图源：摄图网
编者按：本文来自微信公众号子弹财经（ID:wwwhygc），作者：荷默，创业邦经授权转载。
如果说，在当下要给国内的某一个房企发个奖章，予以称赞，你觉得该给谁？
似乎给谁都有点不妥，都有可能会被打脸……
最近，「子弹财经」观察到在一些专业评测机构的最新榜单上，去年还位居各大榜单首位的某头部房企，今年因为一些众所周知的情况，已经从榜单上消失得无影无踪了。关键是，这家头部房企还没倒下，也没有什么违规违法，只是当前遇到了一些困难而已。
作为垂直领域的专业机构，仅仅时隔一年，对一家房企的评定竟有如此之大的差别，这事先就没有做任何的风险评估么？
不过，话说回来，若真的要给某个房企发一个奖章，龙湖集团（以下简称：龙湖）或许能摘得殊荣。毕竟，在当前的房地产进入“白银时代”后，龙湖是为数不多的表现稳当且有余力做新产业布局的企业。
9月29日，龙湖发布公告，拟以21.6亿元的价格，收购公司大股东孵化的智能科技及医疗服务资产：一是医疗服务资产“重庆佑佑妇儿医院”，作价10.8亿元；二是智能科技资产“百佑科技”，作价10.8亿元。据悉，上述资产均为龙湖集团大股东、吴亚军之女蔡馨仪投资并控股。
不难看出，在龙湖这两笔交易的背后，是其试图拥抱新兴产业而进行跨界转型的野心。尤记得在龙湖上市的10周年时，在中期业绩会上，吴亚军曾表示，“对于上市公司而言，没有故事就是好故事。”
如今的龙湖，在一片肃杀的房地产市场中，正讲着一个什么样的故事？
逆境的高光时刻
从客观层面来看，龙湖无论是业绩销售情况，还是财务经营指标，亦或是债务结构、融资渠道以及券商或评级机构给出的认可，都足以扛起“优秀”二字，这也是为何其在业内素有“优等生”之称。同时，龙湖也是国内少有的几家能在逆境中逆势而上的大房企。
龙湖发布2021年8月业绩公告显示：截至8月末，累计实现合同销售金额1817.30亿元人民币，同比增加254.30亿元，同比增长16.27%；实现合同销售面积1056.90万平方米，同比增加134.80万平方米，同比增长13.59%。
此外，据龙湖2020年报数据显示，2020年，龙湖的营业收入和归属于股东的核心净利润两项核心指标，已连续五年保持两位数增速。
而从刚发布的2021半年报数据来看：截至六月末，龙湖实现营业收入606.15亿元，同比增长18.52%；毛利润为167.76亿元，同比增长6.53%；股东应占溢利为74.2亿元，同比增长17.05%；毛利率为27.68%，比上年同期减少3.11个百分点。此外，龙湖每股基本盈利1.26元。
截至六月末，龙湖的综合借贷总额为1918.2亿元。平均借贷成本为年利率4.21%，远低于同行业债券融资成本；平均贷款年限为6.18年，明显长于同行业的债券融资期限。
同时，截至六月末龙湖手握现金及现金等价物989.81亿元，同上年末增长29.71%。充裕的现金流储备，为本就债务结构优良的龙湖做好了“保驾护航”。
得益于业绩表现的整体向好，龙湖今年在业界的各大榜单中频频“刷脸”。
8月2日，2021《财富》世界500强榜单发布，龙湖以1845.5亿元的营业收入，186.9亿元归母核心净利润，首次跻身世界500强，位列第456位。
9月16日，亿翰智库发布《2021中国房企品牌价值TOP100》研究成果，龙湖位列中国房企综合实力第7名，位列房企品牌价值百强榜单第6名；位列物业服务综合实力百强榜单第9名；位列商业物业价值品牌第3名。
9月23日，中房网发布《2021中国房地产企业品牌价值》报告，龙湖以436亿元的品牌价值位列中国房企品牌价值TOP50的第6名，仅次于中海、万科、碧桂园、保利和华润。
9月24日，全球最大指数编制公司MSCI（明晟）将龙湖集团的ESG（环境、社会和管制）评级从“BB”上调至“BBB”级，至此，龙湖的MSCI-ESG评级实现了连续两年的稳步攀升。
截至10月5日收盘，龙湖市值为2117亿港元，成为继万科、华润之后，市值排名第三的境内大房企，也成为仅有的三家两千亿级别的大房企之一。
当恒大、万科、融创等房企巨头都在猛踩急刹车的时候，龙湖则以一匹大黑马的姿态突出重围，逆流而上，成了头部大房企。
一个本就足够优秀的企业，若再认真努力起来，几乎让人无法挑剔。
“优等生”的苦恼
众所周知，龙湖一向以稳健的财务指标和高速增长的业绩著称，其在资本市场也是广受认可，不管是企业市值的高涨，还是融资渠道的不断优化，都让众多上市房企望尘莫及。
即便是在疫情冲击和政策收紧的双重压力下，面对市场的各种不确定性，和整个行业都感到寒气逼人，万科、恒大、融创等头部大房企也是明显放缓脚步，龙湖依然能坚守基本面，逆流而上成功晋级TOP10。
但这些成绩终究只是过去，而并非当前，更不能代表未来。对于龙湖而言，过去几年表现不错，当前半年做减法，未来尚不可知。而这一切转变，皆从3月31日起。
