编者按：本文转自叁里河，作者星爸爸，创业邦经授权转载。
薛蛮子在京都“一口气买了一条街”的时候，发的第一条微博并有提到投资回报这种字眼，反而是为国争光的口号。
这引来了下面一堆的嘲讽和点赞，看客中自然也不缺少来搭顺风车的房产中介。“鸡蛋分开来放。日本房产值得你来了解。”这是一个中介的留言。
这两年，经纪人推销日本房产的时候会拿人民币贬值和日本旅游业兴盛作为投资日本房产背后的逻辑。其中后者所代表的兴隆景象最让从业者兴奋。奥运会前夕红火的旅游业，再加上中国中产阶级扩张、日本对中签证放松和代购兴起等因素，国人对日本旅游购物的兴致空前高涨。
去年日本接待了 3100 万国际游客。这是个新纪录，其中约四分之一是中国游客，安倍政府预测在 2020 年奥运会游客数量会增长到 4000 万人。
与之形成对比的是客房数量的短缺，旅游网站 Travel Wire Asia 三年前在《东京无眠：日本在奥运会之前的酒店短缺破局》一文中说，2020 年奥运前东京客房缺口会有 1.4 万间，大阪和京都等热门旅游城市也都面临着同样的问题。
连年创纪录的国际游客数量，客房的短缺以及游客主体追求平价旅游的特性，使得日本本土的民宿市场异常火爆。前两年快速扩张的 Airbnb 在一定程度上也要感谢日本，作为增长最快的市场，日本地区 Airbnb 预定量曾在 2014～15 年期间翻了五倍。东京和大阪也长期占据全球预订数量榜前五的位置。
各种条件相加，“回报率 8%～10% “的日本短租公寓被终结当做主打投资物推介。不仅如此，中国人主动购买欲望也很强烈，根据局外网的一组数据，2015 年客户对日本房产询盘量比上一年增长了 191%，超过七成人以投资的心态购买房产，并且从那时起中产买家开始增多，热门标的超半数都是 50 万美以下的产品。
散户购入之后包装成民宿交由中介打理，在大阪，超过三分之二的 Airbnb 房主是外国人。“房子的主人从来没有亲眼见过自己的房产”，The Japan Times 报道说。
通过 16 年和 18 年的民宿法修改，酒店客房无法满足大流量的情况有所缓解，但是违法民宿问题很快随之跟上。Airbnb 之前已经根据法律下架了一大批没有完备经营资格的民宿，日本观光厅上个月有发布报告称，截止到 2018 年 9 月，中介网站的四万多套民宿中仍然有 16% 属于违法运营。
民宿法最后一次更新，是去年 6 月实施的《住宅宿泊事业法》，其中最主要的变动就是放宽了办民宿的法律门槛。新法施行后，申请人只需向国土交通大臣登记即可开办总出租天数不超过每年 180 天的民宿业务，取消了之前对住所类型以及尺寸大小的要求，也不再要求业主或业主代表常驻。
政府希望调动空置民居来对冲酒店业不足，宽松的法律让更多买家涌入，加上薛蛮子的示范作用，日本民宿投资的合理性被中介不断强调。还是居外网的数据，18 年 Q1 日本民宿询盘量比 17 年同期增长了 45%。
道理是这个道理，但中介没告诉你的是，薛蛮子可能从日本旅游热中赚到钱，跟风而动的散户却不一定。
首先，薛蛮子买下的京都町屋应该属于核心区的核心资产，京都作为最热门的旅游城市，不缺慕名而来的游客，即使在奥运热点过去之后仍然会有稳定客源。
其次，民泊法的放开导致大量民宿入市，外加日本国内品牌纷纷踏足酒店业以及海外连锁酒店进入日本。已经有日本媒体估计，在奥运高峰过去之后，酒店住宿业会有陷入价格战的可能。那么到时候以性价比作为卖点绝大部份散客民宿都可能被竞争击垮。
最后，民泊法虽然放开门槛，但各地地方政府都有权力自行叠加政策，甚至连业主委员会都可以以投票形式禁止所在物业举办民宿。比如，京都就禁止在居民区举办民宿。同时，“黑民宿”的也一直是日本政府在极力治理的问题。
