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编者按：本文来自接招，作者方浩，创业邦经授权转载。
1972年，尼克松访华，从此改变了东西方格局。但在这一年，还发生了三件“小事”：香港的三家地产公司长江实业、新鸿基、恒隆地产同时在港交所上市。
随着恒基地产和新世界地产先后在八十年代初、九十年代初上市，香港几大地产家族全部进入了资本市场。
前后整整20年，香港股市的火车头初步形成，但这不是结束，而是开始。
从1980年新鸿基、新世界两大财团参与中国第一代五星级酒店——广州大酒店兴建开始，一直到2010年前后，是香港房地产家族在大陆翻云覆雨的30年，更是资本与资产相互成就的30年。
以长江实业为例，2013年内地业务总营收占集团总营收首次超过50%。到2015年，李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔的市值总额达到1.2万亿港币，而1972年李氏家族第一家上市公司长江实业的市值只有1.5亿港币。这背后，是整个内地市场特别是土地资产带来的指数级增值效应。
内地土地资产的价值有多大？看看李嘉诚在北京的代表作就知道了。1993年为了拿下东方广场地块，李嘉诚投入20亿美金，如今每年光租金收益就近30亿人民币，而东方广场的总价值据说已经超过2000亿人民币。升值的不是房子，而是土地。
从上世纪70年代到90年代，香港股市甚至经济的火车头就是地产股，而从90年代开始，大陆土地市场的开放让香港的经济奇迹得以延续。
在2001年中国加入WTO之后，大陆地产公司接过了香港地产家族的枪，成了香港股市的新宠。
2005年，富力地产在港上市；2006年，世茂地产在港上市；2007年，碧桂园、远洋地产、SOHO中国在港上市；2009年，恒大地产和龙湖地产在港上市；2010年，融创中国在港上市……目前在港上市的大陆房地产公司80家左右。
这个数字，甚至多于中国互联网上市公司的数量。
2002年到2012年是中国经济真正崛起的十年，也是中国房地产市场狂飙突进的十年。而此间香港股市的最大风口，依然是土地——大陆的土地。
2002年，全国房地产市场招拍挂总面积是1.8万公顷，2008年是11.5万公顷，2011年，达到了33.3万公顷。这十年间也是大陆地产公司组团赴港上市的密集期。
2017年，李嘉诚旗下在内地土地储备面积1000万平米，同时期许家印的恒大王国土地储备超过3000万平米。斗转星移。
从70年代香港本土地产公司的崛起，到新世纪大陆地产公司的逆袭，前后40年，香港股市的关键词就两个字：土地。与其说是“港交所”，不如说是“地交所”。
大陆改革开放40年，释放的两大红利分别是土地和人口：前者成就了房地产奇迹，后者造就了互联网奇迹。如果港交所也分上、下半场，上半场是土地，下半场是互联网。也就是说，香港从内地获得的巨大红利，要远远大于纽交所、纳斯达克。
土地红利已经把中国最赚钱的地产公司带到了香港，人口红利正在把中国最赚钱的互联网科技公司。以往，中国互联网公司去美国上市的时候，大多还在亏损阶段，很多公司还称不上巨头；现在，无论是同步在港上市还是单独在港上市，早已经实现规模性盈利，都是巨头。
盈利和垄断效应的一个好处是，有更多精力和资本迎接新一轮的技术革命。现在手握用户和数据的互联网巨头，就是手握海量土地储备的地产公司。
20年前李嘉诚家族在一级市场投资TOM在线和腾讯没能获得巨额回报，说白了是“赌中国互联网的城镇化赌早了”；10年前恒隆地产的陈启宗家族与其说是押中了小米，不如说是押中了中国互联网跑马圈地的新时机。
土地和人口哪个红利更具决定性？看看地广人稀的俄罗斯就知道了：人口才是真正的红利。传统地产的逻辑是，一个地块做商业就是商业，做住宅就是住宅。
互联网的逻辑不是这样。同一批用户，既可以成为电商流量，也可以成为游戏流量，还能被算法精准推荐。互联网的逻辑是，流量和数据可以被同时、多维开发，几乎没有边界。
地产公司的时代可能结束了，互联网公司的时代才刚刚开始，而港交所想要的，内地都有。
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