2019年9月18-19日，2019 DEMO CHINA创新中国·未来科技节在杭州未来科技城学术交流中心举办。雅观科技CMO林伟做了主题演讲。
犀利观点如下：
1.在“房住不炒”、“去杠杆”为基调的调控政策下，狂奔了20年的房地产行业正步入它的下半场，即从黄金时代到白银时代。从主打增量市场到增量存量并重；从过去的毛坯房交付为主到精装房交付比例越来越高，再延伸到物业管理和租赁，开始有了所谓的运营和管理提效需求，这种变化给地产公司带来了数字化升级的动力。
2.跟过去黄金时代以毛坯房交付的高周转压力下的诸侯制模式不同，在地产数字化时代，整个空间智能化系统平台必须要中心化，因为如果没有一个中心化的模式，就会导致房开商各个项目之间都是信息孤岛无法互通，这对于地产商原有的管理模式提出了新的挑战。
3.如何做好空间智能化，从行业来看，地产商和第三方合作一起来做，把行业共性明显、重复开发的部分交由第三方，自己做整体架构规划和结合自身特色应用场景的开发模式，未来很可能是地产数字化过程的一个主流趋势。虽然目前头部地产商主要的想法还是想自研为主。
以下为演讲实录：
感谢创业邦的平台，这次的主题是企业服务和智能云化，我们雅观科技就是典型的在做企业服务和智能云化，只不过我们找了一个垂直的赛道——助力地产总部实现空间智能化升级，也就是我们今天的题目，地产数字化转型。
大家可以看到，这个赛道现在非常热，仅仅就在一年前情况可不是这样，记得我们去年有一次参加路演，我们说地产要数字化，雅观的业务就是帮助地产公司做整个AIoT平台，台下很多嘉宾都表示完全不能理解，要么认为有了BAT创业公司没机会，要么认为这个第三方市场根本不存在，地产公司和智能家居厂商一定会自己做，可以看出，那个时候赛道还没有这么热。
今年就完全不一样了。前不久，公司内部还在感叹，去年这个时候，市场不太理解，所以同赛道上几乎没有友商，更谈不上竞争，我们当时还怀疑是不是做早了。今年回头一看，一身冷汗：幸好去年做了，如果今年才开始可能就没什么机会了。
因为等到地产公司发现需要找第三方平台合作的时候，都是交付周期特别短的紧急项目。如果不是过去一年半时间的埋头苦干、打磨产品，并且在我们全国陆续做的几十个样板房里持续验证迭代优化，今年即便地产商找上门来，我们也是不敢接单的。
做企业服务的To B模式，和To C模式的最大区别之一，就是试错成本特别高，高到你无法想象，因为往往只有一次机会。我们常说，就像打麻将，上大佬们的牌桌机会本身已经很难，好不容易上了牌桌，还得一把胡牌，因为大概率没有第二次上牌桌的机会。
当前地产行业的情况是，在“房住不炒”、“去杠杆”为基调的调控政策下，狂奔了20年的房地产行业正步入它的下半场，即从黄金时代到白银时代。从主打增量市场到增量存量并重；从过去的毛坯房交付为主到精装房交付比例越来越高，再延伸到物业管理和租赁，开始有了所谓的运营和管理提效需求，这种变化给地产公司带来了数字化升级的动力。
现在，加速向服务转型已经是头部地产商的共识。万科说，要做城乡建设与美好生活服务商，绿城的宋总则一直强调绿城是一家生活服务商，异曲同工之妙。服务就有效率和体验问题，要解决效率和体验，就需要有数据和工具支撑，地产数字化的平台建设需求就变得特别的刚需。
值得注意的是，这一轮数字化，跟传统的IT化，最大区别在于，结合了物联网，数据不再靠过去人的输入，而是改为靠物输入，看似很小的改变，其实是很大的变革。数据的来源，从人变成海量的物之后，数据的颗粒度和维度会变得更加丰富和性感，再结合AI的赋能，就能让地产公司实现过去无法想象的体验，这就是目前当红辣子鸡AIoT概念之所以如此火的原因。
互联网时代的业主群体也在急剧变化，一方面，他们对房子有越来越多的个性化需求。年轻人的厨房越来越轻，越来越小，公共空间越来越大。另外一方面是技术的发展，IoT的技术已经成熟，特别是5G+IoT。客户需求变化，加上技术的演进，推动房地产行业迅速变化。概括起来，整个行业速度在变、赛道在变、边界在变、格局在变。
雅观科技在行业里比较早提到空间智能化的概念，事实上，这已经是一个很大的市场需求。基础服务、绿化、清洁、社区、增值服务，还有本地生活服务，这些服务都是直接和C端、业主对接的，物业公司在中间做一个连接，这里面会有非常大的空间智能化需求。如果把这些服务，按照服务半径来分，就会有一个智能生活服务圈，200米半径，是物业服务，1公里半径，是社区服务，3-5公里半径，是同城生活服务、O2O等。每一项服务，目前市面上已经有很多服务商，很多本身就是地产公司的关联公司。
上面提到的这些服务，目前主要还是通过一个APP直接向业主提供服务，各项服务之间，并没有形成协同，实现场景联动。各板块之间还缺是一个从屋内智能家居到社区再到地产或物业总部的一个分布式AIoT平台。否则，服务只能小范围直接To C，没有办法全网协同，没办法解决诸如外卖用最快的效率送到了小区门口但还是毁在了物业保安的三个哲学问题上，你是谁、你从哪里来、你到哪里去，最终，外卖还是被冷在最后200米，诸如此类，非常多的痛点，都是需要一个自上而下的AIoT平台。
