编者按：本文来自微信公众号 豹变（ID：baobiannews），作者：陈法善，编辑：刘杨，创业邦经授权发布，头图来源摄图网
楼市“房住不炒”，少了炒房客的开发商，开始炒作自己。
近日，多地开发商宣称，可以用西瓜、水蜜桃、大蒜、小麦“换”房子，最高可用这些农产品抵近19万元购房款。
5月下旬，建业集团在河南商丘、开封分别推出“小麦换房”“大蒜换房”活动，给小麦和大蒜开出了2元/斤、5元/斤的不菲身价，最高可用小麦抵16万房款。
这波用农作物换房的风潮迅速被江苏的开发商模仿。6月24日，无锡阳山一楼盘号称可用阳山水蜜桃抵188888元房款。
6月28日，新城控股在南京推出“西瓜换房”，以高于市场价近5倍的价格向每位购房者“收购”10000斤西瓜，最高抵10万房款。
眼下，楼市信心尚未完全修复，西瓜、水蜜桃、大蒜换房折射出处于困境的开发商强烈的求生欲。这是救市的灵丹妙药，还是房企惯用的营销噱头？
1、西瓜抵万金
南京的西瓜身价一夜之间“涨”了近5倍。
继河南上演小麦、大蒜换房后，江苏的开发商迅速开始了“抄作业”。6月28日，一则新城控股旗下楼盘的促销海报让不少购房者惊呼：原来西瓜也可以用来买房了。
海报显示，新城云漾滨江楼盘将以10元/斤的价格收购西瓜冲抵房款，每套房收购上限为10000斤，即最高可冲抵10万元。而南京市面上西瓜多为2-3元/斤，溢价近500%。
《豹变》从该楼盘销售处获悉，活动属实，公司有专人接待，具体细则需要到售楼处现场沟通。
营销很出圈，却难掩该楼盘的失意。“南京网上房地产”网显示，该楼盘8、9栋于今年4月11日开盘，总计312套房源，截至目前成交29套，成交比例为9.3%。显然，销售情况并不乐观。
贝壳网房产中介刘威表示，该楼盘远离南京主城，离隔壁马鞍山市倒是只有10来公里，买房的人主要是“地源客”。“就是在附近上班、生活的人。这边要做一个产业园，不少企业从南京市区搬过来，有的会向来这上班的员工提供补贴，但确实太远了，愿意来的人不多，房子卖的不是很好。”刘威称。
近年来，马鞍山一直在积极融入南京都市圈，除了“企业移民”，该楼盘客户主要还有安徽居民，以及当地村民和拆迁户。不过相比起临近南京主城的其他板块，该地段发展比较滞后，多位房产中介表示，除非在附近上班，否则不建议购买，更不建议投资。
此外，促销活动的主角西瓜更成为争论的焦点。该楼盘所在的江宁区是南京重要的西瓜产区，刘威认为，在夏季选择西瓜抵扣房款，除了制造营销噱头，也可能是为了刺激周围瓜农购房。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《豹变》表示，相比起小麦换房，西瓜换房明显引起更多质疑。小麦属于农业大省的重要生产物资，相关农户的种植规模大，所以借此做一波“小麦换房”的营销活动，比较符合当时农户的收入情况和购房需求。而西瓜属于季节性水果，农户种植的规模即便大，也可能是局限于个别农户，其符合条件的农户数量肯定没有小麦的农户多，换言之，此类营销未必能吸引多少瓜农来购房。
实际上，该楼盘最近也传出负面消息。有多位南京地产圈人士对《豹变》表示，该楼盘此前有停工传闻，他们5-6月期间去探房时看到，工地上只有少量工人在施工，一期楼盘基本上封顶。“一期2023年10月交付，二期2024年12月交付。按目前的节奏，不知道会不会延期交付。”上述地产圈人士称。
2、真实惠还是假噱头？
农作物换房，到底是真实惠还是开发商策划的营销噱头？
特别是水蜜桃、西瓜这种易变质不易保存的水果，难道要拉10000斤到售楼处现场交割吗？一些网友笑称，光油费都不便宜。
实际上，上述四地房企促销海报对活动细则皆语焉不详。《豹变》联系开封建业城售楼处，对方表示效果不错，卖了30来套，并不要求蒜农拉着1万斤大蒜到售楼处交割，实际上只要看中房子，不论是不是蒜农都能享受购房优惠。现在活动提前结束了，具体细节不方便透露太多。
