编者按：本文来自微信公众号 豹变（ID：baobiannews），作者：詹方歌，创业邦经授权转载。
「核心提示」
近半年来，“筑底”几乎成为行业共识，2025年房企将会是怎样的走势，或许还要先看小阳春的行情。
作者 |詹方歌
编辑 |邢昀
“有钱没钱，回家过年。”是中国人在年关将至时最常讲的话，用在过去几年的房企身上也如此恰当。
这几年称得上房企的至暗时刻，从债务端向销售端逐渐蔓延的寒意，让这个曾经最为春风得意的行业骤然哑火。就连“尖子生”万科也因为偿债高峰的到来，疲于奔命。1月27日万科公告，郁亮申请辞去董事会主席职务，祝九胜申请辞去总裁、首席执行官等职务。管理层的人事调整暗示着万科的巨大震荡。
好在，2024年末“筑底”的声音频繁传来，无论是信用端还是销售端，都有淡淡的回暖迹象。乘着2025的东风，房企真的想过个好年。
一边，地方政府和房企各出奇招、加快去化，同时保证交房周期；另一边，包括融创、碧桂园在内的诸多房企都传来化债的最新进展，虽然大多还并未与债权人达成完全一致，但化债就像在大堵车里腾挪——动了总比没动要好。
年末花式卖房
年末总是房企的冲刺时期，回看周期顶部的2017年，仅12月一个单月，万科全国销售金额就超过600亿元，年度销售金额几千亿对于头部房企更是家常便饭。不过在2024年，即便是洗牌后的头部房企，也难达到这样的成绩。
中指研究院发布的数据显示，2024年销售额排名前三的房企分别是保利发展，全年销售额3230亿元；中海地产，销售额3106亿元；绿城中国，销售额为2768.5亿元。与巅峰时期动辄超过7000亿元的“状元”，已经没有可比性。
头部销售放缓的同时，其他房企的日子也更难过：2024年，销售总额超过千亿元的房企比上一年同期减少5家，仅有11家；销售总额超百亿的房企则有86家，比2023年同期少30家。
如此明确的销售压力之下，部分房企也开始花式卖房，积极自救。2024年12月，深圳福田区的京基宸悦府发布“买一赠一”的海报。如果客户按照住宅备案原价购入一套住宅，则可以额外获得一套约45平米的商务公寓，算下来要比使用折扣价单独购买一套住宅，便宜将近30万元。
不仅深圳，2024清明期间，北京的招商璀璨公元项目，也曾经推出“买一赠一”活动，购买77平米北京通州房源的客户，可以再获得一套位于烟台的108平方米海景房。
“买一赠一”，看似夸张的表述之后暗含的操作仍是降价——这是消费者买房前最期待的事，也是买房后最害怕的事。身处漫长的周期底部，房企们为了保证销售，也开始主动为房价托底。
比如2024年末开盘的深圳龙岗远洋城，推出了降价包退、无理由退房等权益：2024年最后一天前购买该房源，如出现同类房源降价，可以无理由退换房；开盘当月购入该房源，截至封顶前，都可以享受无理由退房权益。从降价到权益，为了能在年末再冲一把销售额，房企可谓使尽浑身解数。
事实上，有关销售额的焦虑不仅落在房企头上，一些地方政府也为保障房地产市场的稳定出台了政策。
河南洛阳拿出800万财政资金用于发放1000套购房补贴，对中心城区（不含偃师区、孟津区）活动期间新购的1000套成套商品房住宅，按照每套8000元发放购房补贴。此外，在售楼盘在财政补贴基础上还推出了购房专享、装饰装修等多重优惠，每套补贴不低于19000元。
宁夏银川市政府也推出极具吸引力的购房补贴政策。在展销期间购买银川市兴庆区、金凤区和西夏区新建商品住房的家庭，可享受每平方米100元的补贴，单套住房补贴上限为1.7万元。
在房企和政府的努力之下，全国新房销售终于开始出现止跌迹象。国家统计局相关负责人表示，2024年房地产市场成交趋于活跃：四季度，新建商品房销售面积和金额都实现正增长。从监测的40个重点城市销售情况看，12月当月新建商品房销售面积、销售额同比分别增长了0.3%、4.1%。
中指研究院的数据也显示，一线城市2024年四季度销售面积同比增长40%，二线、三四线代表城市分别实现了15%及11%的上涨，有业内人士将其总结为“止跌回稳”。
力争保交楼
保交房是这几年来房企的头等大事。
2024年12月25日，住建部部长倪虹透露，2024全国已交付住房规模达338万套，完成了既定目标。
中指研究院数据显示，2024年交付规模排行榜前五位分别是碧桂园、中海地产、融创中国、保利发展和绿城中国，其中交付量最大的是碧桂园，交付套数达到38万套。
