编者按：本文来源微信公众号秦朔朋友圈，文梁云风，创业邦经授权转载。
楼市的政策正在改变。
6月4日，南京市购房规则又发生变化，从当天起，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可去开购房证明。而在此前，南京的限购政策颇为严格。
高淳处于南京市域南端，远离中心城区，但在2017年3月，南京房价冲高的阶段被纳入限购范围，一起被纳入的，还有六合区、溧水区。限购措施为，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。而非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或保险缴纳证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或保险购买住房。
但是很快，限购措施被“曲线救国”。
首先是抢人大战。从2017年底，抢人大战开始在武汉、长沙、郑州等城市展开，随后二三线城市大范围加入，南京作为新一线城市的龙头，很快也加入了“抢人大战”中。2018年3月1日，南京发布《关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法（试行）》，试行期1年。办法规定，进一步放宽落户条件，取消了就业及缴纳社保的年限限制条件；放宽了年龄条件，本科学历人才从35岁放宽到40岁，技术、技能人才没有年龄限制；放宽学历教育取得形式。这在事实上已经洞穿了户籍的刚性要求。
2019年2月南京决定，人才落户政策延长一年，有效期延长至2020年2月29日。
在抢人大战白热化之后，放宽户籍限制已经远不能满足各方需求，于是另一个措施“一城一策”很快推行，此次南京放开高淳区的限购，就在此之列。
为什么要“一城一策”，关键是看哪些城区有去化的压力。主城区一房难求，当然没有去化的压力，因城施策，要的就是精准施策。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远接受界面采访时说，“此次放开是因为高淳、溧水和六合被定为南京的新三区，同时，高淳距离主城区比较远，市场不是特别好，政策对新城区的发展要有一定扶持的力度。”
说扶持，深层次原因是因为新区的去化压力大，以高淳区为例，根据界面统计，从2013年到2018年，高淳区的土地成交总数在全市的占比基本在前三之内。而根据南京市网上房地产数据显示，高淳区今年可售房源为5038套，在全市11个区中位列第四，认购套数690套，位列第6，成交3430套，位列第五。此次放开高淳等三区，可以说是一个去库存的实验窗口。
政策的引导在城市房价的增长过程中往往有放大器的作用。除了南京，在弱省会南昌也表现得淋漓尽致。在南昌2017年加入限购城市时，远离主城区的九龙湖被网开一面，一方面是因为省委省政府都搬到了九龙湖，公务员购房是刚需；另一方面则是当时九龙湖库存压力位居全城之首，政府又要卖九龙湖的地。而这也助推了九龙湖的高房价，从2017年的七千块左右到如今超过一万五，房价翻了一番。
但在犬牙交错的政策之下，调控的痛感却逐渐消失，限购被抽丝剥茧，购房者、开发商、政府都在政策之中寻得活水。
2018年堪称中国房地产市场的调控年，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。全年调控之下，楼市也从局部过热到整体降温。去年我们习以为常的“抢房大战”已经很难出现。
这些都是调控的效果。2019年，楼市延续了调控的主基调，今年前五个月，针对全国或城市的调控也高达205次。但是今年的调控，似乎没有了2018年的那种刀刃加身的痛感。
我们看去年，以“抢房大战”为例，成都某楼盘数万人抢购千套房，杭州某楼盘近3000人抢不到200套房，甚至还有98岁老奶奶参与摇号的现象。为了抢房，部分开发商暗箱操作、收茶水费、炒卖房号、捆绑搭售等违规行为也屡见不鲜；同时，炒概念也不同程度出现，比如去丹东、粤港澳大湾区、海南等因政策预期带来房价上涨预期的地区，买家云集，房价也是很快就过热。
可以说，2018年的调控是以控为主，调为辅。但2019年的调控，主基调开始改变，以调为主，控为辅。
控当然不能少，这是中央“房住不炒”的决策。比如4月28日，丹东规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6％，限售房屋则由新建商品住房扩大到二手住房，同时还增加了限购的有关规定；4月15日起，国管公积金实行“认房又认贷”，二套房首付比例不低于60％；4月份，石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策。
因城施策最大的好处就是，站在全国的视角，防止房价大起大落，哪里贵了涨了，就控一下，哪里去化缓了，房价不稳定了，就调一下。
调控之道，一张一弛。随着山东菏泽在去年12月取消限购之后，衡阳、合肥、佛山、珠海、杭州、郑州、济南等城市均对原来的政策进行了调整，楼市松绑之风骤起。今年三月的楼市小阳春，除了刚需的短暂释放，某种程度上说还要归功于这种松绑带来的短期效果。
总体上来看，部分的松绑给市场带来了持续的利好，所以尽管四五月份调控的政策不断出现，但整体上今年已经没有了去年的那种波折。中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，而4月份更是高达60次。今年前5个月房地产发布调控政策，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。但我们是不是看今年的房地产市场，比去年更平稳了呢？
楼市的痛感其实来源于三方面：
首先是购房的单价太高，推高整体房价，这对于入市来说，是个巨大的门槛，这里面就涉及首付款比例、公积金政策等；
其次是持有成本，包括银行贷款利率、二手房交易规定等，利率越高，对交易的规定越严苛，显然痛感越强。这两点，其实都是我们调控的工具箱里面的工具。
而第三点，则是最重要，但也最难调控的，那就是人们对市场的预期。
简单来说，就是人们对当地的楼市信心越足，那么即使高价入市，也有正回报预期；反之，如果市场对当地楼市的信心不足，无论是已经入市还是即将入市，痛感都会增加，因为他心里有随时亏损的担忧。
我说的今年中国房地产市场痛感逐渐下降，一个基本的判断就是，通过调控，特别是房住不炒等政策的强力推行，地方政府“一城一策”的实施，房地产市场逐渐稳定下来。一方面，通过不断的市场教育，我们对中国房地产的发展未来有了基本判断，在中国城市化仍在积极提速的当下，未来房地产发展不会有大问题，特别是一线城市，除了北上广深，武汉、南京、杭州、成都等城市，房价都有潜力，因为无论是我们说的都市圈的形成，还是区域中心的布局，这些城市的房价都没有泡沫。另一方面，地方政府在承担了更多的“一城一策”主体责任，对土地财政的依赖又没有替代，对当地的调控会更加灵活，该收的收，该放的放，房价很难大幅波动。
所以，在当前背景下，笔者的基本结论仍是，对刚需来说，当然依旧是入市的好时机，对于主力城市来说，期望往来房价大跌可能还是想太多，而弱城市刚需基本已经完成了转移，刚需压力已经很小；对于投资者来说，机会在一线和强二线、区域中心。房子的价值就是居住和投资，不能否认，也不必否认。
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