编者按：本文来自微信公众号 餐企老板内参，作者王盼，创业邦经授权转载。
这里号称“超大型花园式美食步行街”，总面积超过2万㎡，分为ABCDE五个区域。曾经日均客流5万人次、众多主流品牌挤破头进驻的“黄金综合体”，经历了什么？
探店：昔日流量王，如今颓态尽显
清明节后，内参君特意挑了个饭点，去了一趟中关村食宝街。
鼎盛时期，这里单日客流超过5万人次，商户近百家。如今，整个商圈仅剩40家左右商户，包括外婆家、最喜酿皮、乐彡烤苕皮、真功夫等。其余门店基本搬空。即便是工作日饭点，依然不见火爆场景，除了外婆家以外，其他门店排队现象很少。
更主要的是，场子里不少关店铺面，有的完全搬空，有的堆放残余物料。伴随着稀稀拉拉的客流，显得格外颓废。昔日五彩斑斓、充满活力的食宝街，如今东缺一家、西缺一块。
曾经的“餐饮顶流综合体”，如今状态令人唏嘘。
食宝街工作日午餐时间状态
内参君向食宝街工作人员打听后得知，一街之隔的食宝街二期已经完全关停，一期尚有一些合同未到期的商户还在坚持，之后会整改，重新优化升级。而附近的三期正在修建中，预计下半年开业。
商户方面则众说纷纭。一家脆皮五花肉老板向内参君透露，刚跟商场续签了合同，到今年九月。另一家商户则提到，自家的铺子合约到年底。不过，这个过程是否会有变化，以及合同到期后如何继续，谁也说不清楚。
“干一天算一天吧”，商户感叹道。
临走前，内参君发现一家商户门店贴着“招工”信息。上前打听后，店员说：“以前生意好的时候还招工，现在招不起了。你看这么多商户都撤了，疫情一轮又一轮，每来一次生意就差一截。”
在这个充满创业气息的地方，“成功”处处可见
食宝街不是个例
北京多个美食综合体“停摆”
其实，食宝街算是生命力“较强”的。内参君在采访中发现，多个曾经名噪一时的美食综合体，都因各种原因停摆。
2019年开业的西单“觅食森林”，曾是京城首个大型美食综合体，以非常超前的“首店经济”理念迅速走红。仅一年多的时间，它就走上了关店之路。更是被曝“欠款严重，连电费都付不起”。
另外一边，地处于北京朝阳门的美食综合体“我的食光”，在2020年冉冉升起。曾经被同行戏称“西边日落，东方升起”，分别形容“觅食森林”和“我的食光”。然而，同样的“魔咒”再次环绕——开业不到1年，有媒体曝光“多品牌撤店，正常营业门店不到一半”。
大众点评上显示，目前“我的食光”仅有10家餐饮商户还在坚守。而根据最初的报道，开业时至少有60+商铺。
一位业内人士分析，纵观国内的美食综合体，大致分为4个版本：
1.0版本主要是一些夫妻创业店，以米面类快餐为主，解决周边用户的饱腹刚需。
2.0版本，从招商规则到入驻品牌都“开始品牌化”。从招商角度来说，意识到有品牌的才有保障；而品牌方“良禽择木而栖”，入驻优质商圈也是品牌力的一种体现。
3.0版本，主题美食街区，比如西单的觅食森林、中关村食宝街就是如此。此外，还有曾经风靡一时的“潘多拉美食广场”也是此类，在装修风格、整体氛围打造上具备一定创新。
4.0版本，吃喝玩乐一体化的综合体验。打造“逛吃”一体的商业模式。
3.0版本美食综合体逐渐没落，而4.0版本正风生水起。
比如北京合生汇的美食街，除了各式网红品牌小吃以外，也结合了私人影院、市集手工艺等多种娱乐形式。网红潮流气质尽显；朝阳大悦城则重点引入黑珍珠、米其林高品质餐饮，重点关注高颜值、环境佳、有更优社交属性的餐厅，持续强化正餐组团。
上述两家商圈，都依据自身定位做出了差异化，相比之下，这类美食综合体与商场主体的关联更大，氛围也更加契合。
从“卖产品”到“经营生活方式”，主要是餐饮和商业综合体、MALL进行关联。打破单一消费的局限性，此外，各个MALL都在积极尝试主题活动，以打破同质化竞争，打造自身的差异化。
都是疫情惹的祸？
疫情：这锅，我不背
坐拥西单、朝阳门、中关村等黄金商圈，为什么这些美食综合体都纷纷“干黄了”？
不得不说，疫情是重要的原因。毕竟疫情之后“边走边吃”的休闲模式已经被很多人摒弃，而这也让不少休闲小吃“丧失了灵魂”。
那种“一手烤鸡爪，一手烤冷面”的时光，对于很多年轻人来说，伴随着疫情，一去不复返。
但疫情是唯一的原因吗？并不是。
