编者按：本文来自微信公众号 最话FunTalk，作者：任雪芸，编辑：王芳洁，创业邦经授权发布。
“这就是被洗脑的结果，在最好的商场，最好的位置，最贵的展厅装修，这些经销商拿着一两百万开的店，一年也没有几个进店的顾客……”
2022年12月，一位博主在视频号发布了这样一则短视频，视频背景为一家大型家居建材购物中心，甚至不能用门可罗雀来形容，因为除了这位博主，商场里空无一人。从指示牌可以看出，这里是红星美凯龙。
的确，这就是家居建材城的现状。
2022年12月23日，武汉市装饰建材家居发展商会公开发布《告红星美凯龙卖场通知书》，文中指出，因为顾客少，各家居品牌建材商受此严重影响，经营举步维艰，将于次日在武汉多家红星统一停业。
虽然几天后，红星方面表示，已与武汉商会达成共识，商户也已正常营业，但这家中国最大的家居卖场情况之局促，可见一斑。
事实上，红星系的溃败并非始于今日。早在两年前，美凯龙的母公司红星控股便开始出售资产，相继以40亿元出售了旗下地产业务主要运作平台红星企发70%的股权，以23.12亿元出售7家物流子公司全部股权给远洋集团，以6.96亿元出售美凯龙物业80%股权给旭辉永升服务。
现在，出售资产的标的甚至已经到了红星系最核心的业务身上。2023年1月6日，美凯龙公告，收到控股股东红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称：红星控股）的通知，正在筹划股权转让事宜，或涉及公司控制权变更。
仅过了两天，1月8日，建发股份便发布了公告：正在筹划通过现金方式协议收购美凯龙不超过30%的股份。本次交易完成后，本公司可能成为美凯龙控股股东。本次交易尚处于筹划阶段，尚存在重大不确定性。
这份公告，意味着“中国家居零售A+H第一股”美凯龙或将易主。
白云苍狗，不过7年前，红星系创始人车建新举办五十大寿时，还对外许下了未来要打造1000座实体家居MALL的愿景。那时的他肯定没想到，在2023年年初，自己一手创立37年的家居卖场龙头会面临“易主”的可能。
出生于1966年的车建新是江苏省常州人，他出身于泥瓦匠家庭，从木匠学徒开始，一步步借钱开起了自己的木器厂。到了1991年，车建新将一个家居门市部更名为“红星家具城”，开设了家居专营店，并采用前店后厂的模式，自产自销。
到了1999年，车建新开始自己买地，自建商场，于2000年设立了上海真北商场，成为了“红星美凯龙”品牌的首个商场。
此后，车建新就开始了其以“家居卖场”为核心的商业地产业务的布局，随后几年，车建新布局了以重资产为核心的房地产业务，以经营购物中心为主的爱琴海商业和以房屋中介交易为主的美凯龙爱家等。
但由于其创业版图内遍布大量地产等重资产类业务，随着各项业务的逐年衰退，红星控股这些年背上了不少的债务。
据2022年中报期末数据，红星控股一年内到期的非流动负债为211.57亿元，短期借款为40.93亿元，而其现金及现金等价物仅有82.16亿元。
于是，当红星系内的资产被逐一出售之后，车建新已经不得不将目光投向了自己一手创立的家居卖场美凯龙，尽管这不是一个资产交易的好时机。
一位行业人士告诉《最话》：“家装行业属于多面受挫，限制因素太多。经济大环境、上游房地产调控都能影响到消费需求，而且行业竞争激烈，线下企业之间抢占份额，同时互联网装修平台也在持续涌现。”
而这也造成了红星美凯龙最终不得不走向“卖身”的命运。
自持之痛
不同于居然之家，红星美凯龙的运营模式以自持为主。
根据红星美凯龙最新披露数据，截止到2022年末，红星美凯龙在全国有476家家居建材店/产业街，其中包括94家自营商场，284家委管商场，8家战略合作经营的家居卖场，57家特许经营家居建材项目，经营面积超过2224万平方米。这94家自营商场中，有61家为自有物业。
而同为家居市场行业巨头的居然之家，截止到2022年6月末的数据中，在营427家门店，以及累计签约的763家门店中，有97家自营门店，其中仅有17家为自有物业，80家为租赁物业。也就是说，红星美凯龙在卖场上，自有物业比例接近65%，而居然之家仅为17.5%。
相比轻资产运营为主的居然之家，美凯龙从早期成立起，走的便是重资产的路线，比起家具卖场，反而更像一个房地产商。
通过买地、建楼、获得商场物业的经营权，再进行统一招商，从而收取租赁和管理费，还会给加入卖场的其他商家进行贴牌，收取一定的咨询费用及管理费用。为了持续扩大规模，还会将家居商场进行抵押，再次进入买地、盖楼、招商的循环。
