编者按：本文来自微信公众号财经十一人（ID:caijingEleven），作者：陈嘉瑶 桂澜珊 庞敏，创业邦经授权转载。
2021年12月13日早晨，一位北京购房者在地铁上习惯性地打开找房App，他发现周末刚看过的二手房全部已出售或下架，突然有点儿心慌。
市场暖起来，优质的低价房源很快会被选完，他意识到必须抓紧上车了。此后，已观望三个月没出手的他，在14天内就定下了一套两居室。
多位来自北京的二手房买家发现，近期看的房源成交速度变快了。他们告诉《财经》记者，要买到自己的“梦中情房”，有时还得打败其他进入议价阶段的竞争者。
一位北京链家中介透露，年底客户明显增多，甚至有海淀区客户晚八点下班后驱车一个半小时赶到朝阳区看房。元旦当天，《财经》记者在走访中发现，该中介带看中多次接到其他客户电话，无法分身，只能拜托其他同事带看。
除了二手房市场，新房市场在岁末年初也热闹起来。
年关将至，开发商为了最后冲一波业绩，大都推出了促销活动。有些开发商还通过层层加码释放折扣，吸引购房者。
沉寂多月的新房经纪人的朋友圈也活跃了起来。一张张倒计时海报，计算着开发商收回最低折扣的最后时限。
而就在三个月前，全国各主要城市的房产交易还处于量价齐跌的状态。二手房指导价、学区房调控、按揭贷款额度收紧等政策压力叠加，导致市场信心严重受损。
据贝壳研究院测算，2021 年全国二手房成交面积为 2015 年以来最低值，新房销售面积和销售金额的同比增速也均为 2015 年以来最低增速。
2021年10月起，监管层陆续释放了一些积极信号。多位业内人士认为，中央政治局会议“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的定调，标志着前期高压紧缩的调控政策迎来拐点。
2022年1月6日，一线城市中广州率先发力，将二套房房贷利率降至5.85%。此前，广州二套房房贷利率约为6.05%。以贷款500万元，等额本息30年还款为例，房贷利率变动后买房人购房成本将节省23.09万元。
楼市真的回暖了吗？
岁末年初，《财经》记者调研了一线及主要新一线城市（一线：北京、上海、广州、深圳；新一线：杭州、宁波、佛山、重庆、沈阳、东莞、成都、天津、郑州、长沙、南京、苏州、青岛、武汉、西安），发现大部分购房者的信心在逐步回复，新房、二手房成交量均有所回升，但房价并无太大波动。
多地二手房市场回暖
多个一线及新一线城市的中介人员告诉《财经》记者，经历了下半年的市场低迷，2021年12月下旬二手房售价基本已达全年最低水平。其中，学区房等对市场变化敏感的房源降价幅度较大，小户型刚需类房源降价幅度较小。
以南京秦淮区王府园小区为例，该小区一套学区房2021年12月下调了两次售价，直降63万元，目前售价为245万元，已回落至2020年下半年水平。
这不是个案，据悉，王府园小区所在的钟英中学片区，2021年9月成交量不足5套，市场好转后，12月成交量已超过30套。
市场回暖伴随着信贷政策的松动。目前，南京按揭贷款放款周期由最快四个月缩短至最快两个月，首套贷款利率也从6.35%降低至6.05%。
交易量增长已经让部分房主心态发生了改变。一位二手房业主认为，虽然手里的房子暂时不好卖，但也不急于脱手，打算先观望一下。
一位北京链家中介分析，二手房市场成交规律，一般是成交量先上涨，然后市场进入量涨价稳阶段，持续一段时间后，业主感受到成交量上升，市场回暖，就会提高挂盘价格，市场随即进入量价齐升阶段。
该中介透露，北京个人住房商业贷款放款周期已由三个月缩短至最快两周，加上二手房价格处于低点，观望已久的购房者开始出手了，目前市场正处于量涨价稳阶段。
一位北京某科研院所的研究员在购房中发现，2021年12月中旬起，二手房成交量开始变大。他在望京看中的几套房，由于有采光不好等硬伤，暂时没下手，但一周内这些房子都卖出去了。
他担心市场变好后房价上涨，计划元旦前出手。
12月25日，耗了6个小时，他终于从另一个意向购买者手中抢下了一套酒仙桥640万的二居室。“我是第一个谈的，谈判途中还有一个买房人不断电话干扰房主，还好我的经纪人没让房主知道后面的人能加钱。”
《财经》记者在走访中也观察到市场节奏正在变快。
12月26日，记者和一位购房者同看朝阳区金隅康惠园小区的一套房源。当晚，链家中介就告知该房源已有购房者报备，要和业主谈价。不久后，这套房源就从链家App上下架了。
