编者按：本文来源创业邦专栏商业地产志，作者CRR。
四面荷花三面柳，一城山色半城湖。
这个十月，CRR来到济南，体会这座城市的商业脉搏。
虽然身为省会，但由于青岛同样拥有不俗的商业实力，使得济南长时间里并未得到太多的市场关注度。直到近年来，恒隆、印力、华润等强商业地产操盘者进入泉城，使得这座城市焕发出崭新形象。
但从济南商业说开去，它的故事还有很多很多。
01.
两个商圈的百年时光
作为一座文化底蕴浓厚的城市，济南自建城至今已经有超过四千年的历史。直到现在，以大明湖、泉城路为代表的老城区可被看作为自明清时期就确立的经济文化中心。
泉城路向西，一条条以“经x纬x”命名的道路在1904年之后出现在济南的地图上，这是伴随着胶济铁路的通车，济南成为中国近代史上首个自开商埠之后的商埠区。自此，济南呈现出内城、商埠区的“双城结构”，也从传统的内陆省会城市变身为追求开放，主动吸收外来文化的国际都市。
解放之后，济南的商业依旧保持着“双商圈”的姿态，但很明显地观察到，商业中心已经转移到商埠区与老城区之间，成为了连结两区的纽带。
改革开放之后，济南的商业地标被“五朵金花”占据。它们是人民商场、济南百货大楼、大观园、华联商厦、第一百货占据。鼎盛时期的它们贡献了当年95%的市场份额。
不过，“五朵金花”的命运在1994年前后开始出现转折。济南华联的出现，沈阳中兴、上海豫园的杀入战局对先前的市场引起冲击，而让这座城市的商业真正出现颠覆式改变的两员大将，则在两年后陆续登场，并且影响至今。
1996年的泺源大街上，银座商城首店的开业拉开了它强力发展的序幕，三年后，银座商城的主楼——曾经的济南第一高楼迎来了索菲特酒店的进驻，这是该品牌继上海海仑宾馆之后于中国管理的第二家酒店，如此高光的操作让鲁商集团旗下银座品牌闪闪发光，并在其后展开了辐射齐鲁大地，并向全国开出的扩张之路。
次年，鲁能旗下的商业品牌——贵和购物中心在距离银座商城直线距离不到500米的泉城路上正式开出。经过了多年的调整与扩张，如今的贵和已经成为了囊括LV、GUCCI、Cartier等众多国际大牌的名品购物世界，2011年，济南贵和皇冠假日酒店（2013年成功升档洲际品牌）的开业，为泉城贡献豪华酒店又一指标。
2002年，与贵和购物中心一街之隔的贵和商厦正式开幕，开始了它长达15年的辉煌历程，最高光时刻要数2010年济南第一家星巴克的落户，更能体现其极强的市场竞争力。
从1904年到2004年近百年的时间里，我们看到了济南本土商业势力的成长、转型、颠覆。而这个时代过后，愈发强劲的外埠商业则悄然开始发力，并且逐渐改变济南商业的面貌。
02.
