图源：图虫
编者按：本文来自微信公众极点商业（ID： jdsy2020），作者黄枪枪 编辑杨铭，创业邦经授权转载。
2月23日，“极点商业”独家报道贝壳系在重庆、郑州等多个城市实行3%中介服务费（佣金），引发行业关注和媒体热议。
那么，贝壳系中介费从2%调整到3%，到底是涨价还是调整，其背后原因到底是什么？购房者成本压力是增大还是降低？卖方为何要承担1%的佣金，会不会转嫁到购房者头上？3%的佣金，对买卖双方来说是否强制？此前长期混乱无序的中介行业，目前又是一个怎样收费情况？
连日来，“极点商业”再次深入房屋中介行业，并对贝壳、链家相关负责人、以及多位中介从业人员，就上述外界和买卖双方关注多个焦点问题，进行深入了解和采访。
1.5%贷款服务费取消，购房者成本压力减小？
近日，多位链家门店经纪人证实，从今年2月底起，已开始执行相关政策，链家、德佑、中环、恩居、21世纪不动产等贝壳系中介费率已调整为3%，即卖方1%，买方2%。
中介费之外，还有贝壳平台统一的权证代办费用和贷款服务费，其费用总计为4000元。同时，取消收取买方贷款总额1.5%的服务费。
在多位链家经纪人看来，这是佣金结构的调整，并非涨价。有链家经纪人对此表示，费用调整之后，买方不用再交以前那么高的贷款服务费，减轻了购房者的成本压力。
“对购房者来说，最大利好是取消了1.5%的贷款服务费。”上述链家经纪人表示，这在业内来说，1.5%贷款服务费的取消也是先例。
所谓贷款服务费，是为那些有按揭贷款需求客户办理相关手续的费用，比如与银行、律师、评估机构等人员打交道的“跑腿费”。其收费标准及细则，目前还是空白。
“以成交一套200万元房屋，买方首付3成为例，照原来收费标准，2%中介费+1.5%按揭担保服务费，即便几百元权证代办费忽略不计，买方需支付大约6.1万元相关费用，卖方不产生费用。按最新标准，买方需要支付4.4万元（2%中介费+4000元权证贷款费），卖方费用增加2万元。”重庆贝壳市场中心负责人秦树勋对此算了一笔账：在新标准下，实际上购房者的成本压力，得到了减轻。
目前，一个业界关注的问题是，从计算公式来看，在购房者压力明显减轻的同时，卖方会不会将这笔费用，转嫁到买方头上？
“不排除个别卖方通过提高价格方式，将费用转嫁到买方头上。但在目前二手房交易大环境下，这难以成为普遍现象。”有业内人士就此表示，二手房价格一来和市场挂钩，二来二手房“一房一价”，其价格决定权由市场和买卖双方心理决定，佣金无法左右市场价格。
上述业内人士称，商业基本规律是供小于求则涨价，供大于求则降价。随着政策调整，市场环境变化，目前二手房存量越来越多，行业逐渐进入“买方市场”，二手房价格、成交量均呈下跌趋势。
以重庆为例，根据各个机构及媒体估计数据，“重庆二手房存量已高达20万套，随着未来新房的持续交付，二手房存量还将不断增长。”
“二手房行情现在并不算好，成交量和带看量都急剧下降，一套房子挂牌，平均成交周期超过90天。”多位中介行业人士表示，这意味着购房者选择权更大，可供选择房源也更多，二手房议价空间也就变大。
但对卖方来说，进入“买方市场”并不算一个太好的消息。
“我挂在中介的一套房子，好几个月了还未成交，标价比原来心理价位低了近十万元，仍然没有卖掉。”最近急于出售名下二手房的谢丹就表示，现在二手房市场行情不好，只要能将房屋很快出售，自己承担1%的中介费用，也完全可以接受，更不会将这笔费用转嫁到买方头上。
有房地产行业观察人士认为，二手房“卖方市场”进入“买方市场”的转变，中介机构对原有收费体系进行调整，也是为了适应买卖双方市场变化后的新需求。“其目的，或许是为了减轻购房者压力，增加市场活跃度和成交量。同时，也要看到平台和企业经营确实也需要考虑成本问题，所以适当调整策略，将部分佣金让卖方承担。”
行业鱼龙混杂，3%为行业最低？
实际上，多年来由于房产经纪行业鱼龙混杂，中介费标准一直没有明确规定。那么，3%的佣金，行业对比来看处于什么位置？
以二手房存量排在前列的重庆市场为例，中介平台除所有品牌加起来约有1500多家门店的贝壳系，还有对外宣称1000多家门店的到家了，400多家门店的优居，再加上更小一些的美联物业、诚祥地产、三科地产等，构成重庆中介的江湖版图。