该中介透露，近期，康惠园一套价位合适的二居室，一天内最多有7位看房客。
《财经》记者获悉，2021年8月-9月二手房成交量最低时，北京链家一个周末的成交量约为200套。但市场逐渐回暖后，12月17日到12月19日这个周末，链家三天的交易量达到了500套。
2021年最后一天，全北京单日交易量为1177套，为12月平均日交易量的2.4倍。
德佑一位经纪人透露，宁波的情况和北京类似。2021年10月宁波二手房成交量跌至谷底，当月销量仅为1300多套。11月，个人住房按揭贷款放款周期缩短至一个月后，宁波的二手房成交量也逐步回升。他估计12月，全市总成交量可能超过2000套。
2020年1月-2021年12月 50城二手房月度成交量走势，图中数据系以2020年1月成交量为100，等比例换算得到。
（50城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、淮安、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海）
虽然，楼市迎来了暖意，但回暖程度有限。
深圳美凯龙爱家一位中介透露，近期有部分上门客咨询二手房，发朋友圈推荐房源也有客户主动联系。另外，银行个人住房按揭贷款放款周期也从两三个月缩短至最快一周。
但深圳二手房成交量仅在2021年12月上半月小幅增加，下半月又慢慢回落。
一位中原地产中介分析，年底本就是深圳二手房市场的低迷期，工厂老板一般要回笼资金发工资，没有多余存款买房。最近能成交的二手房基本都是按指导价水平卖出。
《财经》记者观察到，一位深圳中介12月下旬在朋友圈推荐了30多个低价房源，报价都接近指导价，或低于市场价几十到几百万元不等。
一位在深圳有三套房的业主，担心房地产税试点落地深圳，正在抓紧卖房。他透露，脱手很难，现在除了刚需客没人敢投资房产。他手中的一套房子，市场火热时能卖约330万元，现在要想快速出手，只能卖250万元左右。
新房打折促销引围观
二手房市场回暖对新房市场也是积极信号，新房和二手房市场有联动效应，大多数换房客都是卖了手里的二手房，拿钱买新房。加之开发商年底为了回款打折促销，新房市场终于在近期迎来了一波小高潮。
2021年最后一个周日，《财经》记者走访了 位于北京通州的碧桂园和世界楼盘。该项目拿地时的限售价为6.2万元/平方米，现场销售人员推荐的一套高楼层两居室实际售价为6.0万元/平方米，低于限售价。
碧桂园和世界售楼处现场。摄影/陈嘉瑶
销售人员介绍，如果三天内交20%首付，2022年3月底前交清剩余首付，可享受两个9.9折优惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付，还能再打折扣。
据悉，目前购买该盘还能签一份保价协议，如果未来出现更低售价，可凭协议申请退还差价。
半小时内，售楼处现场已有两位购房者交了定金。
北京通州2020年开盘的禹州朗廷湾项目，也在年底将不好销售的低楼层房源拿出来做特价房。原价410万元的房子，特价374万元，相当于打了9折。据悉，12套特价房在两周内基本售空。
2022年，元旦三天假期也成为新房的主战场。北京石景山万科翡翠山晓西麓推出了元旦三天签约立减5万元的活动。此外，该项目还根据首付额度，增加折扣优惠，从首付40%立减5万元到全款立减20万元不等。
据悉，项目2021年12月开盘至今，刚需户型仅剩5套。
年底开发商打折冲销量是常态，但多个一线及新一线城市的中介人员反馈，有些卖得好的楼盘，即使在年底也不怎么打折。
一位链家北京的中介人员透露，2021年12月25日开盘的龙湖云璟，400多套房源在开盘五小时内售罄。该项目位于昌平区，有两居室和三居室两种户型，很受在附近工作的程序员刚需客欢迎。项目方要求购房者验资200万元，才能排队买房。开盘日参与排队的购房者有900多人，约为可售房源的两倍。
该中介人员分析，虽然2021年下半年北京二手房市场低迷，但新房市场上的高端盘和刚需盘还是很好卖。“北京不缺有钱人，也不缺刚需客。”
据悉，2021年8月，北京开盘的海淀幸福里和10月开盘的绿城沁园，小户型房源都在开盘当天就售罄了。同是10月开盘的高端盘学府壹号院，总价1000万元起，也在开盘日遭到疯抢。