2005-2019
千年泉城 魄力更生
2005年，依旧在济南商业金街泉城路上，出现了这座城市第一家外国百货品牌——大名鼎鼎的伊势丹。其日式服务理念与品牌架构对于当时的济南商业来讲犹如一阵新风。但值得惋惜的是，由于水土不服的原因，在济南伊势丹开业两年之后的2007年，它匆匆结束了自己的济南旅程，遗憾关店。
时间推向2012年，在济南伊势丹原址对面，出现了又一家百货公司巨头百盛的身影。这是马来西亚金狮集团继青岛、烟台两地的百盛开出之后，在山东开设的第3家店面。与伊势丹命运相同的是，同样走完短短的两年，百盛也选择了突然撤店，完结了自己的短命生涯。
而真正让外埠商业开始风生水起的，是经常见诸报端的老朋友——万达。2010年，济南魏家庄万达广场正式开业，是它将Shopping Mall理念真正引入济南城。凭借着超强的零售、餐饮资源以及凯悦酒店的加持，让万达广场同临街的济南人民商场迅速形成商业规模。
一年之后，来自香港的恒隆正式在城市正中心开出了引人注目的济南恒隆广场。恒隆也引入了多家地区首店，凭借着质素满分的商场设计及先进的服务理念，使得它成为了泉城无法错过的明星级商场。
同年，作为本土品牌的破立之作，济南银座和谐广场正式在城西拉开帷幕。坐拥众多品牌资源和与生俱来的品牌认同，让和谐广场成为济南社区商业的强有力增长点。
2013年，济南中海环宇城正式开业。它终结了泉城南部没有大型购物中心的历史。背靠中海社区大盘和配套的甲级写字楼，这座依山丘而建的购物中心引入了退台式设计风格，打造成一座面向多样客群的汇聚之所。
2014年是济南购物中心开业的“井喷之年”，共有4座购物中心入市。最有话题度的要数年中开业的泉城路商圈又一猛将——济南世茂国际广场，尤其是次年亮相，依托历史老街宽厚所街打造的宽厚里，更成为了济南新的夜间景区。
12月开业的贵和领秀城同样是鲁能涉足购物中心业态的第一站。同样坐拥超大社区领秀城、甲级写字楼与希尔顿酒店及公寓，使得这座社区型购物中心人气一直高居不下。
2016年，济南高新万达广场开业，为东部新区贡献又一座高人气购物中心。
许久未传出动静的老商埠区块终于在2017年迎来了街区式购物中心——融汇·老商埠，由数座异国风情打造的洋房建筑将这里打造成一座主打餐饮休闲为主的特色风情街区。
今年，济南的商业市场依旧可以用“精彩”来形容。今年年初 ，欧亚在济南开设的购物中心——欧亚大观乐活城正式开业，成为了阳光新路商圈的新增长点；
6月，印象城完成了自己的济南首秀，以轻资产输出的方式管理位于洪家楼商圈的聚隆广场，再联合独栋精致购物空间π星球、主题街区“悦立方“，变身潮文化特色凸显的年轻人群聚集高地。
在刚刚过去的9月，泉城商业的重头戏，历时五年打造的济南万象城终于揭开面纱。它是目前整个济南地区里规模最大的商业综合体。其中有20%的品牌首次进入山东，40%的品牌首次开进济南，成为了济南人民全新的购物首选地。未来我们将单独为大家介绍这座表现优异的购物中心。
03.
2020至未来
未来济南商业地产将有……
东面作为济南新城，坐拥会展中心、龙奥、济南东站等重要片区，同时，即将于明年年初正式开通的地铁R3线将串联济南东站至CBD区域，此利好也吸引众多房企在此开发新项目。
明年12月，位于奥体／CBD区域的龙湖奥体天街即将与大家见面。作为龙湖首进济南开发的第一座天街系项目，也是济南首个真正意义上的TOD项目；
就在不久之前，大悦城拿下济南新东站片区宗地，这预示着大悦城即将进入济南。即将成为新区又一潮流高地；
让我们再把目光转向城西。随着宜家家居等商业项目的开业，济南西站片区已经初成商业气候。而在未来几年，还有济南富力广场、济南远大广场的陆续开业，将极大程度地推动该商圈的繁荣。
同样引起关注的还有济南西站以西地区的长清世茂广场，它将为终结长清片区没有大型购物中心的历史。更有看点的是，长清世茂广场也将引入城内的明星街区宽厚里，成为品牌化运营的全新试水。
对于济南现在商业体东西两极发展，其他地区也同样亮点频频。在泉城路核心商圈，印力旗下的印象汇宣布改造目前正处于半停业状态的济南悦荟。
而2022年华山环宇城的开业，不仅是济南北城的明星级商业项目，开业之后也会与城南环宇城产生联动效应。
城南一样没有停下脚步。就在济南贵和领秀城的斜对面，绿地集团与济南餐饮巨擘凯瑞集团联合打造的瑞丽城也即将同消费者见面。势必将对目前鲁能商业一家独大的现状展开反击。
融创旗下的融创茂也将在 2021年面世，作为融创文旅城的重要组成部分，我们很期待这座购物中心会带来怎样的融创式商业色彩。
鲁能七悦汇项目地处遥墙机场与东部新城之间，坐拥鲁能与绿地两大社区，让我们共同期待它为我们带来的亮点。
当然还有众多优秀项目没有一一列举，但我们有理由相信，这座山东省会，历史名城会在今后的日子里为我们带来更多惊喜。期待济南的华丽蜕变，CRR也将持续保持关注。
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