也就是说，与房地产商相似，红星美凯龙规模的高速扩张建立在高杠杆、高负债的基础之上，车建新不断地通过抵押手中的固定资产来套取大量现金，从而实现了其扩张。于是，我们看到，截至2022年上半年，重资产部分占据美凯龙总资产规模的71.8%
所以，早在2016年，红星美凯龙便成为了全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商，商场数量一度突破200家。
在规模以外，一直定位于高端的红星美凯龙，也在财报中多次强调，公司在一、二线城市的优质选址，以及高端地区的选址给竞对塑造的行业壁垒难以逾越，希望建立中高端家具市场的“一站式”卖场。
而对于企业端，高壁垒意味着地段、场地等的标准均要提升，这在资产端所导致的则是更高的成本、更沉重的负债，以及更长的回报周期。就如车建新曾经在公开场合坦言的那样，他说，开一家新商场的成本接近5亿元。
在地价持续升值的年代，车建新的确能够通过土地升值、投资物业升值，从而获得大量的资金周转，以此实现了增值的目的。早在2013年，红星美凯龙的净利率高达51.40%，2014年至2016年，净利率也保持在49%左右。
但当房地产逐渐进入下行周期，车建新这套房地产化的打法却就此失灵了。
尽管在上市之后，车建新逐渐意识到了重资产模式带来的收益慢、投入大等弊端，也开始推动美凯龙逐渐向轻资产转型，采取不需要盖楼的委管模式，为合作方提供咨询和委管服务，包括商场选址、施工、商场设计装修咨询，招商开业以及日常经营管理等。
但根据此前《中国证券报》披露，红星美凯龙搭乘的是商场建设时间差的“便车”，一边签委管协议，另一边签补充协议，属于“假委管、真租赁”。
2020年，红星美凯龙关闭了7家委管商场，闭店原因除委管合同到期外，还包括合作方破产、合作方单方面违约等因素。
目前，自营商场租金依旧是红星美凯龙的收入主要来源，2022年中报显示，已开业自营商场于报告期内取得营业收入43.06亿元，占比61.89%，比上年同期增加6.2%。
与此同时，红星美凯龙的资产负债率开始逐年上升，在2017至2021年间，分别为54.72%、59.14%、59.95%、61.16%、57.44%。截至2022年三季度末，美凯龙的负债依旧高达56.85%。
全面溃败
2009年，红星美凯龙成立了红星地产，将其主要业务定位于“地产+商业+资产管理”，以综合性地产开发企业运营。
在地产业务的上行期，红星地产销售额持续高升，2020年销售额已达到了400亿元，待售货值接近千亿，其地产业务版图覆盖了华东、华中和华西市场，可售住宅比例达到了80%。
克而瑞数据显示，2018年-2020年，红星地产分别实现全口径销售额为478.7亿元、601.1亿元、614.3亿元，复合年增长率8.67%；对应行业排名分别为第59位、58位、63位。
红星控股2020年的债权年报显示，在当年收入的277.55元中，地产板块收入能够达到105.15亿元，占比接近于40%。
就在2021年7月，红星地产的70%股权被以40亿元的价格卖给了远洋集团、远洋控股。相比于40亿元对价70%股权的估值，可以说车建兴几乎是在“贱卖”这部分资产。
在地产和家居的取舍中，那时的车建新选择了自己一手创立起来的后者。
2020年美凯龙业绩大幅下滑，同时面临巨大的债务压力。财报显示，2020年美凯龙营收142.36亿元元，同比下滑13.56%；归母净利17.31亿元，同比大降61%。期末可用货币资金65.11亿元，流动负债金额约316.39亿元。
也是这时，车建新选择开了“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略。卖掉红星地产的股权之外，红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。
甩卖资产同时，美凯龙还通过发债、转让债权等方式缓解资金问题。
去年6月，其与苏州资管、东莞红星签订债权转让协议，拟以3.5亿元的价格将对东莞红星享有的3.78亿元债权转让给苏州资管；同年3月，红星控股完成了“21红星01”的发行，募资规模30亿元，将悉数用于偿还公司债券。
但这些依旧没能拯救美凯龙。在红星美凯龙发布三季报之前，9月27日，标普就对红星美凯龙下调了评级与负面观察，信用评级从“B+”下调至“B-”。其报告认为红星美凯龙未来两年现金将减少和高潜在债务到期，流动性风险增加。
