编者按：本文来源创业邦专栏读懂财经，作者读懂财经特约研究员Smart投资笔记。
毛大庆喜欢跑马拉松。
2019年，在知天命之年，毛大庆完成了自己的第100场马拉松。100场马拉松，毛大庆只用了6年。平均每年16.6场，毛大庆的确爱跑马拉松。
2019年12月12日，毛大庆创立的优客工场，在美股递交招股书。有人将优客工场上市，比喻成毛大庆的另一场“马拉松”。
马拉松是有终点的，但成立4年的优客工场至今还没找到能赚钱的方法。
原因很简单，国内二房东业务竞争激烈，加上大型企业资源又被政府产业园拿走，因此其客户绝大部分是小微企业，付费能力有限。考虑到运营成本居高不下，这个模式难见盈利曙光。
优客工场转型轻资产模式，暂时见效甚微。可以预见，优客工场探索盈利模式的长跑，还要继续。
毛大庆说，自己爱跑马拉松，是因为喜欢享受胜利的喜悦。但如果优客工场迟迟找不到“终点”方向，不知道毛大庆能否一直跑下去？
/ 01 /
增值服务市场空间狭小，
收入主要来自“二房东”业务
“共享办公的核心是企业服务，而不是简单的空间租赁。”从创业初始，毛大庆就反复强调这个观点。打心底里，毛大庆就看不上“二房东”模式，也不愿跟“二房东”模式搭边。
的确，不性感不说，二房东模式还存在天然的BUG：二房东模式的核心，是“高周转率+高杠杆+看涨期权”，任何一个三角打破了，这个模式就会崩溃。地产行业出生的毛大庆，怎会不懂这个道理。
理想很丰满，现实很骨感。2017年—2018年，租赁收入占营收比重分别为92.28%、87.92%。优客工场主要收入来源，依然还是“一买一卖”下的租金收入：通过租赁大大小小的办公楼装修后再出租，或者根据客户需求提供从选址到运营的一站式定制服务。
除了租金收入，毛大庆心心念念的增值企业服务，并没有太好表现。2017年—2019年前三季度，其他收入占营收比重分别为7.72%、6.58%、5.88%，微乎其微。
显然，毛大庆高估了小微企业付费能力。毛大庆就曾直言，优客工场里有一半是小微企业，但“我们这里边好多小微企业连融资都不用”。
2019年前三季度，优客工场租赁收入占比下降到47.98%，但并不是因为企业服务需求爆发，而是因为并购。
2018年，优客工场开拓了新业务，为入驻会员提供各种量身定制的广告和品牌服务。当年12月，优客工场收购营销公司省广众烁51%股权。2019年前三季度，广告收入4.03亿元，占营收比重46.13%。广告收入主要来自省广众烁。
在万众创新的时代，共享办公服务市场一度被描述成流淌着奶和蜜的市场。但根据弗若斯特沙利文的数据，即使到2018年，这个市场规模不过也只有21.1亿元。在过去5年，市场规模仅增长了10亿人民币。
/ 02 /
工位创收能力不增反减，
“二房东”业务盈利遥遥无期
在中国，“二房东”的日子都不好过。
二房东模式，即从地产商拿到低价写字楼，经过再装修后，出租给企业或个人，赚取中间差价。在这个模式下，企业盈利的账也比较好算。
从收入端来说，过去两年，优客工场在创收能力不增反减。以2018年末与2017年末工位数均值为分母，2018年优客工场每个工位月均创收1212元。到2019年前三季度，优客工场每个工位每月创收977元。
这个价格，部分工位甚至低于租金成本。这一点在攀升的折旧摊销费用体现。折旧摊销费用，主要是预期未来租金收入，难以覆盖租金支出的空间计提的损失。2019年前三季度，优客工场折旧摊销费用8650万元，同比增长284%。
究其原因，一方面创业市场低迷。另一方面，联合办公行业市场集中度低，竞争激烈。优客工场是国内最大的“二房东”，市占率也不足5%。在这种情况下，为了提高出租率，大幅降价也就不难理解了。
在成本方面，优客工场的成本主要分为固定成本和浮动的运营成本。固定成本包括租赁费用和装修、家具等摊销费用。2019年前三季度，优客工场租赁费用为3.45亿元，折旧摊销费用为7465万元，合计4.20亿元。
运营成本包括运营人员成本、每日维护、清洁及保险费用。截至2019第三季度末，优客工场共有429名运营人员，这是一笔不菲的花销。
从过去几年数据来看，随着规模的增长，运营费用随之增加，占比稳定在40%左右。2019年前三季度运营成本为1.67亿元，占比39.8%。两者相加，优客工场的空间成本为5.96亿元，而租赁收入仅有4.20亿元。
然而，这还不包括优客工场巨额的营销费用和行政支出。
2017年—2019年前三季度，营销费用分别为2469万元、4478万元、4834万元。同期，优客工场的行政支出分别为9315万元、11879万元、12883万元。2019年前三季度，优客工场营销费用和行政费用支出总额达到1.77亿元。
二房东业务亏损已成定局，优客工场并购的营销服务业务盈利能力也难言优秀。
尽管营销服务的收入已接近总营收的一半，高达4.03亿元，但毛利润仅有3900万，换句话说，毛利润率不到10%，自然也无法填补二房东业务的“大坑”。
所以你能看到，2019年前三季度，优客工场营收扩大的同时，经营性现金流进一步恶化，净流出2.31亿元，同比扩大325%。
/ 03 /
转型轻资产模式，
优客工场能否扭转败局
若长时间未能找到盈利模式，且资本不再加持，“二房东”现金流难以为继，必定扑街。竞相暴雷的长租公寓，就是最典型的例子。为了摆脱“二房东”模式，优客工场将转型“轻资产模式”，这几乎成为其扭转败局的关键。
优客工场轻资产模式有两个类别：U品牌和U合作伙伴。
U品牌模式下，业主相当于“加盟商”。根据优客工场的要求，业主交付办公产生场所。装修产生的相关费用，由业主自己承担。优客工场主要收取品牌设计和建造服务相关的咨询费和运营服务的管理费。
2019年前三季度，采用该模式运营的18处场所，5600个工位，给优客工场带来的室内设计和建筑服务收入为2660万元，管理费用为750万元。
“U合作伙伴”是优客工场2019年7月上线的新模式。在U合作伙伴模式下，优客工场与业主分享租金收益。《财经》报道，该模式下，运营商分成比例通常不会超过三成。
截至2019年9月末，采用该模式的2处场所有500个工位可供出租。优客工场通过“U合作伙伴”可以分享的收入可以忽略不计。
而不管是技术输出，还是分享租金收益，都需要巨大的规模效应才能扭转优客工场的颓势。轻资产模式本身没有问题，但优客工场的轻资产模式前景究竟如何，目前还没有人能告知答案。
“我们远不是一个已经弄清商业模式、摸透盈利模式、可以持续增长、不停对社会创造价值的公司。”毛大庆曾如此坦言。的确，优客工场是否已经找到正确的方向，谁也不知道。
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