编者按：本文来源创业邦专栏奇偶派，创业邦经授权转载。
7月26日，又一档监管大棒挥向了房地产，房企买地金额不得超过年度销售额40%，旨在完善“三道红线”监管漏洞。
如此利空消息一出，多支地产股暴跌。截至当日收盘，万科A下跌7.6%，新城控股下跌7.2%，融创中国下跌7.8%。
事实上，此类消息早在年前就已在头部房企传开。
5月中旬，融创就因为拿地金额430亿达到了销售金额708.1亿元的61%，远超过规定的40%而受到有关政府的约谈。
2021年以来，融创是国内房地产商不折不扣的拿地狂魔，在全国各地纷纷拿下“地王”，
碧桂园，万科等房企都难以望其项背。
看得到的是，融创在监管大棒下仍然没有放弃扩张的野心，于刀尖上跳舞。
让我们一起走进融创，看看这个庞大的房产帝国如何在业内掀起一片腥风血雨。
浮沉孙宏斌
提起融创，不得不谈他的创始人孙宏斌。
1990年5月28日，孙宏斌被北京海淀警方刑事拘留。10天后，以挪用公款为由，孙宏斌被正式逮捕。
不要在最好的年纪选择安逸，孙宏斌却在最该奋斗的日子被迫入了狱。
铁窗以外天如醉。铁窗以内人如魅。已是多愁，况又心儿碎。
上天给孙宏斌开了一个天大的玩笑。往前看，他是寒门贵子，联想精英；往后看，他是地产大亨，超级富豪。但是此时此刻，他只是一个一无所有，身陷囹圄，连自由都失去的阶下囚。
别人三十而立，孙宏斌三十入狱。
出身于山西小县的孙宏斌比任何人都清楚，万般皆下品，唯有读书高。读书才能改变命运。年仅22岁，孙宏斌便从清华大学硕士毕业，之后更是被分配在中国环境科学院工作。
但胸怀大志的孙宏斌怎能忍受一成不变，一眼看的到头的生活。1988年毅然辞职，转身投向了正值创业期的联想。
柳传志一眼便相中了这个年轻人，对他寄予厚望，很快把他提拔到营业部主管，负责联想销售工作。
千里马遇上了伯乐，一拍即合。
踌躇满志的孙宏斌带着一帮敢想敢做的年轻人，用短短2个月时间，就把营业额做到了2400万。
不到两年时间，孙宏斌就被破格提拔为企业发展部经理，主管他在全国范围开辟的18家分公司。这个过程联想的老人基本上都没参与，各分公司的主管领头人基本上也都是孙宏斌直接任命。因此，孙宏斌在分公司具有极大的威望，说一不二。
少年得志难免会恃才傲物，集团内部拉帮结派更是职场大忌。
孙宏斌在自己分管的企业发展部单独搞了一份《联想企业报》，在报上宣扬了自己如何聘人，裁人和任命分公司经理，要知道当时联想集团内部已经有了一份柳传志办的《联想报》。
而《联想企业报》的头版：“企业部的利益高于一切”，更是在联想内部引起了轩然大波。
“将在外，军令有所不受”，闻此消息，长期坐镇香港的柳传志彻底坐不住了。
1990年3月，柳传志回京开了一期干部培训，准备妥善处理企业发展部的问题。当然也有找孙宏斌谈话，可是并没有什么结果，孙宏斌并不认为自己有任何问题。
再爱才的柳传志也不会任由孙宏斌侵犯自己的利益，当联想内部流传孙宏斌打算带着企业部独立，“携款1700万而逃”的时候，柳传志立马向公安局和检察院报了案。
一招“挪用公款罪”，直接将孙宏斌送进了监狱，判刑五年。
一念天堂，一念地狱。
很多人入狱后，很可能意志消沉，一蹶不振。对于孙宏斌来说，懊恼有之，不甘有之，愤怒有之，但是唯独没有的，就是承认自己有罪。就像他在辩护的时候提到的那样：在联想之外另立账户，只是为了周转方便，从没有想过私吞，仅此而已。
看一个人行不行，不是看他的高峰时刻，而是看他是否能够触底反弹。
1994年初，孙宏斌被裁定减刑1年零两个月，同年3月27号，正式刑满释放。
正如电影《肖申克的救赎》里说的那样：有些鸟注定是不会被关在笼子里的，因为它们的每一片羽毛都闪耀着自由的光辉。
出狱后的第一件事，孙宏斌便找上了柳传志。不是复仇，而是请他吃饭。当时的孙宏斌已顾不上个人恩怨，他满脑子想的都是创业，可是苦于没有资金和人脉。