相比起保质期较长的大蒜、小麦，南京、无锡推出的西瓜、水蜜桃换房显然操作难度更大。《豹变》致电无锡弘阳悦阳九玺售楼处，对方给出了与建业城近似的回复。“这是公司推出的一项促销活动，相当于变相让利，并不要求果农用桃子来交割，只要来看房都能享受折扣价。”该销售表示。“要先来现场，把房子看下来，后面具体怎么操作都好说。”
或许是出于舆论压力，该销售此后删除了前几天在朋友圈发布的多条水蜜桃换房海报和链接。
房企眼花缭乱的花式卖房表明，在困境之下，开发商正想方设法刺激需求自救。不过专家表示，相关做法不可照搬照抄。
严跃进认为，河南大蒜、小麦换房属于县城去库存压力下的一种救市做法，是当前县城销售破局的一种创新，总体应该给予肯定。而西瓜换房的做法，发生在南京。其实南京近期房地产市场表现是不错的，似乎还不至于打出西瓜换房的广告。
“对一些城市模仿河南做法应给予警示。目前有些房企借一些营销，出现了变相回避限价的做法。当前各地限跌令的规定比较多，目的就是为了防范出现房企违规降价、虚假营销的操作。”严跃进表示。“换而言之，若是确实收购西瓜进而可以抵扣购房款，那本身也是合规的。但要防范收购的操作是虚的，而变相降价了10万元，最终产生了营销的噱头和随意降价的操作，需要注意其中的风险。”
目前，南京市面上的西瓜价格每斤不到3元，1万斤西瓜成本不到3万，而开发商愿意以10万元收购，相当于给客户优惠了7万多元。
对云漾滨江“西瓜换房”对做法，链家房产一客户经理对《豹变》称，现在是淡季，看房的人不多，用这种方式吸引人到现场看房，就达到目的了。
3、房企如何去库存
花式促销体现了房企去库存的巨大压力。
6月28日，万科董事会主席郁亮在股东大会上表示，现在大家的日子都很难过，也是他从业以来压力最大的一段时间。从短期来看，市场已经触底，但恢复是个缓慢而温和的过程。
实际上，进入2022年，各地陆续出台松绑措施，提振房地产市场。据中原地产统计，仅今年上半年，就有超200座城市累计出台了460多项房地产松绑政策，刷新历史记录。
在这些措施中，不少政策还是“老面孔”，如降低房贷利率、提高贷款额度、放宽限购，甚至直接为购房者发放购房补贴等，在历次放宽房地产政策的周期中多次出现。
虽然政策频出利好，但市场恢复仍未恢复。国家统计局数据显示，今年1-5月，全国商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%；全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%。
南京在本轮楼市松绑中表现积极，除鼓楼、玄武、秦淮、建邺4区，其他区县都已放松限购。多位南京房产中介表示，单靠促销而配套跟不上的话，偏远地区楼盘去库存的难度较大。以云漾滨江为例，该楼盘位置较偏，加上配套滞后，很难吸引到其他客源，销售情况一直不太理想。
“附近规划了一块医院用地，但迟迟不见动工。规划对奥特莱斯等购物中心，还有待建设。离在建的宁马线轻轨步行至少要走700多米。不少购房者主要是看中价格便宜才入手。”刘威表示。
低线城市和郊区县若想去库存，除了营销噱头，更应给购房者实实在在的好处。严跃进表示，西瓜换房的做法营销大于实质，不具有行业推广价值，想要去库存，还需要给购房者更实质性的利好。
“此前个别地区允许首付分期，降低首付门槛，购房者的压力就会小很多，这在理论上值得探讨。”严跃进说。“因为有的房企虽然宣称降价，是真降还是假降很难说。”
目前，一二线核心城市楼市正逐步企稳，但低线城市的需求恢复还需时日，房企在营销噱头之外更需要多一点真诚。
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