此外，按照法律规定，本人不在物业内的业主必须雇佣代理公司代为管理民宿。对于散户来说，只能找中介代劳，那么刨去税费，管理费，中介费，物业费和可能的按揭，即使每年满打满算租满法律规定的上限 180 天，到手的收益率可能也就 4% 左右了。而拿了最难申请的“简易住所” 牌照，遵照旅馆业法运营的蛮子民宿则可以避过这几个风险。所以，即使所有手续合规，普通散户买做民宿投资也很难做成专业民宿运营者的那种投资产品。
“越来越偏向于保值了”，什么值得买上一名博主说。
那么，如果用这样的角度去看，近来又高调宣传在柬埔寨买下上万亩土地的薛蛮子，在柬埔寨民宿上其实也是“声东击西”。
在法律上，柬埔寨同很多东南亚国家一样，并不允许外国人直接持有土地。外国人想要购买土地可以通过四种方式：通过在本地注册公司，以公司名字持有；长期租用土地，通常为 50、70 或者 99 年；入籍柬埔寨；找当地人代为持有。
在风险上，除了入籍柬埔寨之外，其它三种方式的风险呈递增态势。而这种模式在其它东南亚国家大抵相同，各种方式又有数种不同风险点。例如在风险最低的公司持有中，法律规定柬埔寨本国人持有股份比例必须超过 51%。虽然可以通过特殊协议以及股权架构来保护外国人的利益，但是当地政府腐败是常见现象，一旦有事闹上法庭，外国人往往要花上一大笔钱。
从投资角度来看，即使上述风险排除在外，柬埔寨民宿市场是否会到短期内到来其实是更大的一个潜在问题。
确实，根据 IMF 和世界银行的估计，从 2010 年开始就以 7% 的速度增长的柬埔寨经济会把这个势头持续懂啊 2020 年。这几年间，首都金边的高端公寓楼均价已经增长到 3000 多美金，平均租金约为 14.3 美元/平，整体回报率为 5%～7% 左右。但这是首都核心区的高端公寓，相当于上海的碧云和徐泾板块，以外籍高端人士为主。
普通人投资民宿，肯定不会像薛蛮子那样大笔买地自建别墅（假设他确实以声称的这种形式操作的话），类似日本或者更近的泰国，购买别墅再转租是比较适合散客投资的方式。
根据世邦魏理仕的数据，金边公寓市场的价格按照低中高分类算是各有起伏，截止 2018 Q3，1400 美元/平的档位同比增长了 5%，2600 美元/平的中端档位同比下降了 2%，而 3250 美元/平的高端市场则上升了 1.8%。
无论是从供应还是需求来看，其实都还算不错，从 2017 年以来都有很大增长。这要归功于政府放开对外国人持有的严格规定，并且在增长过快的情况下，报价还有下行压力，对买家来说可算是友好。
而且在金边和万景岗这样的外籍人士聚集区，租金虽然停滞，但也还算稳定。但同样的，供应的持续增长会稀释掉价值，截止到今年二月份，在上述的几个柬埔寨核心区，都还有一半左右的库存等待出售。
此外，基建的薄弱和配套设施的缺乏短期内还不会为这些高端公寓找到太多的客户，对于想赚快钱的人、或者指望长期靠高额租金换取上涨的人来说，负担能力够的外国人数量不足，而人数足够的本地人又无法负担高端公寓，也没有租住服务公寓的习惯。
这一点就很类似其它东南亚国家，外国人房产市场和本地人的房产市场其实是平行世界，无论是从法律规定还是消费习惯上，基本都是各玩各的存在。早几年吹得天花乱坠的曼谷公寓，现在也只能靠中介公司以灰色方式运作 Airbnb，年收益跌到 4%，像日本公寓一样，更像是保值产品了。
其实从蛮子基金这次收购建材公司和土地就不难发现，韭菜的定义这一次并不是去做民宿的散户，而是有能力做大型项目的投资者了。
那么，跟着他去炒地也许可行。但除了上述的土地持有风险外，也需要考虑政治环境的风险。薛蛮子对节点财经说，柬埔寨向来对中国友好，政治环境更适合中国人投资，而越南和印尼都有大规模排华的历史。
但他没有说的事，15 年左右越南出现过一次小规模针对华人的抗议，背后原因正是大量华人涌入超高地价导致的。
那么，隔着薛蛮子去柬埔寨会有钱赚吗？他有，你可能没有，而他赚得钱却可能就是你的。
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