续支持主题公园的运营与拓展。

而一个残酷的现实是，国内的主题乐园根本无法撑起这个循环。

前赴后继的大佬们也在印证一个道理，万达做不了的，他们一样做不了。

大家都一样，能力一般，野心不小。

房企黯然离去

在迪士尼踏上内地起，便有不少人认为，国际主题公园的入驻能够对国产主题乐园形成鲶鱼效应，促进自身运营能力的提升。

实际情况却是，面对国际主题公园的正面挑战，国产主题乐园不是应战，而是顺势躺平。

原因指向近年来房地产行业管控趋严，房企面临的流动性危机，由于整个行业地产商浓度过高，主题公园也受到波及。

这些主题公园作为房企手中烧钱，但也值钱的资源，往往很早就被抛弃。

今年三月，债墙高筑的宝能大手笔减持手中华侨城1.06亿股份，套现27亿元，今年10月又继续减持，套现12亿元。

而被出手的华侨城，作为从主题公园运营商转型房地产的“跨界”代表，也在高额负债中选择甩卖资产。数据显示，2018-2019年，华侨城集团分别出售了至少18家和11家子公司股权及债权。另据华侨城A于2021年1月发布的公告，公司过去一年通过公开市场成功完成了11个项目的转让工作，合计交易对价68.9亿元。

有业内人士认为，华侨城最近这一轮变卖资产中多次出现了文旅项目，可能是由于旅游+地产的综合性开发模式，已经让其肩上的包袱越来越重。

过去重仓文旅，而今默默离场的房企，还有很多。

今时今日，转头一看，还是得感叹一句王首富的干净利落。

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