于是，寒冬就这样来了。
债务高企的同时，红星美凯龙的赚钱能力也在持续降低。
2022前三季，红星美凯龙营收101.74亿元，同比下降7.83%，归母净利13.18亿元，同比下降36.17%。扣非净利11.21亿元，同比下降23.68%；第三季营收35.27亿元，同比下降8.42%，环比下降1.52%；归母净利2.93亿元，同比下降47.25%，环比下降10.48%；扣非净利1.84亿元，同比下降60.20%，环比下降60.07%。
曾经的高毛利率时代已经远去，2014年和2015年美凯龙的毛利率高达74%，但进入2020年后，这一指标持续下滑，到了2022年则下滑到了60.18%，2022年第三季度更是下降到了55.91%。
至此，车建新通过高负债和高杠杆一步步堆积起来的财富就此全面崩塌。
远去的红利时代
红星美凯龙自然有过辉煌的时刻。
2015年6月，红星美凯龙于香港挂牌上市，募资了55.73亿元，2016年，红星美凯龙家居Mall的数量突破了200家，以规模坐上了世界第一的宝座。到了2018年，其又在国内资本市场上市，成为了中国家居零售行业第一家A+H股双料上市公司，迎来了自己的高光时刻。
隔年，车建新接受腾讯采访时，还畅谈了自己一路走来的艰辛。也是这一年，以44亿美元（约合314.5亿人民币）的财富，车建新登上了福布斯全球亿万富豪排行榜，位列第436位。
那时，线下零售依然是家居企业的主战场。一方面门店高度依赖于企业工厂，另一方面，用户够买家具产品时也会更加注重实感体验。通过对线下渠道的深耕，美凯龙迅速建立起强大的消费者认知。
但很快，时代就变了。
移动互联网的崛起为上游厂家去中介化提供了机会，跳过渠道商直接通过线上平台买卖产品逐渐成为商家的主流渠道之一，再大的卖场也难以比过无限承载且能快速迭代的电商货架。
此外，互联网家装平台崛起也给传统卖场带来了新的挑战，基于消费者而言，面对新趋势，传统一站式购物的卖场式服务不再具备原有的吸引力。
车建新早早就看到了互联网化的趋势。2010年前，美凯龙开始运作自己的互联网电商平台，2012年建立红美商城线上平台，但红美商城上线运营的半年内，2亿的投入仅换来4万元的交易额。2013年，红美商城改名为“星易家”，后来在2014年中国建材家居行业的O2O大会上，红星美凯龙方面表示，仅将电商平台当作信息展示工具。
在直播兴起后，车建新也曾尝试过这种更年轻化、更互联网化的营销方式。
2020年9月，家居界曾开展了一场规模庞大的直播带货。车建新第一次走进直播间，来自央视的主持人陈伟鸿、朱广权，龙洋担纲，而车建新还邀请来高圆圆、左右沙发董事长黄华坤、TATA木门董事长纵瑞原、爱依瑞斯董事长范珊珊等等一众大佬共同助阵。
根据红星美凯龙发布的数据，直播期间来自央视网多终端的累计观看达3562万，3.5小时直播锁定销售额1.8亿，并通过直播间售券为接下来的红星美凯龙天猫狂欢家装节精准锁客10.6万消费者。
但这并没能将红星美凯龙拯救于颓势之中。
近几年，受疫情加上来自房地产行业的不利冲击，家具卖场均呈现下滑趋势。仅在今年上半年，来自瑞典的全球知名的家具和家居用品零售商宜家便宣布关闭了2家门店，包括在上海新开业的宜家城市店。
根据2022年上半年数据，居然之家、中国联塑分别以343.76亿元、313.69亿元的负债位居红星美凯龙之后。
此外，基于公开数据来看，2022年上半年90家建材家居上市企业平均资产负债率为52.04％。其中，24家企业资产负债率维持在40％以下的“合理水平”，14家企业资产负债率超过70％，处于“不健康”状态。
而家居卖场说到底是To B的生意，它身处产业链的下游，上游的家居建材商日子不好过，红星们也难独善其身。
行业性的阵痛当然不是换个股东，就能彻底缓解的。这一点从资本市场对于此次交易的反应就不难看出。
1月6日晚间，美凯龙宣告因筹划控制权变停牌，其H股股价在消息放出后的首个交易日便出现大涨，涨幅一度超过28%。但被传言的另一方，建发股份的股价则呈现相反表现，1月9日上午开市后便跌停，至当天收盘停留在13.5元/股。
随后，建发股份随即对媒体表示，猜测股价跌停和收购美凯龙的消息相关，并再次强调收购还处于筹划阶段。
是否能成功“卖身”依旧是未知数，但是对于车建新而言，时间或许不多了。
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