饭局上，孙宏斌主动向柳传志认错：“之前的事，是我错了。”并承诺今后不再涉足IT界。而且还表示自己想涉足房地产，希望老东家能够施以援手。
柳传志心里如何作想我们不得而知。看得到的，就是柳传志不仅给了孙宏斌50万元作为启动资金，而且还拉来了中科集团董事长周小宁，来给孙宏斌铺路。
出狱仅短短几个月时间，一代传奇地产公司融创的前身“顺驰”，就这样被孙宏斌缔造出来了。
从房屋中介出身的顺驰，2年之后成功转型房产开发商。恰好碰上了好时代，1997年，国家决定拉动内需，房地产行业受到重视。
乘上这股政策东风，顺驰一路扶摇直上。2002年底，顺驰在天津累计开发30个项目，占到天津房产开发总额的20%，成为响当当的“津门老大”。
野心勃勃的孙宏斌当然不会把眼光局限在一个小小的天津，他的目标是星辰大海。
2003年，“中城联盟”在重庆召开例会，孙宏斌挑衅式地公开喊话，对标万科，“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座的诸位，包括王总”。
要知道，当时万科销售额44亿元，全国第一，顺驰才14亿元。狂妄、自大，是业内人士给孙宏斌统一贴上的标签。
可谁都没料到，喊话仅仅两个月之后，顺驰开始如飓风般席卷全国。大范围跑马圈地，屡创拿地天价。
2003年9月，顺驰以5.97亿元的价格拿下石家庄009号地块；2003年12月，顺驰又以9.05亿元拿下北京大兴黄村地块；2004年1月，顺驰以27.3亿元拍得苏州工业园区凤凰城地块。孙宏斌身上又多了一个新的标签，“地产骇客”。
值得一提的是，固执的孙宏斌仍然迈不过心中的那道被关押的坎。2003年，时隔十三年之后，孙宏斌向北京市海淀区人民法院提起申诉，最终法院判决孙宏斌无罪。
一年多的时间，顺驰的储备面积就达到了1200万平方米，员工数量也激增超过八千，成为了名副其实的全国大型房地产公司。
大好流年，时运最济的就是把杠杆运用得淋漓尽致的激进派。
2003底，顺驰以45亿元超额完成了孙宏斌定下的40亿元销售目标，彼时的万科销售额63亿元。大家都在想，顺驰好像真的能够逆袭成为业内第一？
可是，不惜代价的拿地和合作开发，造成的结果就是顺驰的房价明显高于周边其他项目。光是一个管理成本，就占据了总项目的8%，远超行内3倍水平。利润更是低于5%，要知道当时的万科利润从来不会低于15%，富力更是超过30%。
2004年，过热的楼市遭到了国家密切关注，各种政策密集下达调控，房地产凛冬将至。在海南全国房地产论坛上，王石更是直接点名斥责顺驰破坏行业竞争规则。
同年11月，顺驰赴港上市计划搁浅。次年，与美国投资银行摩根的谈判失败，直接导致顺驰裁员20%。2006年初，顺驰欠下银行贷款高达46亿元。
12.8亿元、9亿元，就算是在最后一年，销售额都有几十亿元的顺驰，在半年时间分两笔被贱卖给了香港路劲集团。
彼时的孙宏斌就是一个活脱脱的孙悟空，勇往直前，桀骜不驯，面对天庭的压迫，背水一战。
“大圣此去欲何？”
“踏南天，碎凌霄。”
“此番路途艰险，若一去不回？”
“便一去不回！”
差点赶上万科的顺驰，真的一去不回了。
顺时意气风发，输时一败涂地。
东山再起的并购之王
孙宏斌曾说：人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重。因为这个世界就是靠有梦想的人去推动的。
再次跌入谷底的孙宏斌仍不信命，怀揣着梦想，依托于顺驰留下的火种，一些优质地块和项目，天津融创浴火重生，成了孙宏斌的最后一棵救命稻草。
2010年国庆最后一天，融创中国在香港联交所高调上市，许久没在镁光灯下露面的孙宏斌终于再次回到了大众的视野。
“我等了三年，就是要等一个机会，我要争一口气，不是想证明我了不起。我是要告诉人家，我失去的东西一定要拿回来！”
