编者按：本文来源创业邦专栏资本侦探，作者丁直仁。

“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

八年前，游学归来的万科集团创始人王石语出惊人，将其与现任万科集团董事会主席郁亮的关系，在大众眼中推向微妙境地。

彼时态度强硬的王石大概想不到，其一手创办并坚持走住宅专业化的万科，有一天会想要养猪。5月9日，万科在集团官网发布的招聘信息显示，正在招聘聚落化猪场总经理、猪场拓展经理、猪场开发报建专员和猪场兽医等职位。

一石激起千层浪。万科与养猪这一极具反差的搭档，很快引起舆论热议，甚至有吃瓜网友表示“笑出猪叫”。不过稍加梳理不难发现，万科养猪并非突然之举，事实上，其在农业板块早有布局。

在此次释放进军生猪养殖产业前，万科已经陆续进入特色小镇、种养循环现代农业项目、农产品新零售等领域。而在2018年，万科就已将战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

从王石的强硬表态，到如今的跨界布局，万科发展战略变化的背后，是一众房企纷纷开启业务多元化尝试的潮流。除了计划养猪的万科，恒大斥巨资造车、碧桂园涉足机器人行业、融创深入文旅产业，国内头部房企中，已没有单纯定位地产开发的巨头。

据克而瑞的数据统计，TOP30的房企中有70%发布过多元化战略，TOP100的房企则有97%布局了多元化业务。

数据背后，为什么房企们的多元化尝试常现惊人之举？走出地产老本行的背后，房企们又希望求得什么？

多元化的N种姿势

业务多元化尝试在各行各业都不少见，但像房企一样经常曝出惊人之举的却并不多见。

2017年，在一片讶异的目光中，恒大以67.46亿港元入股法拉第未来，向世人宣告了自己造车的野心。虽然许家印与贾跃亭最终未能走到一起，但恒大的造车之路却一路高歌。在2018年结束与法拉第的纷争后，恒大在2019年开启了买买买之路，通过资本运作几乎买全整个造车产业链。

买遍全球后，2019年11月，恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州召开，206家来自德国、英国、法国、奥地利、意大利、西班牙、日本、韩国、美国等国家的汽车产业龙头企业参会。

尽管外界对于恒大的整合式造车之路质疑不断，且造车为恒大健康带来巨额亏损，但恒大董事局主席许家印对造车业务的投入决心却从未动摇。

在今年3月底举行的恒大业绩沟通会上，许家印表示对恒大新能源汽车业务有信心，“我们(恒驰系列)14款车不敢说全部爆款，但我有信心其中8-10款能成为爆款。”

恒大造车引发的讨论不绝，同样身处广东的房企巨头碧桂园的跨界之举同样惊人。

2018年，碧桂园创始人、董事局主席杨国强亲自宣布进军机器人领域，至今已经成立了两家机器人公司，建筑机器人公司博智林和餐饮机器人公司千玺集团，产品覆盖了建筑机器人、安防机器人、清洁机器人和厨艺机器人多个品类。

杨国强不止一次地强调，要在2020年实现建筑机器人的大量使用。

据碧桂园2019年报，博智林机器人各大项目进展顺利。目前，企业已招募了超过三千名优秀研发人才，集中开展重点产品研发、关键技术攻关。另外，在研建筑机器人50款，其中32款已投放工地测试。

2019年，碧桂园成立全资子公司千玺机器人餐饮集团。在今年疫情期间，由千玺机器人餐饮集团自主研发的“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人出现在武汉新冠肺炎隔离点，为医护人员提供免费煲仔饭配餐服务。

据碧桂园控股执行董事莫斌透露：“2019年全年机器人业务的研发费用约19.7亿元，后续将视实际情况投入，我们对机器人业务有信心。”不太顺利的是，今年2月碧桂园的全资机器人子公司博智林的执行总裁张志远被调任为湖南区总裁，关于博智林裁员的消息也甚嚣尘上。

造车的恒大和进军机器人的碧桂园是房企多元化尝试的典型代表：面对市场上一波接一波的热点，房企们选择悉数跟进，一个都不落下。

• 2016年，国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出，到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。随后，万科、万达、泰禾、富力、保利、碧桂园等数十家房企发力医疗大健康板块，通过投资或亲自下场，布局大健康产业，为养老产业铺路；

• 2017年，捕捉到高层扶持农业的政策风向标后，万科、碧桂园、恒大、华润和蓝城等龙头房企纷纷布局农业，以特色小镇建设、乡村扶贫、田园综合体建设等入手，寻找自己的位置；