另外，空间智能化在中国市场，很可能走出一条和欧美不一样的波澜壮阔行情，这是我们最近和投资人、地产合作伙伴反复在强调的。相对于欧美，中国是一个城镇化还未完成的巨大市场，所以才会诞生像碧桂园恒大万科这样的巨无霸房地产公司，而现在，这些巨无霸们开始觉醒要集体数字化转型，数字化配套服务的市场机会可想而知。我们看智能家居也好，智慧社区也好，智慧人居也好，中国市场本身就是足够大的市场，而且因为和欧美人的生活习惯不一样，中国的小区式高密度群居环境下，本地生活服务或者空间智能化、商业化的场景甚至可能比欧美做得更大。
这是巨大的机会，也是巨大的压力，这些压力最后落到了地产公司的信息化部门或者技术部，也就是我们说的CIO们身上。CIO们要烦恼的地方很多，去做线下的商业重构，要做所谓的降本增效。要做设备库，还要解决互联，在同一个小区里，道闸可能用的是捷顺的，安防用的是大华的，家电可能用的是海尔的，弱电可能是施耐德的，怎样让这些东西互联？怎样统一管理？都是问题。这些也都是AIoT平台建设的基本要求之一。
智能家居和过去的自动化有什么区别？到底是中心化还是去中心化？
地产行业传统模式是去中心化的，但是现在IoT来了以后，到底是中心化还是去中心化，这些标准怎么做，这些是地产公司CIO团队过去没有遇到过的问题。过去做全屋智能的是做全屋智能的，做智慧社区是做智慧社区的，但是一旦全屋和社区连接在一起，就可以为后面的用户运营奠定基础。比如刚刚讲的外卖小哥进小区很麻烦，当点外卖系统和物业平台打通以后，利用这套系统，就可以提供更好的对接服务。这里缺什么？我们认为缺一个空间智能化行业的“安卓”的平台。
对于地产总部来说，他们还需要什么？我们称之为四级管控：从总部到大区，到社区，再到全屋。刚才谈到中心化还是去中心化，跟过去黄金时代以毛坯房交付的高周转压力下的诸侯制模式不同。在地产数字化时代，整个空间智能化系统平台我们认为必须要中心化。因为如果没有一个中心化的模式，就会导致房开商各个项目之间都是信息孤岛无法互通，这对于地产商原有的管理模式提出了新的挑战。
比如某房开商在某城市有五个楼盘项目，这五个楼盘智能化是由五个小区的项目组决定的，这就会导致总部看不到这几个小区的情况，也看不到500个小区停车位有多少空置率。所以，从总部到大区、到社区、到全屋，这里有非常多的要求，CIO有很大的团队，地产公司有大的财务上的预算，但到底坚持地产公司自研还是说和第三方做，这是一个艰难的选择。
地产总部AIoT智能化平台架构，雅观分了三层，首先是人机交互层，这个层面上，有物业应用，用户应用，中控屏、语音交互等等，这中间有非常多的场景，所有的场景都是基于硬件的联动。在雅观的智能家居系统里，每个房子有60-100个设备连接起来互相打通，甚至是不同的品牌和协议，还有基于社区的硬件，有道闸、访客、灯光等。再把全屋智能和社区子系统打通，把IoT设备数据读出来，不同的控制组合形成了中间层的用户场景，最后把这些场景给物业公司、地产公司、O2O公司、业主，形成新的场景服务。整个IoT的平台需要非常深的触达。
每个房开商在全国都有不同风格的项目，怎样快速组建出不同的套餐？我们发现，这里面要快速形成批量的可复制的交付，至少有这么多工具包。从一站式选购，我今天到底选海康的锁还是大华的摄像头，那个小区选择三星的锁，这个小区就选择西门子，这些一站式选购后台需要一个海量的设备池，也需要一个海量的场景池，以及专项案场包等等。
户型不一样可能导致IoT设备组合不一样，所以我们要做一个模型，怎样从云端下发，配置文件，部署后台，有本地生活服务，有对接标准服务接口，有多个层面，我们目前做了20多个工具包。
那么，在这场空间智能化大潮里，如何做空间智能化？从行业来看，地产商和第三方合作一起来做，把行业共性明显、重复开发的部分交由第三方，自己做整体架构规划和结合自身特色应用场景的开发模式，未来很可能是地产数字化过程的一个主流趋势。简单来说，就是没必要每一家地产商都从Linux开始做一套自己的系统，而是由第三方来把共性的部分集中起来，从Linux做到Android，然后再像小米一样在Android的基础上，做自己的MIUI，这样才能兼顾效率和差异化。但是，目前头部地产商主要的想法还是想自研为主。
雅观科技不久前发布了AkeetaHome&Community™️，做了一个大后台，打通了全屋和社区，用30天帮助地产商总部建立一整套系统，这是我们雅观正在做的事情。做过AIoT智能化平台的CIO们都会清楚，30天搭建好这么复杂的一套定制化平台是什么概念。为何雅观可以做到，就是因为雅观的AkeetaHome&Community™️平台，是基于乐高式的拼接式平台，可以快速组合出地产总部CIO所需要的定制化“Android”平台，并提供全链路的端到端落地提效工具，这在过去是不可思议的。
今天非常感谢创业邦给我们这个机会，让我们有机会和大家分享，谢谢！