小马哥等了三年，孙宏斌也等了三年。他触底反弹的能力，他的坚韧不拔，不得不让人折服。
站在顺驰的肩膀上，融创知道该如何才能走的更远。
发展初期，对于导致顺驰失败的直接导火索现金流，融创一直把控的很好。
每年都有一个严格的预算管理规划，其中就有分级别的应对措施：销售额差10%，销售额差20%，销售额差30%的时候都会有预案。此外在买每一块土地之前，融创都会给出一个完整的资金解决方案。
根据融创的上市文件显示，从2007年到2010年，融创的资产负债率都处于行业低位，分别是68%，61%，28%和70%。同时期的恒大，碧桂园等都超过80%，即使以稳健著称的万科，平均负债率都在72%以上。
不得不说，这时的融创并没有借用太多的杠杆来飞速扩张。
但是和大多数房企相比，融创有一个最特别的地方。当下，住房不炒已经是全国房产的基调，很多房企都选择多元化来转型。
“在万科，谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对。”2011年的王石是如此的坚定将房地产开发坚持到底，可如今万科也走上了多元化的道路。
据万科2020年年报显示，物业服务方面的万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。旗下“万纬物流”也已经发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。
花了3年时间造车，连底盘都没有弄出来的恒大，也在如火如荼的进行自己的多元化生态链布局。几天前的7月22日，还传出恒大研究将其旅游业务分拆上市的消息。
唯有融创，依旧坚持着自己的老本行，将房地产进行到底。
虽然现在融创有自己的文旅布局，但是2020年38.8亿元的文旅年收入，仅占了融创去年总收入2305.9亿的1.68%，显得不值一提。
哪条路都是康庄大道。不管是多元化还是坚持老本行，外界也无法去评论这两个道路谁对虽错，只能说选择的时机是否足够恰当。
但是可以确定的是，近年来的房地产金融管控一直是处于调控的重点。
在扩充自己的商业版图的时候，融创选择的是并购和项目合作两个齐抓手。
2015开始，融创减少在公开市场拿地，通过并购来扩充自己的土地储备，不断的在房地产圈使用挪腾大法，全国各地都能看到融创“接盘侠”的身影。
仅是2016年下半年，融创就拿下了5个大项目。
当年7月，融创花费42亿元收购莱蒙国际旗下物业；8月，以20亿元入股博鳌金湾； 9月，以40亿元入股金科地产； 11月，以37亿元入股恒大嘉凯城青岛项目和138亿元入股融科智地。
2017年绝对是融创并购史上最浓墨重彩的一笔。
1月，融创以26亿元拿下链家6.25%的股份；同月，以150亿元的代价分别收入乐视网8.61%，乐视影业15%，乐视致新33.5%的股权；5月，以102亿元收购天际烂尾楼星耀五洲项目；7月，王健林将万达旗下13个文旅项目和76个酒店打包卖给了融创，总价632亿。
对于当初入股乐视，除了有对同为山西老乡贾跃亭的惺惺相惜外，很大一部分原因是为了乐视的土地储备，当时乐视低价拿了2万多亩的土地。
入手万达项目更是有利可图，光是万达文旅项目的周边住宅可售面积就将近5000万平方米，可以直接变现。此举将融创在一年间把土地储备扩充了一倍，成为了融创“粮仓”重要组成部分，3年时间里，融创将万达的资产卖出了1600亿。
2018年，在乐视上吃了闷亏的孙宏斌沉寂了一年。2019年，他再次以并购狂人的姿态回归大众视野。
2018年1月，融创以125亿元收购上海泛海建设公司100%股权；10月，以40亿接盘李嘉诚打连项目；驰援会展王邓鸿，以152亿元收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权，而这一笔天价的收购项目，孙宏斌只花了1个小时就拍板拿下。