目前，到家了中介门店内公示的收费标准是：佣金为成交价3%，其中业主1%，买方2%。此外贷款服务费为贷款额的1.5%-2%（商贷1.5%，公积金2%），按揭评估费1580元，权证办理费500元。
诚祥地产和到家了收费标准完全一致。仍按照一套房子200万价格、首付三成来计算，那么到家了、诚祥买方需付出的购房成本约为40000元（2%佣金）+21000元（贷款140万，1.5%商贷服务费）+1580元的评估费+500元的权证办理费，合计大约为63080元。
如果加上卖方的1%佣金，那么到家了、诚祥一套200万元的二手房，买卖双方总计费用为83080元，约为总价格的3.5%——并不包含买家选择公积金贷款增加的贷款服务费。
优居收费标准则有所不同。优居目前佣金只向买方收取2%，但值得注意的是，其按揭服务费为成交总价的1.5%，另外评估费为成交价的0.5%，以及1800元的按揭代办权证费用。
以此计算，那么一套200万元的二手房，买方需要向优居所缴纳的费用合计为：40000元中介服务费（成交价2%）+30000元按揭服务费（成交总价的1.5%）+10000元评估费（成交价）+1800元权证费用，总合计高达81800元。
这意味着，优居二手房的中介费用，相当于按成交价的4%比例收取。
此外，美联物业则向买卖双方各收取成交价的2%，贷款服务费为成交价的1.5%。以此计算，美联中介的佣金比例为5.5%，总收费按标准高达110000元。
在重庆拥有几十家门店的三科地产则是买卖双方各收取1.5%，合计3%，按揭贷款服务费为成交金额的1.5%，但必须大于5000元，另外评估费1580元，权证代办费1000元，总收费约为92580元。
如果将重庆所有中介行业佣金和其他收费横向对比来看，那么会赫然发现一个让人吃惊的事实——贝壳系的3%佣金，居然在行业中最少。
截至目前，美联物业、诚祥地产、到家了、优居、三科地产等均未跟随贝壳脚步调整收费比例。
“如果跟随贝壳调整收费比例，那么就意味着要取消贷款服务费，这可能是上述中介难以接受的。”有业内人士对此表示，在佣金之外，房产中介半强制性代办贷款、收取贷款服务费已成行业约定俗成的“潜规则”，也是不少用户最为反感的收费。
“我以前买房时，某中介平台给我的说法是，贷款服务费是银行所收，信以为真支付后，后来偶然得知银行并不收取该项费用。”一位购房者吐槽说，她找到中介理论，中介才改口承认这笔费用其实是中介收取，但这是为客户承担贷款风险。
“这是一种被欺骗的感觉，不明不白交了很多钱。”她说。
在黑猫投诉上，一位消费者也投诉称，自己于2020年5月底通过到家了中介公司购买了一套总价85.2万元的住房，按揭购买，签合同时不知情，被忽悠了一项“按揭服务费”10200元。此后，重庆到家了回应称，贷款服务费明码标价，不存在乱收贷款服务费的情况。
那么，银行到底是否收取这笔费用呢？3月初，多家银行信贷人士向“极点商业”确认称，银行方面没有收取这笔费用。
值得一提的是，有消费者协会房地产行业专业人员就表示，对打着银行幌子误导消费者的行为，对贷款服务费这种缺乏法律的真空地带收费项目，应尽快纳入法律体系。
“房产中介只能收取中介费，即佣金，而贷款服务费、评估费等都属于附属费用。”有律师就表示，现在二手房交易服务费呈混乱、不透明的态势，最重要原因就是除了佣金，还有各种五花八门、巧设名目的收费项目，比如按揭贷款服务费，是按照成交价收取，还是贷款总额收取，就出入相当大。“房产中介行业透明化，迫在眉睫。”
“重庆链家等调整收费标准，去掉银行贷款服务费，其实是佣金透明化的一个动作。”在重庆贝壳市场中心负责人秦树勋看来，之前收费模式比较复杂，如今把标准和承担方都明确了，其目的正是为了引导行业走向透明化，避免交易中一些灰色费用的产生，旨在引领行业规范。
秦树勋称，今年1月21日，重庆链家召开品质升级发布会，推出“十五大安心服务承诺”及“绿金服务标准”，以纠正行业乱象、提升服务体验，推动重庆房产经纪行业的迭代发展。彼时，链家相关人员表示，为规范交易，希望将二手房交易收佣透明化、标准化，并以更优质的服务来服务好买卖双方。
品牌自主定价，超70%交易ACN跨店完成
另外一个外界关注的问题是，由于链家、21世纪不动产、德佑等公司均为“贝壳系”，那么贝壳旗下所有品牌，是否都必须跟随贝壳平台的调整步伐？