1、房租成本过高，成为主要的痛楚。
一位涮串老板吐槽：“房租太坑了，大几十元每平米每天。有部分坪效高的可以承担，低的就受不住了。”根据他的描述，曾经也想进驻中关村食宝街，60-70元/㎡/天非常普遍，小面积的更贵，有的甚至超过100元/㎡/天。
“房租成本，我们尽量控制在10%-15%，超过20%就非常难受了。”
他对比了北京各大商圈的美食综合体铺面，比如天通苑、万柳华联，房租30-40元/㎡/天就算比较高的了，而合生汇和食宝街都几乎在2倍以上。
2、“破事”太多，“食物链底层”的商户躺枪。
一家知名的品牌创始人透露，食宝街易主太多，贷款压力大，“经营不善，易主太多，最后可能是被银行收回了，于是杀鸡取卵式地涨了房租，最后两败俱伤”。
在“高层的对决”中，商户往往是最容易“躺枪”的群体。
曾经红极一时的“潘多拉美食广场”也曾遇到类似纠纷。根据网易号“宝应菏泽人”爆料，扬州市江都区佳源广场的四楼原本是潘多拉美食广场，却因为资金短缺的问题匆忙撤场，由于未交付租金，导致佳源封了美食广场，甚至引发“拖走商户冰箱”等纠纷。
信息来源：网络新闻
3、“搭台唱戏”互助模式，加盟品牌也有“不能说的秘密”。
一位餐饮加盟品牌创始人告诉内参君，像食宝街、合生汇这样带有网红性质的商圈，因为有巨大的流量，对于想要急于放加盟、铺门店的网红品牌来说，即使“失血”也要挥刀前行。“我们领着加盟商去寻店的时候，也会特意往这类样板商圈引导，原本犹犹豫豫的加盟商一看这盛况，签约也更加痛快。”
换句话说，黄金铺面的价值不是经营，而是战略意义。而这个事实，不仅品牌方懂得，综合体的招商也“深谙”。
“有个烧烤类品牌，在食宝街的首店一年干出去了1000W，随后放加盟超级快。只要‘码头’选好了，做成了标杆，后续对大家都好。”另一位招商负责人透露。“好场子的进场费和红包都很高，不是有品牌就够了。而且每年都要涨价，续租的话还要绑定其他场子一起开店才行……”
一个搭台，一个唱戏，各取所需。
这已经成为诸多美食综合体“不能说的秘密”。而这样的状态持续，如果没有后续动力，必然会导致畸形发展：房租越要越贵，门店越来越亏。烘托而起的繁荣背后，隐忧不断。
4、引流难、同质化严重是普遍现象。
商户引流是一个大问题。
并不是“流量商圈”就代表着能成为“流量店铺”。这也可以理解，为啥地处西单、中关村这些核心商圈，却依然干不好美食综合体这门生意。
在一些美食综合体“关停”的文章后面，内参君发现，很多就在周边工作的人也评论——没有刻意来逛，也并不知道这里在经营什么。
此外，同质化竞争，也让诸多综合体陷入焦虑。随着综合性、沉浸式的商业综合体不断出现，较为单一的美食综合体也出现发展乏力的情况。
美食综合体从本质来说，是将物业改造成商业综合体，再合理规划后聚集餐饮业态。但是经营好一个美食综合体，除了选址定位与招商外，更新迭代对于美食综合体至关重要，并且对运营管理能力有很高要求。
美食综合体还能做吗？
放水养鱼，才是长久之计
其实，美食综合体疲态尽显，根本原因在于跟不上消费升级的大趋势。
以往，这种形式比较少，一旦开业，大家争相去打卡，食宝街的诞生就很“讨巧”——2016年这种形式可谓创新和夺目。
然而，随着消费升级，顾客不再“只为了吃饭来一趟”，而是更希望一站式消费。再加上连锁化率的逐年提升，品牌四处开店的情况很普遍，单打独斗的美食综合体很难找到“核心竞争力”。
一位投资人向内参君坦言：中关村食宝街倒下是很可惜的一件事儿，团队打造一个有名的美食圣地是不容易的，非常值得尊重。但一个商业要持续长久的生存和利润，而不要只是短视眼前的利润。一定是匹配优秀的适合厂子的品牌，而不是后期“价高者得”的趋势。这值得全中国所有的商业警示，要放水养鱼，不要杀鸡取卵，否则当势能来失去时候，谁也难以挽救。
一些连锁小吃品牌则避开了食宝街，选择在隔壁新中关入驻，夸父炸串就是其中之一。聊起原因，其创始人袁泽陆直言：“那里租金太贵，我们并不喜欢赔本赚吆喝或者为了打加盟广告。对于一个品牌、一个单店来说，盈利赚钱就是最好的广告。”
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