2024年，此外还有万科、绿地、龙湖、新城控股交付套数超十万套；包括建业、旭辉、世茂等14家企业交付套数超五万套。
讲来只是一串数字，实际上保交付有多难呢？以融创为例，他们今年的交付量排名第三，交付数超过17万套。但实际上，集团似乎并未达到2024年初设定的20万户保交楼目标。
不过，如此艰难的环境下也有不少项目实现了提前交付。比如，2024年，龙湖集团在全国43座城市共计交付120余个项目，其中20%项目实现提前一个月以上交付；上海保利明玥宸光项目，实现了比合约时间提前一年交付，集中交房起仅半个月内交房率达到了90%以上；北京的中海云庭项目提前2个月交付，实现整盘收房率96.8%。
另一个好消息是，房企保交楼压力最大的时期或许也快要过去了。华福证券研报显示，合同负债规模与保交付关系较大。一般而言，合同负债对应房企已预售、未交付的期房项目。如果房企合同负债下降，意味着企业交付压力逐渐下降。
换句话说，房企目前的较大交房压力来自2到3年前的期房销售。这几年的销售放缓，其实也让房企后续的交房压力变得更小。
旭辉控股董事会主席林中在2025年1月3日发布的新年献词中表示，3年保交付的攻坚战已告一段落，接下来，“旭辉的工作重心将逐步从保交付向‘求生存、谋发展’转移。”
“过去两年里，公司总共交付了约100万套房，假设每户家庭平均3个人，就意味着我们的工作直接影响了300万人的生活。”碧桂园集团董事会主席杨惠妍在1月6日召开的2025年第一次集团月度管理会议上说。
她同时提及，2025年交房任务总量较去年将明显减少。
化债或将提速
同样是2025年第一次集团月度管理会议，杨惠妍表示，碧桂园2025年的工作将围绕在保交房、修复资产负债表两大关键任务上。随后的1月中旬，碧桂园的境外化债方案传来最新进展。
公告显示，碧桂园已经与七家知名银行达成共识，旨在成功落实公司的境外债务重组。
如果方案落实，碧桂园将实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元。方案中还包括，将债券到期时间延长至最多11.5年来降低融资成本，将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
为了达成去杠杆化的目标，碧桂园给债权人提供了5个选项，其中包括现金回购、仅强制性可转换债券、强制性可转换债券及新债务工具等。虽然澎湃新闻报道称，目前碧桂园公布的关键条款没能获得债券持有人特设小组的支持，双方在转股价格等方面仍存在分歧。但碧桂园方面表示，“此进展标志着本公司在成功落实重组方面的重要里程碑。”
自从暴雷以来，碧桂园拖欠了两期的财报，股票也一直处于停牌状态。随着化债方案传来，2023年报和2024半年报公布，股票也随之恢复交易。复牌当日，碧桂园股票大涨超过15%。
财报中也确实透露了一些乐观消息：相较2023年末1784亿元的净利润亏损，2024年上半年度，公司的净利润亏损收窄至128.42亿元，大幅减值已经完成。另外，截至2024年中，碧桂园净资产为741亿元，仍然为正。
不仅是碧桂园，2025开年，不少房企也传来了好消息。比如融创，2025年1月21日，发布公告称，十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。这也意味着，融创成为了第一家完成境内债整体重组房企。此前，融创的境内债总规模达到154亿元，重组完成预计将削减50%境内债务，且最长展期达9.5年，5年内都不再有兑付压力。
除了两家头部房企，在这个农历年末，龙光、融信、金科也都有化债的新进展：龙光在1月8日与债权人小组就整体重组方案达成一致，并签订了债权人支持协议；融信获得了6支债券的展期；金科作为“房企重整第一股”公布了《金科股份重整计划草案》，整个重整过程将有国家级AMC中国长城资产参与。
不断的债权暴雷和销售受阻之后，目前房地产行业的复苏无异于一场声势浩大的重建——不仅是具体项目的复工和交付，更是信用和信心的重建。
近半年来，“筑底”几乎成为行业共识，从如期交房到销售端的小小回暖，从化债推进到地产股几次大涨，信用和信心的“底”正在缓慢修复。新年只是开始，2025年房企将会是怎样的走势，或许还要看今年的小阳春。
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