“这其实存在一定误解，贝壳平台只是提出业主&客户双向收佣制度的倡议，以及对业主佣金提出不高于总房款1%的指导标准，对客户佣金提出不高于2%的指导标准，具体如何收取需要看如何议价。”秦树勋就表示，旗下品牌具有自主定价权，贝壳平台具有指导价格的权利，但并非强制。
“合作品牌最终如何收取，还得看他们自己的意愿以及所在市场的具体情况。比如德佑，哪怕一分钱佣金不收做亏本买卖，也是品牌的权利。”秦树勋表示，不过为了旗下各品牌合作通畅，贝壳平台有一个收费最低标准的软管控。
从贝壳公开数据来看，2018年和2019年，佣金收入分别占存量房收入的99%和94%，由此带来的二手房佣金收入，2019年在贝壳总收入占比为53.39%。截至2020年9月30日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.4万家，连接的经纪人超过47.7万。根据最新财报来看，2020年第三季度贝壳平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比大增87.2%。
庞大数字背后，主要得益于贝壳平台采用的ACN模式。“目前，业内有以贝壳找房为代表的经纪人ACN协作模式，以58同城为代表的流量端口模式，以易居为代表的开发商资源广泛整合模式，以房多多为代表的中小经纪品牌生态赋能模式。”
“上述模式中，比如传统流量端口模式，有着明显弊端，在流量端口费这种模式下，经纪人、中介公司之间竞争激烈，经纪人在一单交易中服务角色并无细分，就是一人尽可能担任多职，每个人都希望自己的房源排在最前面，那么就只好通过不停点击或者花钱，让房源排在最前面。”一位房产中介业内人士表示，流量焦虑下，这是58同城“虚假房源”屡禁不止的重要原因。
上述业内人士表示，客观而言，目前更能代表行业未来趋势发展的，是2018年从流量端口模式转型为ACN模式的贝壳平台，这也是贝壳迅速壮大，并最终成功上市的转折点。
所谓ACN模式，全称 Agent Cooperation Network（经纪人合作网络）。根据贝壳官方说法，即在遵守房源信息充分共享等规则前提下，把整个服务链条细化，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同角色共同参与到一笔交易中，成交后按照各角色在各环节贡献率进行佣金分成。
简单而言，ACN的核心是一套行业合作机制，把房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色进行分工，角色分工背后是利益分配，以此来解决房源、客源、经纪人之间的合作难题，实现高效的资源匹配。
3月初，一位链家门店经纪人向“极点商业”展示了他们现在所用的“贝壳A+”管理系统，该操作平台在房客源、签约、交易管理等方面做了详细划分，无论是链家、德佑还是入驻贝壳的其他中介品牌，均使用这套系统完成日常的业务操作。
“在促进精细分工、提高资源利用效率的同时，也有利于降低内部恶性竞争、推动良性竞合。比如德佑经纪人，带客户到链家、恩居或其他品牌店里，其他品牌店也愿意一起服务，最后所有人根据规则分佣，不会为分佣比例闹矛盾。”秦树勋表示，ACN模式下收入来源主要靠促成成交后的交易佣金，这促使经纪人更用心地维护业主，从根源上降低经纪人迫于经济成本压力而进行的虚假房源录入。
相关数据显示，目前超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成，跨店跨品牌成交已成为贝壳平台重要成交方式。“贝壳要做的是开放平台，门店拓展数量、销售业绩不是贝壳首要考核指标，而是主要围绕客户满意度和店东发展速度进行评判。”贝壳相关人士表示。
不管如何，除了备受关注的佣金，中介平台的服务品质，是买卖双方，同样相当看重的因素。
“房屋买卖是一件大事，中介机构服务是否规范、专业，仍然是自己考虑委托的第一要素，只要服务跟得上，即便佣金多一点也能接受。”多位购房者就表示，前提是，服务要物有所值。
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