2020年，融创虽然没有停下收购的步伐，但是谨慎了许多。不仅退出了追逐多年的金科股权争夺，而且接盘次数大大减少，仅有2个。
2020年6月，融创以350亿元的代价，接盘了山水文园的全部项目；11月，又以49亿元接盘了新湖中宝的两个项目。
截至2020年末，融创土地储备规模达2.58亿平方米，权益土地储备规模1.61亿平方米，土地储备货值约3.1万亿元，位居头部房企之首。
大规模的并购，带来的直接后果就是负债率不断拔高。2019年，融创的资产负债率是88.12%，2020年负债率略有下降，但是也超过了80%，达到了83.96%。
融创似乎渐渐放弃了当初的稳健，不断在借杠杆上愈走愈远。
步子迈得太快太大，外界普遍担忧融创会走上顺驰的老路。毕竟，目前在融创官网显示的7位执行董事中，汪孟德，荆宏，田强，黄书平这4位就曾任顺驰的高管。一脉相承的融创难免会有顺驰的影子。
神奇财技配合疯狂拿地
2020年，本就因为疫情停产三月而处境艰难的房地产，又遇到了政策调控的泰山压顶，三道红线犹如紧箍咒般套在了各大房企的头上。
据不完全统计，2020年全国有453家房企破产，似乎房地产行业又迎来了新一轮的洗牌。
如何降负债，高质量地发展，成了房企关注的话题。净负债率，剔除预收款后的资产负债比，现金短债比更是成为了决定房企成败的硬性指标。
踩线的房企们为了降档，真是八仙过海，各显神通：引入战略投资者，分拆资产，房价打骨折促销，出售不良资产等，一切都是为了指标转绿。
很不幸，在第一批公布的踩线名单里，融创就以三道红线齐踩而被归入红档，而且三项指标里除了现金短债比，剩下两项指标都是排名第一。
一年时间不到，根据中国房地产报公布的数据，融创已经成功实现2条指标转绿，净负债率，现金短债比和剔除预收款资产负债率分别是96%，1.08和78.3%。净负债率和现金短债比都达到了要求。
融创施展了什么样的魔力，让其指标这么快转绿的呢？
仔细看一下融创公布的2020年年报，不难发现融创颇有粉饰债务的味道。
2020年融创少数股东权益522.03亿元，权益总额1778.30亿元，占比29.36%。
图片来源：融创中国2020年年报
但在利润表中，其他非控股权益仅有36.99亿元，年内综合收益总额395.49亿元，占比仅为9.35%。
图片来源：融创中国2020年年报
对于远低于29.36%的9.35%数据，让人不得不怀疑，融创很可能通过“明股实债”的“财务技巧”，将部分债务转移到表外，来降低自身的财务指标。
与此同时，融创在2020年5月6日，7日连续两天出售金科股份股票，以此换来了21.36亿元的投资收益，也是融创在净负债率实现指标转绿的关键。
甚至在今年收购彰泰，选择支付的时间点上，融创都卡的非常好。
根据公告，99.1亿元的收购款是分3次分别给付，三次时间分别是2021年的4月底，7月底，以及2022年的一月。而第二笔和第三笔款项支付时间，恰好是融创2021年中报和2021年报的统计截止时间之后。
别的一些数据可以通过财务手段来进行优化，但是净利润，营业总收入这些可是实打实的数据，明眼人一看就知。
2021年3月12日，融创披露其2020年业绩报告，作为国内首家发布年报的房企，肯定是有自己的底气。
图片来源：融创中国2020年年报
2020年全年，盈利指标皆创下历史新高，融创营业收入2305.9亿元，同比增长36.5%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。
但是，2020年融创毛利率为21%，比上年同期下降了3.5%；非流动负债达2466.59亿，比上年增长了100多亿。负债总额更是高达9305.75亿，比上年同期增长840多亿。