• 2018年，面对人工智能浪潮的迅速崛起，绿地、万科、恒大、保利陆续布局人工智能行业，如万科推出万科智造、绿地入股深兰科技、恒大牵手中科院开展科技合作等。

从追风口的速度不难看出，房企们对于多元化的尝试确实非常努力。

跨界之外，基于地产业务做上下游延伸也是房企们实行多元化战略的常见路径，物管、文旅、商业等是最为集中的几个领域。

在这条路径上，融创是典型代表，目前在“地产+”板块，融创均取得了不错成绩，财报显示：

• 融创物业服务板块的收入规模仅次于万科物业、碧桂园服务，物业板块合约+储备面积超过3.5亿平，在管均价达3.39元/平/月；

• 文化板块由融创集团董事长孙宏斌之子孙喆一领衔，通过收购初步完成动画平台和IP运营的建设。目前，融创文化已经完成了对国民IP阿狸背后公司梦之城的控股，并且投资了《全职高手之巅峰荣耀》《刺杀小说家》《解放了》《我和我的祖国》等多个影视项目；

• 文旅板块则持有较多重资产。截至2019年底，融创已布局文旅项目40个，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店，2019年实现收入28.5亿元，同比增长41%。

此前备受关注的是前融创合计斥资501.25亿元，拿下万达文旅城系列项目，以及万达文旅管理运营团队。这些资产统一纳入融创旗下的融创文旅集团，并扩展成10座文旅城、4个旅游度假区、12个文旅小镇，其中涵盖了39个主题乐园、24个文旅商业及70家星级酒店。

图源融创官网

孙宏斌说：“我们在地产、文旅、会议会展、物业服务这四大板块，已经做到行业头部。未来三到五年内，融创文化、医疗康养业务也要成为头部。”

整体来看，房企们的多元化尝试姿势繁多，除了上文提及的领域外，房企们对物流、文旅、金融、消费、教育等均有涉足。

激进的布局背后，是高速增长期结束为行业带来的压力。

黄金时代不可追

一众房企中，万达是较早一批做业务多元化布局的房企巨头。

早在2016年的一次演讲中，万达集团董事长王健林便表示，“我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。”

基于这个判断，万达从2015年就开始布局，将自建万达广场、持有经营、收租盈利的重资产模式，转变为万达出万达广场品牌和万达商业信息化管理“慧云”系统的轻资产模式。那段时间，万达的多元化道路不断加速，文旅、影视、体育等多点出击，一时声势浩大。

万达文化集团业务概况

但仅在一年之后，万达便陷入危机，随后选择出售文旅及酒店业务降负债，接盘了万达文旅业务的融创得以顺利展开了自身的文旅版图。

让万达铤而走险，同时也让其他房企纷纷离开舒适区的原因，是房产市场黄金时代的终结。

自1998年住房体制改革开始，房地产进入“黄金时代”，在土地的持续快速升值、长期宽松的信贷环境，房企资金成本较低，因此多采用较高的财务杠杆实现快速扩张。在2008年美国次贷危机影响下，国内实行宽松的货币政策，推出“四万亿计划”，房地产迎来黄金发展期。

但过热的地产经济一方面使得普通人的购房成本不断抬高，同时对其他产业产生挤压效应，为此，国家层面开始对房产市场进行调控。

信号在2013年就已发出，彼时，万科、保利、华远等房企一改此前策略，纷纷有了对商业地产的扩张计划和动作。郁亮在一次采访中表示，万科进军商业地产最初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅，不需建其他配套设施的地块)。

此后，国家围绕房产调控的一系列措施陆续出台。

2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。之后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。2019年12月10至12日在北京举行的中央经济工作会议确定了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

作为国内极具代表性的房企，万科在2018年就喊出了“活下去”的口号，为整个行业吹来凉意。

在2019年的股东大会上，郁亮更为直接的表示，“房地产的黄金时代快结束了。”

在“房住不炒”的政策基调下，依靠时代红利实现扩张的好日子一去不返，资金成本低、高杠杆、高负债的粗放式发展模式危险指数剧增，房企们的多元化尝试，便成为分散风险、打开未来发展空间的必然选择。

比如，在宣告房地产黄金时代快结束的同时，郁亮表示，中国房地产市场的机会仍然是存在的，比如说市场份额还可以进一步提高，比如在服务领域里面还有更多的空间，比如客户服务领域、城市服务领域等等。

”地产行业，我觉得以后是越走越窄的，如果一定要说每个业务都很艰难，就必须要全力以赴去做好它。”

只是，房企们习惯了在一个高速成长的赛道里掘金，因而有很强的肌肉记忆。郁亮在一次内部讲话中表示：“我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。”

过了多年好日子的房企们缺少“延迟满足感”，以至于在其他赛道也惯常的使用了烈火烹油式的发展战略，恒大的买买买式造车即为典型代表。

但面对产业规律各不相同、商业模式存在差异的其他行业，房企们采用过往打法未必能够成功。而为了推新业务，房企们多耗费巨资，为其本已紧张的资金链，又加上了一根稻草。

面对房企们的激进多元化，奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强认为，跨行业和多元化事实上往往是非常困难的。房企已经到了要深刻考虑多元化的情况，且应该遵从沿着产业链进行多元化，也就是沿着商场、物管这种周边上下游进行多元化。

虽然忠告声、质疑声从未断绝，但身处棋局的玩家们却丝毫没有转变打法的意思，万科想养猪已经是明显信号：甘冒巨大风险也要迎难而上的多元化背后，房企们可腾挪的空间已经愈发狭小。

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