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编者按：本文来源微信公众号 公司研究室（ID：gsyjs8），作者：曲奇，出品：公司研究室地产组，创业邦经授权转载
2021年的最后一天，“宇宙第一房企“碧桂园做了组织架构调整，区域公司由原先的106个缩减为65个，一下子缩减了四成区域公司。一般来说，组织架构调整会伴随人事变动，碧桂园一下砍掉41个区域公司，想必会有一部分员工失业。
根据碧桂园公告，2021年公司权益销售额5580亿，同比下降2.2%。销售下滑、精简区域公司，碧桂园在地产变局中还好吗？
1.年度销售额下滑，区域公司缩减四成
2021年，地产销售先热后冷。根据克而瑞统计，百强房企2021年全口径销售额12.6万亿，同比下降3.2%。其中，碧桂园全口径销售额7588亿，连续5年蝉联行业第一。以全口径销售额算，碧桂园是唯一一家超过7000亿的房企，但遗憾的是，碧桂园并未完成年度8000亿的销售目标。
根据碧桂园的官方数据，2021年，公司权益销售额5580亿，同比下降2.2%；权益销售面积6641万平方米，同比下降1.4%。近十年来，碧桂园销售额首次下滑。房地产市场整体环境不好，行业第一的碧桂园也没能实现逆市增长。
碧桂园创始人杨国强曾希望公司可以“做大做强”，然而，面对地产行业当下的变局，做大做强并不安全，碧桂园开始求稳了。
2020年，碧桂园内部进行了4次裂变整合，裂变后国内区域由70多个增加到100多个。碧桂园总裁莫斌曾多次表示，公司是根据市场容量和管理半径、区域运营能力，进行因地制宜的裂变。裂变后，不仅各项费用没有增加，管控还更加到位，效果非常好。
但2021年末，莫斌在高管会上表示，“要用归零的思维，检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”随后，据21世纪经济报道，12月31日，碧桂园内部发公告称，将进行组织架构调整，调整完成之后，区域公司将由原来的106个缩减至65个。碧桂园此举是为了进一步适应行业的变革和外部市场的环境，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本。
通常情况下，组织架构调整，必然会有人事变动，这往往是人员优化、裁员的信号。2018年以来，地产行业裁员潮不断，2021年各家房企的裁员动作更为密集。根据碧桂园过往的财报，2021年6月末的员工人数较2018年末减少了3.8万人。碧桂园2021年底这次组织架构整合后，公司员工人数会降到多少，或许要等2022年中报才能知道了。
2.年末境内融资重启，境外融资疑似有阻力
2021年下半年，房地产市场突然转向，企业投资热情从高涨陷入低迷，一批地产公司债务违约，其中不乏千亿级别以上的大型房企，民营房企尤甚。
融资收紧甚至冻结，是部分地产公司无力还债的一个因素。根据克而瑞数据，2021年，百强房企融资总额为1.29万亿，同比下降26%。尤其是第四季度，百强房企的融资额仅有1767亿，同比下降55%，称其为“融资冰点”也不为过。
高压的地产政策持续一年多的时间后，2021年末，监管的态度有了些许放松。2021年11月，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，随后保利发展、招商蛇口、光明地产等相继启动银行间市场发债。
接着2021年12月，央行表示，近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。证监会称，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。
一些信用较高的民营房企，包括碧桂园、龙湖集团、龙光集团也得到了新的融资窗口。2021年12月，碧桂园发行10亿元公司债券、在上交所发行一笔2.84亿元的供应链ABS（资产证券化）产品、首次在银行间市场申报注册发行50亿元中期票据获得受理。
从碧桂园在境内融资端的表现来看，在一众民营房企中，行业老大碧桂园的信用资质是相对不错的。但1月13日，据雪球网援引IFR报道，碧桂园3亿美元可转债未能吸引到需求。
惠誉、标普、穆迪等国际3大评级机构对碧桂园的信用评级良好，在境内融资渠道打开的情况下，碧桂园在海外债上能否吸引到投资者也很重要，多一个融资渠道总归不是坏事。
3.三四线土储占比高，降价卖房被通报
截至2021年6月末，碧桂园净负债率为49.7%，现金短债比2.1倍，剔除预收账款的资产负债率77%，“三道红线”尚有一条未达标。从现金短债比来看，碧桂园的短期现金流还算安全，但市场对碧桂园并非完全放心，碧桂园的土储分布便是隐忧之一。
碧桂园的成功源于三四线楼市的发展，三四线城市的去库存和棚改政策成就了碧桂园，让其成为“宇宙第一房企”。杨国强曾在2017年业绩会上说：“碧桂园能够做到行业第一的规模，主要得益于顺应了中国城镇化的大潮，享受了城镇化的红利。”
2021年上半年，以金额计算，碧桂园新获取土地中，62%分布在三四线城市。碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，“我们销售端在一二线和三四线的市场比值是38%比62%，我们在投资端的比值也是38%比62%，所以我们是在跟市场比较切合地布局我们的市场。”
但2021年，一二线的房子都不好卖，三四线的楼市更惨淡。2021年，碧桂园因多城降价促销卖房，引起老业主不满而时有投诉出现。2021年11月，山东省聊城市政府表示，将会对聊城市内的两个碧桂园小区进行整顿，要求碧桂园停止持续降价行为，并且不再办理两座小区的网签和备案工作。
尽管杨国强在2019年初称，坚定看好三四五线楼市发展。但外界对碧桂园的担忧一直都在，在限价政策下三四线城市房价提价难、去化承压，而且明面上碧桂园也很难大幅降价卖房，三四线的楼市销售并不乐观。
2021年碧桂园高管会议上，杨国强认为，“市场需求仍然存在，房地产是一个‘日不落’的行业。当下，我们要全力以赴提升竞争力。”地产行业固然不会消失，但不代表行业内的公司能永续存在。前几年高杠杆运行的公司在2021年都暴露出了一些危机，恒大暴雷，融创目前也处在危险边缘，碧桂园就真的安全吗？
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