而接下来一年里，融创面临大量资金支出。
融创借贷总额约为3034.4亿元，利息开支约为289亿元。持有的987.1亿元非受限现金资源，仅可以覆盖916.1亿元的短期有息债务。
与此同时，融创今年还将支付约2020.8亿元贸易及其他应付款。与之对应的，融创仅能收回贸易及其他应收款约为610亿元，远远不足以覆盖应付账款。
今年以来，融创在拿地方面尽显土豪气质，超额溢价在全国范围内激进拿地。要知道，溢价拿地的直接后果就是拿地成本的增高，那房价还能少吗？
2021年1月22号，融创溢价14%，拿下合肥包河区202101地块。
2月，融创更是一口气在芜湖，无锡，重庆，江阴，上海和南宁6个地方拿地，其中芜湖2103号地块更是溢价169.44%，南宁GC2021-001地块也溢价72.64%，光是一个不满30天的二月份，融创拿地开销就超过了180亿元。
而且由于在上海普陀的溢价拿地，单价超8万／平方米，直接导致融创被当地政府约谈。
“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处”，3月中旬，孙宏斌在融创2020年业绩会如是说到。
可是嘴上喊着拥抱政策，身体却很诚实。不管政府的约谈，融创又开始了他的疯狂溢价拿地。
3月15日，江苏镇江J2102地块，就被融创拿下，溢价61.3%；3月底，融创分别以溢价83%和89%在临沂和淮安拿下了两块地皮。
据有关媒体报道，融创的到来对淮安楼市影响巨大，淮安市淮安区地价短短几个月就从5000元多一路飙升超过9000元。
4月份，融创拿下了21宗地块，拿地总价超过了245亿。尤其是在4月底，分别在乌鲁木齐，广州，重庆和无锡，拿地金额就达190亿元。
5月，融创以430亿元拿下了全国18个地块，更以121亿元拿下北京海淀树村两地。
截止到6月初，融创半年拿地的总数超过82宗，总金额更是超过1000亿元，比第二名的万科和第三名的保利多了200亿元。要知道2020年一整年，融创的拿地金额都只有695亿元，不到半年时间，2021年的拿地金额就远超2020年了。
这么频繁地拿地，自然引起了人们的质疑，融创有这么多钱吗？
对此，孙宏斌这样解释道：“目前，我们还是按照权益拿地额不超过权益销售额的40%的标准拿地，并且我们还有大量的合作方，实际上我们自有资金投入大概占拿地金额不超过20%”
孙宏斌的此番言论显然难以服众。据市场资讯机构《REDD》消息透露，融创自今年1月大举收购土地，引起了央行和国土资源局的关注。央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息，包括逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。
融创此次陷入“央行排查”风波，说明监管部门对房地产行业态度真的不止是说说而已。
写在最后
几经沉浮的地产大亨孙宏斌，在经历了无数的艰难困苦后，才打造了如此强大的融创帝国。
拿地，并购，拿地，并购，如此周而复始，循环往复，融创在构建自己商业帝国的时候，目标很明确，房地产开发，一条路走到底。
可是，一套又一套的调控组合拳，仍痴迷房产业务无法自拔的融创该如何接招？
肉眼可见的，融创并购和拿地越来越急，步子也跨地越来越快。
三道红线，融创可以通过财务手段来调节，但是房产新政，显然是直奔激进的拿地房企而来。
传说，在这个世界上有一种鸟没有脚，生下来就不停的飞，飞的累了就睡在风里。一辈子只能着陆一次，那就是死亡的时候。
希望，进击的孙宏斌和他的融创帝国，能继续自由地在风中飞舞。
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