编者按：本文来自微信公众号 财经无忌，作者：许骥，创业邦经授权转载。
最近一篇名为《为什么香港没有烂尾楼》的文章在内地网络走红，该文作者以今日制度较为健全的香港地产行业和银行系统为参照物，对比内地现时的种种情况，用心良苦但不太恰当。须知，罗马不是一天建成的。香港在地产行业发展的初期岂止有烂尾楼，其规模和对银行系统造成的影响和冲击，更甚于内地不知多少倍。以史为鉴，让我们来看看香港上世纪60年代的“烂尾楼往事”。
超额放贷，风险初见端倪
话说战后十多年，香港社会逐渐进入稳定期，许多移民决定落脚，财富开始累积，人们对住房的需求日益增加，地产业蓬勃发展。1953年，港商霍英东（1923-2006）在开发油麻地众坊街地盘时，破天荒发明了“楼花”，亦即预售楼制度。霍英东首创在动工兴建前先交订金、分期付款方式售楼，这是对地产行业具有划时代意义的创新。
1962年，为了规范地产商的开发，港府颁布了《1962年建筑（计划）（修正）（第二）条例》，新条例比旧条例在楼宇建筑面积方面更加严格，估计新条例实施后，销售面积要缩水20%左右。为了消解地产商的不满，新条例的执行有个缓冲期，容许到1966年1月1日才正式实施。然而，接下来的3年多时间就成了地产商千方百计、争分夺秒开发卖楼的“黄金时间”，地产泡沫疯狂膨胀，系统性风险亦随之埋下祸根。
据统计，1962年香港落成的私人住宅单位约11,300个，但到1965年高峰期已经增加到超过29,000个，3年间增幅达1.6倍。当初香港地产商的发展手法和后来内地地产商别无二致，都是通过大量举债来实现的。期间，一批中小型华资银行对地产业的发展前景过于乐观，积极向地产商房贷。由于彼时香港的银行条例并不严谨，没有对存贷比例的限制，在高额利润的诱惑下，部分银行不顾风险，超额房贷，很是冒进。
其中最先暴雷的，是潮州籍富商廖宝珊（1903-1961）的廖创兴银行。1960年，廖创兴银行的存款总额约1.09亿元，但贷款及投资于地产的款项高达8,200万元，占存款比重高达75.2%。1961年6月14日，廖创兴银行受到谣言影响，被存户挤提，2万存户在3天内提走近3,000万元。廖宝珊只得向两家发钞行汇丰、渣打求助，两家银行联合发声明，表示愿意为廖创兴银行兜底，挤提风潮才逐渐平息。不过事后发生了一个误会，即汇丰、渣打委托会计师行对廖创兴银行进行核查，报告中挤提事件受到控制（under control）被误译为廖创兴银行已被控制，这导致廖宝珊心理压力巨大，不久突发脑溢血猝死，悲剧收场。而“廖宝珊事件”，只不过拉开了银行风潮的序幕。
有鉴于“廖宝珊事件”，港府找专家撰写了《关于香港银行体制的报告及重订银行条例的建议》，香港立法会并于1964年通过了《1964年银行条例》，修正了银行业漏洞。其中比较重要的内容有：
一、所有银行至少要有500万元股本，再加同额的储备积累，股本不足的银行必须在制定期限内收足法定股本。
二、规定银行流动资金比率至少为25%，以备短期债务，所有银行均须在新条例实施后6个月内调拨完成。
三、银行投资股票不能超过股本加储备积累的25%，投资地产亦不能超过股本加储备积累的25%，若连同投资自用行址及行员宿舍，合共不能超过55%，凡不符合规定的银行，必须在两年内调整完毕。
四、银行抵押贷款予每一个客户的贷款额不得超过股本加储备积累的25%。
五、加强对银行审计和年度账目的监管。
冯邦彦，《香港地产业百年》，北京：东方出版中心，页109
然而，这些姗姗来迟的补丁已经没有办法挽救病入膏肓的香港房地产行业，发地产引发的银行风潮一触即发。
资金链断裂，烂尾楼遍地
1965年1月23日，明德银号发出的价值约700万港元的美元支票遭到拒付。消息传出后，许多存户纷纷赶到明德银号通宵达旦排队挤提。1月27日，港府银行监理处接管明德银号。1月30日，明的银行宣布因对地产放贷过度而宣布破产。明德银号破产引发骨牌效应，挤提风潮迅速蔓延至恒生、广安、道亨、永隆、嘉华、远东等银行。
为了阻止局面失控，香港银监专员仓促公布银行管制法规，汇丰、渣打也分别宣布“无限制”地支持涉事银行，市场恐慌情绪才逐渐恢复平静。然而到了4月，最大的华资银行恒生再度爆发挤提。大批市民涌到位于中环德辅道中的恒生总行，人龙一直延伸到皇后像广场的香港会所。仅4月5日一天，恒生就失去8,000万元存款，4月上旬累计被提走2亿元。最后，恒生不得不将51%股权卖给汇丰，才最终平息危机。
香港银行业因为地产的过度发展，不得不进行严肃整顿，大幅收缩对地产行业的贷款并加紧追讨欠款，地产商在筹措资金方面遇到严重困难，导致许多地产商资金链断裂而倒闭。根据《香港经济导报》记者1965年的调查，全港因资金困难而停工的烂尾楼多达800个。其中，被港府接管的广东信托商业银行手上的烂尾楼就有100多个。
据统计，1965年香港地价、楼价、租金均大幅下跌。1964年港府卖地收入为1.43亿元，而1965年跌至7,586万元，几乎腰斩。以观塘工业用地为例，最高峰时售价达到120元每平方呎，而1965年底已跌到40元每平方呎。就算是九龙塘、跑马地、半山区、浅水湾等地的高级住宅都价格大跌。铜锣湾的高级住宅，原来每套售价在10万至20万元，1965年底也跌到6万至12万元。所有房地产的投机客，都血本无归。
屋漏偏逢连夜雨。1966年，香港房地产曾经出现短暂复苏，原因主要是港府减少土地供应。但是，第二年香港发生了空前的“反英抗暴”运动，史称“六七暴动”。一时之间，政局动荡，前景不明，信心丧失。不计其数的达官显贵、专业人士、中产阶级纷纷抛售物业，套现将资金转移海外，造成香港资金流失。而那一时期落成的住宅自然无人问津，半山区许多原来价值十几万的豪宅，当时只要4、5万元就可以入手。那时期，香港对外贸易萎靡，外国的订单大量停退，大批中小型工厂倒闭。饮食、旅游、百货行业受到的冲击尤甚，商业楼宇大量空置，地产行业全面停顿，陷入至暗时刻。
经济加上政治的因素，导致香港历史上曾经出现过大量的烂尾楼。如今“坚如磐石”的香港地产行业，是经历过凤凰涅槃后浴火重生的结果。不过，“危”与“机”一直都是如影随形的。上世纪60年代香港的这场地产风波，也是造成下一批新兴地产商（李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭得胜、王德辉等等）崛起的契机。他们在地产行业最低迷时疯狂扫货，成就了下一个时代的辉煌。至于他们的豪赌能否复制，读者可慎重思考。
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