3月31日，2021年一季度的最后一天，龙湖股价的触顶回落，这是在2020年业绩报告发布后的第四天，也是愚人节的前一天。
截至10月5日，龙湖收盘价34.90港元，较2021年3月30日的52.20港元的最高价累计下跌了33.14%。
要说股价受2020年业绩的影响，这不大有说服力，毕竟这业绩报的发布已经过去了几天。更关键的是业绩报公布后，在短短的三天时间里，龙湖股价还大涨了20.55%。要说是短期的冲高回落，后边连续下跌有近半年了。
再说了，龙湖2021年半年报数据不也是挺好看的吗？既然不是业绩问题，那大概率就是业务问题了。
龙湖2021年半年业绩报告数据显示：截至6月末，龙湖实现营业收入606.15亿元，同比增长18.52%，而对应的销售成本为438.39亿元，同比增长23.86%。收入增速有限，成本支出大增，带来的结果必然是“增利不增收”。
值得注意的是，龙湖的销售开支和行政开支，出现了非正常的高增长。
数据显示：截至六月末，龙湖上半年的销售及市场推广开支达23.32亿元，同比增长36.06%；行政开支达46.89亿元，同比增长61.75%。简单来说，这就是用于所有与经营业务所需的支出总额，可见是花了多大力气才完成这606.15亿元的营收。
（图 / 龙湖集团《截至二零二一年六月三十日止六个月之未经审核中期业绩公告》）
同时，「子弹财经」还注意到，其他收入有13.50亿元，同比增速高达127.27%，虽然这相比于600亿的营收算不上什么，但如果整体业务进展受阻，其他业务的高速增长必将被整体的经营给拖垮。
另一方面，从半年报的现金流量表来看，截至六月末，龙湖的应收账款有108.80亿元，相比于上年同期的9.94亿，净增加98.86亿元，同比净增994.57%；应付账款有93.02亿元，比上年同期的32.86亿元，净增加60.16亿元，同比净增183.08%。
此外，合约负债增加58.39亿元，同比增长45.18%。经营活动产生的现金流95.54亿元，比上年同期的184.51亿近乎“腰斩”，同比跌幅达48.23%。
（图 / 龙湖集团《2021半年报》）
至于应收款和应付款的变动是好是坏，当然是仁者见仁智者见智。
可能有人会觉得，应收账款是资产，还有利于企业的经营扩张。但会计学的基础理论告诉我们，应收款的急剧上升，会加大坏账的可能性，会对现金流产生冲击，会拖累企业的经营脚步，会增加企业的经营成本……尤其是像龙湖这样百亿级的应收款以及近10倍的同比增速。
与此同时，应付账款也在跟着以3倍的增速急剧上升，这不但没办法回款充裕现金流，还得从现金流中抽出一笔钱来。
如果应收账款是一剂药，且不知是良药还是毒药，但我们只知道这份药不但量大，而且药劲猛，整不好会出“大岔子”。
小身板怎么扛大旗？
近日，龙湖塘鹅被爆出“关店”“裁员”的消息。据悉，龙湖集团今年年初正式成立的经纪品牌“塘鹅”，经历了上半年的大肆扩张，最近在部分城市发展受挫，出现大量亏损而不得不关店转让，并且不排除撤出部分已经进入城市的可能。
有重庆当地的经纪从业者表示，在龙湖塘鹅集中的中央公园和礼嘉片区，9月份已经陆续关了20多家门店，从高峰期的50多家直降至35家。
另有消息称，龙湖塘鹅在武汉也开始裁员撤店，从高峰期10多家门店，关门至3-4家，并且武汉公司开始裁员准备撤出。
有报道称，龙湖塘鹅将控制非自有园区的扩张。简言之，就是将开在龙湖之外的小区的塘鹅门店进行控制扩张，将重点做自有园区业务，也就是重新走回了“自己卖自己房子”的老路了。
如果消息属实，龙湖塘鹅的扩张计划已经失败了。同时，上述提到的龙湖增速高达127.27%的“其他业务收入”这一项在下半年或将大打折扣。
龙湖塘鹅，从年初的高调官宣到新航道的战略收缩，仅仅只有几个月的时间。
业务推进受阻，隐性风险加大，行业下行，政策收紧，这或许是资本市场给龙湖的反馈。因此，龙湖在国庆节前便再次宣布跨界多元化布局，砸下21.6亿元收购两大资产，试图从医疗健康产业及智能硬件科技领域入手，提前占领新赛道，也表露出其迫切希望找到新的利润增长点。
不过，在前有碧桂园花重金投资机器人，后有华润携手华为并进军智慧园区等领域，目前这些新业务也暂无起色，龙湖能在这些新转型的赛道上能做出什么成绩，还不好说。
事实上，龙湖的过去即使再怎么优秀，在资本市场上已经兑现了——目前龙湖以超过2000亿元的市值跻身行业TOP3，综合实力跻身行业TOP10，但自身2020年的销售业绩却不足2500亿元，营收亦不足2000亿元。
这瘦小的身板，如何扛起庞大的体量？资本市场还在等待龙湖的答案。
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