元旦首日，未推出任何折扣的中高端楼盘长安悦玺，售楼处的看房人络绎不绝。现场销售表示，该楼盘的客户大多在金融街工作，购置新资产的意愿和能力较强。
长安悦玺售楼处现场。摄影/庞敏
《财经》记者在走访中看到，相比刚需盘和高端盘，改善型楼盘受二手房市场低迷的影响较大。该类楼盘的购买者一般都是置换买房，二手房市场成交周期变长，使这部分意向购房者的改善购房计划搁浅。
另外，北京新房市场上800-1000万元的楼盘很多，供给相对充足。
如北京朝阳垡头附近，目前有保利锦上、朝阳壹号、中绿东岳府三个改善型楼盘在售。2021年10月开盘的朝阳壹号同期竞争楼盘较多，到12月底才卖出不到一半房源。为了促销，朝阳壹号目前的折扣价约为6.8万元/平方米，低于另外两个楼盘7.1万元/平方米的售价。
元旦期间朝阳壹号看房人比2021年末少一些，但其中高楼层小户型依然很火。售楼处工作人员透露，1月1日上午客户退回的一套高楼层小户型房源，当日下午三点便再次售出。
朝阳壹号售楼处现场。摄影/桂澜珊
保利锦上售楼处现场。摄影/桂澜珊
总体来看，年底开发商大力度的打折，对销量增长有促进作用。贝壳研究院数据显示，其监测的重点66城新房成交量2021年11月和12月连续两月回升，12月环比增幅明显扩大。
重点66城新建商品住宅月度成交面积及环比变化（66城包括：北京、常州、郴州、成都、池州、东莞、东营、佛山、福州、抚州、赣州、广州、海门、杭州、淮安、淮南、惠州、吉安、济南、嘉兴、江门、江阴、焦作、金华、荆门、连云港、柳州、六盘水、龙岩、娄底、南昌、南京、南平、宁波、莆田、青岛、清远、衢州、泉州、厦门、上海、韶关、绍兴、深圳、苏州、泰安、泰州、温州、无锡、芜湖、武汉、新余、宿州、盐城、扬州、宜宾、益阳、玉林、岳阳、云浮、湛江、长春、肇庆、镇江、舟山、珠海 ）。
交易量大了，房价会上涨吗？
多位业内人士透露，银行2021年没用完的贷款额度，会在2022年一季度集中投放，这意味着 2022年一季度的按揭贷款额度可能更加充裕。
据贝壳研究院统计，2021年12月103个主流城市首套房贷利率为5.64%，二套为5.91%，较11月均回落5个基点。12月按揭放款周期为57天，较上个月缩短11天。中信证券研报分析，2022年之后按揭贷款额度将更加充裕，房屋销售将在2022年复苏。
贝壳研究院用历史数据验证了房地产市场规模的增速和房贷增速高度相关，按揭贷的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。
因此，贝壳研究院预计二手房成交量将在2022年一季度筑底回升，至年中回归至 2018-2019年月度均值附近。
价格的进展要滞后于交易量，2021年底至2022年一季度末二手房价格仍有向下的调整压力。但经历半年成交量的恢复，房价下跌的预期会得到改善，二手房价格将逐步恢复，预计2022年二季度止跌。
同时，二手房成交量的改善，将加快置换用户进入新房市场，带动新房成交筑底回升。
总体而言，2022 年房地产市场将在2021年下半年的低位上逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。
对于房价和成交量回暖，开发商态度谨慎，仅凭住房信贷放松很难让他们找到安全感。
一位头部房企前营销人士认为，近期利好信息的出现，刺激了前期压抑的购房需求适度释放，但并不意味市场会出现报复性反弹，也不代表市场整体回暖了。如果2022年一季度，有关部门陆续出台一些支持性政策，大家对房地产市场的信心逐步恢复，才能确定市场是真的回暖了。
中信证券研报分析，尽管房地产行业对国民经济的作用随时间而变化，但房地产行业的支柱产业地位，将不会在2022年发生改变。虽然历史上每一轮房地产政策的表述有所区别，但政策的主要意图大体相似。政策追求房地产市场平稳健康发展，希望见到房价和地价稳定，希望见到开发投资平稳增长，土地市场稳定有序等。
中国社会科学院财经战略研究院等机构联合发布的《中国住房发展报告》预测，2022年商品住房价格增长率将在-3%到3%范围内，商品住房销售面积增长将在-1%到-5%范围内。未来一年住房市场不会大起大落。
作者为《财经》记者及实习生，实习生张笑语对此文亦有贡献
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